【财商天下】负资产飙升9倍 香港楼价何时见底?

【新唐人北京时间2022年11月09日讯】最近,香港楼价下跌的消息是层出不穷,10月份负资产又飙升了9倍,如今的东方明珠,乌云压顶,正在承受着房市低迷带来的打击。有业内人士就形容,香港楼市已经进入了“冰河期”,宛如“一潭死水”。

楼价下跌已经是事实,何时见底才是关键。有专家警告,预期明年楼价会重演1999年到2003年的漫长下行周期,那么,香港楼市目前的情况到底如何?现在入手是好的时机吗?高盛预计从今年到2024年,香港楼价累跌将有35%,那么,又是哪些因素让楼价长跌不起呢?美元加息又是怎样影响着香港楼市的呢?我们今天就来谈谈这些内容。

香港楼市降价跌不停

最近,可以看到,在香港各大网站上,关于楼市降价的消息天天都有,层出不穷。新闻标题中,经常写着“时光倒流价”、楼价“重返2017年水平”、“成交价时光倒流到2016年底”等等。

对于目前的楼价,星展银行经济师谢家曦就表示,今年前10个月,香港整体楼价累计跌幅达到8.9%,10月楼价单月下降1.4%,反映香港楼价正在加速下跌。

美联物业住宅部的行政总裁布少明,也在11月4日说,根据美联物业分行的统计,从35大指标屋苑中抽取已成交的20个屋苑,比较今年10月和去年12月时的平均成交呎价,发现这20个屋苑的呎价全部都出现下跌,平均跌幅高达12.9%,远高于整体楼价的跌幅。

而且,这其中,16个屋苑的楼价跌幅,已经达到两位数或是更高,有的跌幅甚至超过20%,像是传统蓝筹屋苑指标之一的太古城,跌幅也高达18.8%,排在了第三位。

香港人所说的屋苑,也就是我们常说的社区。

专家:楼市将重演1999年到2003年间的漫长下跌

那么,面对这样的行情,可能有人会问,现在是不是买入的好时机呢?楼价还会继续下跌吗?

我们来看看全球性房地产服务公司——仲量联行香港主席曾焕平的看法,曾焕平提到,从今年初到现在,香港楼价已经跌了将近一成,虽然楼价不会出现断崖式的下滑,但是,在加息、全球经济疲弱以及地缘政治局势等因素的影响下,预期明年楼价,会重演1999年到2003年间的漫长下行周期。

那么,从1999年到2003年期间,香港楼价的跌幅有多大呢?我们查看的数据是,在这大约5年的时间里,楼价每年下跌10%,累积跌幅高达45.5%。

相当大的跌幅了,那这一次,楼价要跌到什么程度才会触底呢?会不会也要跌个四成左右呢?

投行高盛在10月5日给出的报告估计,2022年和2023年这两年,香港楼价将会分别下跌15%,2024年将会继续下跌5%。

也就是,截至2024年,香港楼市会在3年内,预计下跌35%。高盛还估计,按照目前的楼价计算,至少要下跌35%到40%,才能吸引投资者重返市场。

刚才,我们提到了美联物业给出了目前二手市场的跌幅,不过,目前看,一手住宅的价格,还没有出现象二手房那样大的跌幅。

中原地产及中原集团的创办人施永清,也在11月2日和3日连续两天发文,给了发展商一些打折销售的建议。

他认为,根据地产代理的统计,发展商手上的货尾,自今年6月起,已经超过15,000个,到今年年底时,差不多会有2万个。

我们知道,货尾增加,被视为是发展商将会降价的先兆。 因此,施永清认为,从目前的市场情况来看,不但销售情况缓慢,而且坏消息不断,所以市场预期,发展商可能很快会进一步减价。他的建议是,发展商应该加快减价步伐,一次就把价钱降到一个具有吸引力的水平,并且,还要做好亏本卖楼的准备。

其实,已经有明智的开发商在大幅折价出货,给市场做出了示范和信号。

9月28日,香港首富李嘉诚创办的长实集团发出公告,证实该集团,以大约207亿港元的价格,将一处山顶豪宅项目余下的152个住宅单位和车位一次性打包甩卖。这笔交易的成交呎价,比已售单位的平均呎价足足低了大约三成。

负资产数量飙升 楼市进入“冰封期”

可能有人会想,楼价跌了,这不是好事儿吗?能给买方减轻不少压力,如果从这一点来看,确实是这样,楼价跌有跌的好处,但是,贷款利息的增加,无疑也会让购房者望而生畏。而且,楼价下跌,也会给业主和业内人士,甚至更多的行业,都带来很大的风险和损失。

中原地产住宅部的总裁陈永杰就提到,目前低迷的成交量,证明楼市已经进入到“冰河时期”。他形容,香港楼市就像是“一潭死水”。那么,楼市交易进入“冰封期”,房地产相关行业,也首当其冲会最先受到冲击。

我们看到,随着香港地产市场的回落,地产代理公司的经营状况也正在迅速恶化。从去年年中以来,很多公司都已经进入到亏损状态,而近期的形式,更是进一步在恶化。

并且,面对目前的市场情况,代理行业的规模也在缩减,有业内人士预计,房产经纪的实际人数大约要减少三成左右,也就是说,要从目前的大约31,000人减少到23,000人。

而且,雪上加霜的是,随着楼价下行,香港负资产的数量也出现了飙升。

根据香港金管局10月31日公布的数据,负资产住宅按揭贷款的数量,已经从今年第二季度末的55宗,上升到了第三季度末的533宗,按季飙升了将近9倍。涉及的金额,也从3亿港元增加了9倍多,达到30.06亿港元。

开头我们提到的,仲量联行香港主席曾焕平,他就指出,对于在过去5年到7年间,借了九成按揭入市的买家,最快今年底就会陷入技术性负资产,在明年,负资产的数量还可能会大幅飙升。

也有业内人士估计,在今年第四季度,负资产宗数将会超过上千宗。

那么,什么是“负资产”呢?其实,就是“资不抵债”的意思。也就是,当楼价回调时,一旦物业最新估值,跌穿所欠的银行贷款额时,就是“负资产”。比如,一套500万的房子,业主以八成按揭贷款买的,贷款额就是400万元,而当楼价估值跌到400万以下时,这就属于“负资产”了。

说到这个“负资产”,其实,对于香港人来说,还真是一段沉重的记忆。

1997年,金融风暴席卷而来,之后楼价暴跌,一年间的跌幅就达到30%到50%,很多业主在很短的时间内就变成了“负资产人士”。

不仅如此,因为当时经济低迷,香港打工阶层收入大幅缩水,甚至失业,没有能力偿还按揭,也因此导致了很多家庭悲剧。

根据香港金管局的数字,香港负资产问题最严重的时期是2003年6月,当时共有大约105,697宗负资产按揭,占到所有按揭的22%。

压垮楼市的“三座大山”有哪些?

我们再回到目前香港楼市的问题上来。那么,什么因素,可能会导致香港楼市重演1999年到2003年的漫长下行周期呢?

高盛给出的解释是,楼市供应量上升,但中港并没有完全通关,移民潮又导致了香港家庭数量的减少。虽然供需关系不会直接影响香港楼价,但在香港经济下行以及美联储加息的背景下,仍是一个不可忽视的影响因素。

此外,国际评级机构标普,在11月3日发布的报告认为,香港楼价下跌与经济疲弱有关,但人口净流出,也会对空置率和楼价造成压力。

总结来说,在影响香港楼市的诸多因素中,最主要的三个因素就是加息、移民潮和经济衰退。

我们再来看看香港目前的经济情况。

10月31日,香港政府公布了一个GDP的预先估计数字,第三季度的生产总值GDP按年实质收缩了4.5%,远差于市场预期的不到1%的收缩程度。并且,香港经济已经连续三个季度收缩,是2008年金融危机以来持续时间最长的经济滑坡。香港今年第一和第二季度,按年分别收缩了4%和1.3%。

香港财政司司长陈茂波的看法时,宏观经济出现危机,市民对买楼置业就会迟疑,会担心失业等问题可能影响供款能力。

至于移民潮的因素,这个大家都能理解。毕竟人口是支撑楼市的最基本因素,家庭和年轻人的离开,会带走刚性需求。

我们从公开数据中可以看到,自香港实施《港区国安法》以来,香港已经连续3年录得人口净流出, 每年净迁移的人口数字,从截至2020年中的2.7万人,已经增加到了今年年中的9.5万人。

除了经济衰退和人口流失之外,香港楼市低迷,还有加息的因素。

也许有朋友会好奇,香港经济既然已经三个季度录得衰退,前景如此不明朗,不是应该减息刺激经济才对吗?为什么还要在此时加息呢?

的确是这样,香港经济停滞,根本没有条件跟随美国的加息步伐。但是,因为“联系汇率制度”,这个被称为奠定香港国际金融中心地位、稳定香港货币金融的基石因素,使得香港不得不跟紧美国的步伐。

根据香港政府官方的说法,这个联系汇率制度,是从1983年10月17日在香港开始实施的,当时还是港英政府执政时期。

“联系汇率制度”属于货币发行局制度,是固定汇率制的一种,就是固定本地货币和某特定外币的汇率,并严格按照既定兑换比例,使货币发行量随外汇存储量联动的货币制度。

在香港,这个联系汇率里面的本地货币就是港币,外币就是美元,这个制度需要得到美元资产的十足支持,或者说,要由美元外汇存储量来支撑。港元的任何变动,都必须有美元资产按固定汇率计算的相应变动完全配合。

那根据“联系汇率制度”,香港为什么要加息呢?

香港金管局的总裁余伟文是这么解释的,他说,美国持续加息,港美息差扩大,引发的套息交易会驱使资金逐渐从港元流向美元,因此港元汇率偏弱是正常现象。当弱方兑换保证被触发时,金管局会按照联汇机制买入港元卖出美元,银行体系总结余就会相应下降,那么港元拆息,也就是行业内称为HIBOR的利率,就会逐步上升,抵销套息交易的诱因,最终让港元稳定在7.75~7.85的区间内。

也就是说,如果美国持续加息,这个港元拆息(HIBOR)可能就会继续上升。拆息上升到一定程度,也会让香港银行有压力,要上调存贷利率。根据香港金管局9月份的新贷款数据,超过96%的按揭贷款,都是选择和这个HIBOR挂钩的。

所以,我们也看到,目前,香港银行业已经连续两次加息,累计加息0.375厘。如果以100万的按揭额、30年期来计算的话,每月供款大约要增加200元;如果以平均按揭额500万元为例的话,月供就会增加将近996元。

而随着月供持续增加,市民的购房意愿也必然会受到抑制,对楼市来说,无疑就是雪上加霜。我们可以看到,在港银第二次加息之后,中原地产十大社区,在上周末仅录得4宗成交,按周大跌了42.9%,而且创下了18周来的新低。

目前,市场预测,美联储加息可能会放缓,但是仍然会继续,那么,港元拆息,也就势必会继续上行,楼市下跌也就成了必然。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李沺欣
编辑:宇文铭、蔚然
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(责任编辑:李红)

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