【世事關心】中國房市奇葩 挑戰想像極限

【新唐人2016年10月11日訊】【世事關心】(398)中國房市奇葩 挑戰想像極限:

漲!漲!漲!中國房價一路飆升,100個大中城市的房價已經連續十七個月上漲,什麽時候是個頭?

夏業良博士(美國卡托研究所研究員/經濟專家):「其實是沒有的,因為其實在自由市場經濟中的話,價格是由供需雙方力量來決定的,但是在中國有一點不同,國家不但控制、壟斷土地資源,而且是計劃性地控制土地資源的供給。」

奇葩現象層出不窮,質疑和擔心的聲音也越來越響,當局能狠得下心來打壓房價嗎?

傑森博士(新唐人資深評論員):「中央是三心二意地調控,地方政府是百分之百地推動。」

中國的房地產市場與中國的經濟安全緊密相關,2015年的股災會在房市重演嗎?惴惴不安、搶購的狂熱,兩種矛盾的情感在中國購房者的心中交織!

蕭茗(Host/Simone Gao):大家好,這裏是《世事關心》,我是蕭茗。今年3月份我們曾經做了一期關於中國大城市房價狂飆的節目。那時候領漲房價的是上海、深圳這些一線大城市,而半年以後這股熱浪已經擴展到了二線城市。繼股市狂歡之後,再一次「舉國上下為房狂」。在經濟不景氣的大背景下、又有股市大喜大悲的前車之鑒,房地產市場的種種奇葩現象讓分析者們普遍憂心忡忡。房價的飆漲有個頭嗎?它是否已經綁架了中國經濟、又會以怎樣的方式收場?這期的節目,讓我們來探討這些問題。

這一幕在平時可不多見。顧客爭先恐後、蜂擁而入,場面火爆到把門都擠爛。這一幕是否似曾相識呢?

上次媒體上出現擠破門的火爆場面是在5年之前。2011年日本福島核電站發生嚴重泄漏事故,有傳聞說核泄漏汙染了海鹽,又有傳聞說吃碘鹽可以防輻射,於是中國大陸、香港、澳門都發生了民眾的搶鹽潮,不僅商店裏的食鹽被一掃而光,還有人因為搶不到鹽,把醬油也當成了搶購目標。

記者採訪視頻:「阿叔您買一袋鹽有什麽用途?」
阿叔:「你不要擋路!」
記者採訪視頻:「哦哦……」

搶鹽是為了保命,不過本片開頭的那一幕不是搶鹽,而是搶房子,它發生在今年9月份杭州某樓盤的發售處。但是它在兩個狂熱指標上和5年前的搶鹽有得一比。一是:狂熱到把門擠爆;二是範圍之廣。那次搶鹽的熱潮蔓延到了和日本八竿子打不著的內陸省份河南、四川。這次搶房潮也從北、上、廣、深等一線大城市蔓延到了身處內陸的若幹二、三線城市。

10月1日根據「中國指數研究院」發布的數據,今年9月全國100個城市的新建住宅平均價比去年同期上漲了16.64%;比8月份環比上漲了2.83%。論個數來看,這100個城市裏81個城市的房價比上個月環比上漲1個持平;環比漲幅超過1%的有38個。這串枯燥的數字,可以翻譯成一句通俗的說法就是:在剛剛過去的9月份,大城市居民對房價的感受差不多是一天一個價。

蕭茗(Host/Simone Gao):股市跌跌不休、房市漲個不停。中國的房價上漲有個頭嗎?聽一下卡托研究所研究員夏業良博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):「我們年初的時候做一期節目探討中國的房價,和那時候相比,大中城市的房價又有了大幅度的上漲。而人們的收入沒有上漲,在您看來,中國的房價上漲有個理論上限嗎,到哪兒是個頂?」

夏業良博士(美國卡托研究所研究員/經濟專家):「首先我們講目前這輪上漲,是由於前一輪房地產打壓政策之後,一個報復性的反彈。那麼這個報復性的反彈它的強度甚至超越前一段時間沒有打壓時的狀態。剛才你問到有沒有房價的頂部?到底到哪才算它的頂?其實是沒有的,因為在自由市場經濟中,價格是由供需雙方的力量來決定的。但在中國有點不同,中國並沒有一個真正的房地產市場,原因在於土地供給是國家掌控的,不是根據市場需求的情況進行調節,國家不但控制、壟斷土地資源,而且是計劃性的控制土地資源的供給,比如說一個季度裡面、一年裏拿出多少完全由官員說了算,而且他們的決策,往往滯後於市場的實際需求,所以中國政策的短期性,有的政策值比如說公布了兩、三年或一、兩年就廢除,或就停止那樣政策的執行,又反過來像以前那樣子,這樣會把市場扭曲,扭曲了市場的真正需求和供給的情況。」

以一線大城市而論,如果說去年下半年的房價可以用「一騎絕塵」來形容,今年秋天的狀態就是「飛龍在天」了。以上海為例,今年9月份的房屋均價在每平方米46000元以上,而去年同期的價格大約只有32000元每平方米。

與去年不同,今年下半年領跑房價的接力棒交到了二線城市手中。8月份廈門取代了連續20個月領漲全國的深圳,成為漲幅冠軍,新建住宅價格比去年同期漲了44.3%。9月份漲幅的「帶頭大哥」和二哥則分別是惠州、昆山這樣的中等城市。在今年9月同比漲幅超過40%的城市裏,只有深圳一個是一線大城市。

蜂擁而至的搶房大軍裏,既有買房自住的「剛性需求」客戶,也有投資客,卻是一樣的房價、兩樣心情。

購房者:「我們是自住。」
記者:「買多大的?」
購房者:「買89平米的,不知道能選到多大的,現在的房價好高,對剛需來說壓力好大,投資客對我們肯定有影響的,應該控制一下。」
購房者:「我是準備投資的。」
記者:「投資購買多大面積呢?」
購房者:「買88平米的。預期漲多少不敢說,旁邊不是有開發商拿地,樓面價都兩萬二了,我覺得還是不錯的,現在的價格還合適。」

蕭茗(Host/Simone Gao):搶房潮是否化解了之前一直所擔心的庫存危機呢?繼續聽夏業良博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):「近幾個月多個城市再度出現搶房潮,而且二線城市的房價也上漲起來,您認為這是否達到了房地產『去庫存』的目標?在金融風險方面又有什麽影響?」

夏業良博士(美國卡托研究所研究員/經濟專家):「首先去庫存是指有些城市房屋大量的空置,按道理來講開發商不應該再繼續的投資開發新的項目,把現有的房屋買出去,但是即使這樣房屋和老百姓真正有居住需求的人買不起房,有些貪官他們買的房子不住,大量空置的現象存在。還有房地產開發商他們手中的房子買不出去,房地產商、購房者、還有政府他們三方私下里進行合作和協議,造成一種假象,表面上看房屋買出去了實際上並沒有賣給實際的消費者手中。現在有些房地產企業說我們現在還不了貸款,除非再給我們追加貸款我們才可以把以前的貸款還掉,這樣的話負擔其實越來越重,商業銀行為這些房地產提供了更多的債務,實際上是一種綁架,銀行被綁架,也就是說萬一房地產企業垮掉的話,銀行資產也會受到巨大的損失,甚至有沒有可能、會不會連累出現銀行破產,在未來都是有可能出現的。」

蕭茗(Host/Simone Gao):關於炒房客與政府博奕的心理,我們來聽一下本台資深評論員傑森博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):「當前市場上一部分炒房客是借錢來買房。這種情況類似於去年股市崩盤前大量散戶用杠桿資金入市炒股。但他們賭的就是政府決不會讓房市崩盤,房市絕不會步股市的後塵,您認為這次他們賭得對嗎?」

傑森博士(新唐人資深評論員):「其實中國的房地產已經是金融產品了,已經不是常規的人們居住的概念了。這次賭的是不是成功?在我看來中國的房地產從來都是一個地域概念,不管怎麼說一線城市抗跌能力高於二、三線城市,由央企頻頻創造出200個地王作為出發點,最後蔓延到個別二線城市,最近有一些重點的三線城市也出現了,在這樣的情況下我看到的是三線城市肯定是有很大的風險的。一線城市價錢高只是一個炒房門檻高的問題,政策相對嚴的問題,都有賭博的成份在裏頭,但是在我看來中共過去十年明確的信息是炒房比炒股保險。」

中國經濟已經被房地產綁架了嗎?下節繼續探討。

如果說本片開頭那一幕搶房擠爆門的景像,讓你認為已經夠奇葩了,那顯然你的想像力還不夠狂野,對這片神奇的土也缺乏了解,更奇葩的事還有。不僅售樓處的大門被擠破,民政局的大門也幾乎被擠爆。當然,這麽多人來民政局不是搶房的,而是來辦離婚的,但辦離婚是為了去搶房。

這個奇葩景像是起因於上海為樓市降溫所出的政策:凡擁有上海戶籍的家庭最多購兩套房,不得購買第三套;單身人士限購一套。但離婚以後,夫妻二人可以把兩套房產轉到一個人名下,另一個人凈身出戶,就可以再買一套房。幾個月以後兩人再復婚,就擁有了三套房產。上海的婚姻登記部門於是門庭若市,出現了要拿號才能排隊的離婚奇觀。

婚姻登記人員:「只能現場拿號,拿到了受理好嗎?」
記者:「那人多嗎?」
工作人員:「很多。」
記者:「徐匯區人這麽多啊?」
工作人員:「唉,懂的呀。」
還有房產中介表示,為買房而辦離婚的客戶很多,還有人離婚當天就買房。

房產中介:昨天(28號)一個區的話就有十幾個案子,當中一個客戶從早上9點排隊取號到下午3點才離掉,離完以後再過來簽約。

假離婚的風險是顯而易見的,如果假戲真做,那麽凈身出戶的一方就真的一無所有了。而且在拿到額外的一套房產、雙方復婚之前,任何一方都可以「合法」地出軌。所以有人評論:敢來辦假離婚的都是真愛啊!

搶房擠爆門和歡歡喜喜辦離婚,如果可稱之為荒誕,那麽下面這件事在文學類型上大概可以歸入「魔幻現實主義」。9月21日中國股市出現了這樣一條消息:ST寧通B由於業績不佳,打算出售北京的兩套學區房,以保住其上市公司的這個殼。ST寧通業績不佳,但靠炒房12年賺了16倍,這個事實再次刷新了人們的認識:原來兩套學區房不僅可以造福一家幾代,還可以拯救一家上市公司和上萬名股東!《北京晨報》的消息表示,賣房保殼的上市公司不只這一家,9月份就有6家上市公司加入了賣房套現的行列。實體經濟落花流水、資產泡沫高歌猛進,國內媒體紛紛感嘆:「本輪暴漲已經綁架了中國經濟」。

蕭茗(Host/Simone Gao):關於房價綁架中國經濟的說法,先來聽傑森博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):關於房價綁架中國經濟的說法您是否贊同,房產市場是不是和中國經濟已經成了榮辱與共的關系?

傑森博士(新唐人資深評論員):「其實整個中國經濟就是房地產,目前來看。我們知道今年7月的新增貸款98.3%進入了房地產市場。什麼概念,就是中國現在所有的投資就是房地產。中國實體經濟羸弱,實際上是兩方面造成的,一方面中國實體經濟發展的動力沒有了,另一方面房地產作為吸金的主要因素,也變相的造成實體經濟的羸弱。恆大最近推出近幾年高調推出的飲料市場和一些日用品市場,轉而著重加強繼續投資加強房地產,這也是釋放很明確的信息,中國房地產是中國經濟一隻獨秀,花園的一枝花,非常豔麗,但是它的毒素把整個花園都毀了,基本上是這個狀態。」

蕭茗(Host/Simone Gao):再來聽夏業良博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):在中國出現了多家上市公司賣房保殼這種事,您認為這標標誌著宏觀經濟的安全處在一種怎樣的狀態?

夏業良博士(美國卡托研究所研究員/經濟專家):「這個作法顯然是說明中國實體經濟情景相當的不樂觀。企業經營效益不好的話,它最後只好變賣自己的資產。所以我們看到在習近平上台這三年多以來,中國經濟並沒有向好,原因在於背離了市場經濟的方向,越來越倚重於計劃經濟。現在計劃配置的權力越來越大,比如說國家法改委權力比以前大的多,除了這個以外我們可以看到國家強調計劃經濟的研究,成立計劃經濟研究院,還有在思路上越來越回歸到過去改革開放之前的權力集中,大部分資源通過計劃體制來配置的這樣倒退的現象,所以無論從企業家信心指數、從生產經理採購人指數,這樣的指標來看,跟經濟繁榮相比的話是明顯的下降的。」

面對不斷膨脹的房產泡沫,中共政府打算怎麽做,又能做什麽?下節來探討。

蕭茗(Host/Simone Gao):房價有如脫疆野馬,政府做何感想?從稅收和土地財政的角度講,當然政府是受益者,可放任下去又會給整個經濟安全、社會穩定造成威脅。利益與維穩是中共政府心中一直糾結的兩件事,他們有意願、有能力擠破泡沫嗎?先請雪莉介紹一下中國政府近期的政策措施。

雪莉:謝謝蕭茗。中國的房地產已經形成了巨大泡沫,這一點在中國的精英中已經達成了共識。中國首富王健林在9月28日接受CNN采訪時聲稱,中國房地產業正出現「歷史上最大泡沫」,但是沒有看到一個很好的解決方案。

中國政府抑制房價的手段無非是限購、和限制貸款兩樣。就在一年以前「去庫存」還是房地產市場的頭號任務,全國46個采取限購的城市,有41個取消了限購,而現在又不得不重新啟動限購手段。9月5日,房價漲幅名列全國前矛的廈門市宣布,對三類家庭停止銷售建築面積在144平米及以下的住房。分別是:已經有兩套房以上的本市戶口居民;已經有一套房以上的非本市戶口居民;以及不能提供兩年內連續納稅證明的居民。蘇州、杭州、南京等城市也紛紛跟進;現在連鄭州、成都這樣的內陸二線城市也加入了限購,未來估計會有更多。而限制貸款,主要是對購買第二套房的家庭提高首付的比例。此外個別城市還有限價的措施,比如福州,規定商品房的實際銷售價,原則上不得高於備案的價格。

這些平抑房價的措施主要集中在地方政府層面。在中央政府層面,2014年9月30日,央行和銀監會下發過一個《進一步做好住房金融服務工作的通知》,在此之後還沒有新的政策。

蕭茗(Host/Simone Gao):關於平抑房價的措施,先來聽夏業良博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):「您認為靠限購、和限制貸款這種方式,是否足夠平息房產市場的狂熱?」

夏業良博士(美國卡托研究所研究員/經濟專家):「限制購房的政策從過去的十來年來看往往不但不能達到預期的目標,或是在短期內抑制銷售旺盛、或消費者搶購的風潮,但是從中長期來看,它是失敗的,因為緊接著就是一個反彈,在有些情況下報復性的反彈幅度非常高,所以它這種限制性的購房措施,而且是強力干預市場的作法,它不是按市場經濟的規律來做事,所以在中國出現了很多荒唐的對策,比如說,民間流傳甚廣的一個比較作法就是假離婚,造成了很多倫理上的笑話和社會倫理上的扭曲。這種作法可能就是官方沒考慮到這種實際狀況,採取了一些粗暴的干預措施,造成了這個結果。」

蕭茗(Host/Simone Gao):「您的預計,中國的房產市場的泡沫會以哪種方式收場?」

夏業良博士(美國卡托研究所研究員/經濟專家):「說擠壓泡沫的話,那就應該是降低房價,然後讓購房者有更多的購買力。但是現在的情況是,一方面它增收了房地產稅,但房地產稅並沒有像預期的那樣造成擁有多套房屋的人拋售手中的房屋,中國房地產市場的泡沫並不能靠一兩項技術性手段來以解決,而是說從根本上來講中國的反貪,如果不是運動式的反貪、不是選擇性的反貪,而是從制度上根除腐敗的土壤。或者我們從市場上來講,應該讓中國房地產市場成為一個真正的房地產市場,應該是土地私有化,土地私有化的制度可以根據市場的需要來進行配置,而不是官員通過計劃來決定。如果房地產市場真的泡沫破滅、房地產市場所謂崩潰的時候,就會可能出現像日本那樣,就是九十年代的經濟蕭條,總的來講日本人的生活跟以前比有所下降,但不是說悲慘悽苦。那麼如果中國出現了相同的情況,那就會大不相同,應為中國的社會制度,還有法制的狀況是一個什麼樣的狀態,而中國的貧富差距非常的大,抗禦經濟危機和風險的能力是非常的低下,所以如果中國出現相同的狀況的話,它所帶來的危害,以及給老百姓帶來生活上、經濟上的悲慘會更加的突出。」

蕭茗(Host/Simone Gao):最後來聽傑森博士的看法。

蕭茗(Host/Simone Gao):「您認為當局是不是真的有願望、有安全的手段來擠出房產市場的泡沫呢?」

傑森博士(新唐人資深評論員):「有沒有手段先不說,其實關鍵是有沒有願望的問題。在我看來中央政府對於房地產是愛恨交加,又是希望它把中國經濟撐起來,同時又害怕它漲得過快,使整個中國經濟將來進入一個硬著落。而地方政府根本就不想,一門心思鼓足幹勁的推高房地產,所以你可以看到中央政府是三心二意的調控,地方政府是百分之百的推動。房地產有時暴漲是供需關系的問題,你越限制更給人奇貨可居的感覺,每次控制都是短暫的房價停止上漲之後,然後是個暴漲。實際上真正解決供需關系,誰都知道是一個提供供給的關系。怎樣更明確的理解中國的經濟到底是為什麼發展?老百姓的福祉到底是什麼?畢竟地方政府的利益和房地產結合的太緊密,而讓地方政府切割房地產幾乎是不可能的。所以說只有中央政府相應的、明確的國家到底要發展什麼樣的經濟概念,然後相應的出台實質有效的中央的政策,使得中國的房地產回歸房屋作為居住概念的最基本的理念。」

蕭茗(Host/Simone Gao):衣食住行,住房是一種生活必需品。不能安居、又怎麽會樂業?現在中國的房產市場看似買賣兩旺,可同時有更多人抱怨,在中國的大城市裏擁有一個家已經成了一個實現不了的夢。假如國家讓這種起碼的生活需要都成了夢,國家的前途又在哪裏呢?謝謝收看這一期的《世事關心》,下個星期再見。另外,請光顧和訂閱《世事關心》的youtube頻道和臉書網頁。

(完)

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策劃:宋元晦
撰稿: 宋元晦
剪輯:柏妮 郭敬 淩帆 Lynn Lin
攝影:Wendy Ma
特效:Harrison Sun
文稿整理:Merry Jiang
合成:Sherry Chang
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新唐人電視臺 世事關心
2016年10月

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