【新唐人2014年05月31日讯】【热点互动】（1164）中国房地产兴衰揭秘：租地上权不卖地，中国房市是一场骗局。
主持人：观众朋友大家好！欢迎收看新唐人电视台《热点互动》栏目热线直播节目。买房置地古已有之，尤其是我们中国人对此更加重视，但是1949年，中国消灭了私有财产，其中包括祖传的房地产；近二十多年来，中国又兴起了买卖商品房，房价不断升高、创造记录，但是最近却恶耗频传，我们先看一看中国房地产的现状。
大陆“财新网”报导，截至5月21日，北京二手房住宅成交4,269套，环比下跌9.5%，成交均价每平米29,182元，环比下调2.8%。预计5月成交难以突破8,000套，而4月全月的成交也只有7,616套，按照一般的规律，月成交量下降到8,000套以下的水准，显示市场低迷。
报导说，从降价幅度看，5月，北京中心城区的楼市价格下调幅度超过了近郊。同时，中心城区和外城四区二手住宅的议价空间也明显高于郊区。
最近，北京房地产发展商“SOHO中国”的董事长潘石屹表示，对住宅市场不看好，他认为中国的房地产就是“泰坦尼克号”，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。
去年，香港首富李嘉诚从中国“套现撤资”；今年年初，“SOHO中国”出售上海两处房产，回笼资金52亿3,000万元。潘石屹也直言，信托、协力厂商理财、委托存款利率都很高，而且开发商愿意用这样高的利率去贷款。实际上，（他们的）资金链也是很紧的。当房价下跌20%-30%，这些问题就全部暴露出来了。
中国知名房地产商宋卫平在楼市日益低迷之际，出售了他所持有的“绿城中国控股有限公司”的多数股权，并卸下董事长一职。他在新闻发布会上说，地方政府和中央政府对房地产市场干预过多。
日前，上海“易居研究院”发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示，重点监测的35个重点城市中，2008年至去年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。数据显示，截至4月底，重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24,891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创5年来新高。
主持人：各位观众朋友，今天我们的话题是“中国房地产兴衰揭秘”。今天我们就请美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院的教授谢田先生来为我们揭示这个秘密。谢先生您好！
谢田：您好！主持人您好！
主持人：如果以一句话概括，您认为中国房地产兴衰的秘密在哪里呢？
谢田：我觉得中国的房地产如果用一句话来概括，它是一个彻头彻尾的谎言、一个房地产版的“荷兰黑色郁金香”，或者说是中国版的一个庞氏骗局。
主持人：这个比较概括。我们先谈一下，一般来说，国际通行的房地产是什么样的概念？您认为在中国为什么是一个骗局？它有什么特点？
谢田：房地产的概念本身，在任何国家、大部分正常的国家里面首先是土地，然后房地产包括土地上的建筑，一般是人为的建筑，也包括自然的建筑，还有土地之上的作物、野生植物、生长的植物，还包括地下的矿产甚至地下水，更广泛的说，还甚至包括地产上面的领空。在其它国家、正常国家来看，比如纽约，真正值钱的不是这块房地产上面的建筑、房子，实际上是土地。
主持人：对，房子其实在不断的贬值，地在不断地升值。
谢田：对！房子马上就折旧、贬值。在纽约曼哈顿这块地上，过去不知道有多少房子建起来、倒下来，但土地是没有变的。所以房地产也叫不动产，是不可移动的，这些才构成了房地产的要素。
主持人：您认为中国和国际通行的房地产概念有什么不一样吗？
谢田：为什么我说中国的房地产是一个彻头彻尾的骗局呢？实际上中共包括政府、媒体，在刻意利用人们概念上的模糊，偷换概念，让中国人也认为像正常社会一样有房地产市场；中国实际上是没有。我们都知道70年的使用权问题，它的土地从来就没有真正出让、卖给房子的买主。如果没有买土地，买的是使用权，事实上我们看就是租金，只是租了土地上面建的房子，不是最根本的东西。
在房地产市场，你谈住房拥有也好，或者是拥有率也好，或者价格也好，你把最根本的要素给忽略的话，其它都是谎言。
主持人：对很多中国买房的人来说，如果他们付了这么高的价钱只是租用几十年，这代价太高了！对这些买房的人意味什么呢？
谢田：就是我刚才讲的，为什么说这是一个房地产版的“荷兰黑色郁金香”？我们说“荷兰黑色郁金香事件”，实际上就是非常普通的郁金香花，但是被一些不良的商人和人们的期待报复的心理指使下，就造成了席卷欧洲的郁金香狂潮，最后炒到一束黑色郁金香可以抵几幢大楼。中国实际上也在重复同样的问题。中国现在的房地产，房价、地价已经涨到远远超出一般百姓能够承担的水准，也超出了世界其它各国的平均水准。刚才我们在新闻上也看到，房地产这个泡沫现在看来基本上已经到了必须崩溃的地步。
主持人：我们看中国这种奇怪现象，你买房地产，地是属于国家的，不属于你的，即便你花了那么多的钱，你只是拥有房子的部分，而你的房子立在不属于你的那块土地上。这对拥有土地的国家，和只拥有房子而没有立足之地的买方来说，双方有什么样的利弊呢？
谢田：就像您在开场白提到的，中共政府从来就没有放弃对全中国土地的控制；实际上，它在虚假的概念下充分利用了中国老百姓、中国人对土地的眷恋。中国老百姓几千年来都是想买地、卖地，中共利用这种心理，又偷换了概念，实际上是把房地产租赁市场变成了所谓“房地产市场”，通过这个办法，把资金从老百姓手中收回来。这对政府来说是非常好的事，资金可以回笼，也可以刺激经济，又刺激了建材物业，刺激雇工、员工的雇用，实质上对经济发展、对中共政权有好处；但老百姓在不知不觉中已经卷入一种巨大的赌博，现在已经拔不出来了。
主持人：我们看到在中国因为房子引起的纠纷非常多，很多人甚至自杀，有的去上访、没完没了的上访，而且问题得不到解决。对于没有地产的人，我们也听说不单是所谓的弱势群体，比如农民、一般市民没有权没有势的，他们的房子被强拆了；包括一些很有权、有势的人，因为他们所依靠的那些官员已经不在位了，或者被政敌赶下台的时候也受到牵连。您觉得在中国这样的风险有多大呢？
谢田：非常大。因为拆迁造成的上访、维权，也和中共随时推出的维稳，现在我们已经知道它占了中国社会开支非常大的比率。当然我们很同情这些房子被拆迁的受害者，但是这些受害者没有意识到一个最根本的问题，他们只是在争取原来所谓他自己的房基地也好，或者他自己房子的权利；他忘了一个更根本的权利，那就是中国的土地完全被中共给掠夺、拥有了。如果中国人不能够从土地真正的私有、土地归还人民这个角度去谈这件事情的话，拆迁的问题永远得不到解决，这是根本的原因。
主持人：中国的房地产真的是“空中楼阁”。
谢田：是，空中楼阁。
主持人：即使是到中国炒房的，我们知道很多外资包括海外华人到中国买房，认为价格还不错，而且不断在涨，肯定有升值空间。但是大家都觉得现在涨得是越来越不合理，先不说有地、没地，即使地是属于你的，价格都已经是非常高了，尤其房价与收入是很不成比例的。在一个正常的房地产市场，比如其它的国家，合理范围的房价跟收入应该是怎样的比例呢？
谢田：这是很好的问题，我发现有一个塞尔维亚的计算机工程师──马顿‧亚当莫唯奇（Mladen Adamovic）创立了一个网站“Numbeo”，这网站把世界各国生活水平的成本，比如吃要花多少钱、衣食住行花多少钱，把全世界350个城市汇总在一起。非常有意思，非常详尽的网站。
回答您刚才的问题。他在350个城市中，选择房价和人们收入相比最低的40个城巿，其中有30个在美国。所以为什么中国人到美国以后，发现美国的房子特便宜，这些房价和人们年收入相比最低的，它的比例大约在1.2-3.2之间，换句话说，以1.2-3.2来说，你的年薪比如是1-3倍，你年薪5万的话，那大约3-15万就可以买一栋中间价位的房子。
主持人：1-3倍，如果你年薪是5万，你就可以买一栋5-15万价位的房子。
谢田：这是指这房子在你这国家或你这个城巿是属于中间价位的，不是指最贵的那些，也不是最便宜的，像美国等等这些国家。这40个房价最低的城巿有31个在美国。那我们再看看中国，马顿‧亚当莫唯奇发现全世界住房最难，房价和年收入相比最高的7个城巿中，中国就有两个：上海和深圳（北京和广州都在最贵的前20名之内），它的房价和年收入比是在23-53倍，换句话说，要年薪的23-53倍才能买得起中间价位的房子。
但我们要记住一点，一般大学毕业你才能买房子，20岁毕业以后你再工作50年，一般就入土了。如果这个房价和年收入比是50倍的话，你要50年不吃不喝，你才能买下来，那显然不行。而且我们说的是税前的收入，你还得考虑到交税的问题、吃和用等其它那些生活成本，你根本就负担不起了。
所以按这个比例，我们就可看出来，和中国比的话，中国最贵的城巿是20-30倍，而世界平均大概是10倍，这样来比，中国和美国比当然是比不上，跟其它国家比，也是非常高。
主持人：各位观众朋友，今天我们探讨的话题是“中国房地产兴衰揭秘”，欢迎您拨打我们的热线电话参与讨论，电话号码是：646-519-2879。我们请谢田教授继续，中国房地产价格高到什么样的程度？
谢田：我们举个例子，比如北京的房子、房地，五环内的房子每平米高达2万、3万、4万，如果降为2万，一般50平米也要100万人民币，按中国一般老百姓的平均收入，就得20、30年。
后来有人问我，你觉得中国房地产应该降到什么程度才合适？因为有些人看到房子开始下跌，他们不敢买了。如果按世界平均水准看，因为我们不能把中国和美国比，把中国和台湾、日本比还是比较可以比的，人口密度差不多。我在最近的一本书中也提到：如果中国房地产降价70%的话，才会接近世界平均水平。
主持人：说到这个数字，很多报告都说，中国现在的房地产，比如一个房子100万，其中70%都是政府的地钱，还有各种苛捐杂税钱，剩下的30%才是建商建房和其它成本。您说的70%是不是根据这个来的呢？
谢田：这倒不是，我只是根据世界平均水平，考虑到物价，考虑到人们的收入水平，考虑到地价成本，考虑建造成本，是从这个角度看的。您提到这个非常有意思，这70%全都是政府拿去了。我们也知道中国房地产为什么还会涨？房价这么高，高出人们的承受能力，为什么还会继续涨？
主持人：为什么还能涨？这是大家疑惑的问题。
谢田：实际上最大的受益者就是地方政府和中共权贵，他们在这其中卖地、通过承包、通过建筑，他从政绩上、从GDP上得到好处。从报导这些中共贪官几十套、上百套房就知道，是这些人把它们炒上去的、推上去的。
这些人有恰恰现在就是说，即使中央政府可能有意把房地产价格降下来，但是地方为什么极力的阻挠，是因为有利益在里面。他这个厉害在钱实际上都跟银行贷款连在一 起，所以中共也知道它不敢让这个泡沫变得越来越大，也不敢让泡沫破灭，一破灭的话必然就脱离中国银行金融体系，这个就更大的问题了。
主持人：我们先来接观众朋友的电话，上海的彭先生，彭先生您好。
上海彭先生：大家好，我觉得中国的房地产迟早要崩盘的，因为国际上也没有一个程度收入比例的系数，它也就趁着这个机会跟你标价，随手标得高价，它既得利益随手捞钱捞权，所以它不会放弃房地产的下调。因为资本主义圈地运动，中国就学共产党为了圈地圈钱，这个社会也是本质所在。
主持人：谢谢彭先生。刚刚彭先生说到这个也跟您刚才谈到地方相重合的，就是说对有权势的人来说、对政府来说、对有特权的人来说。我们也看到在中国买房子的人，他不只是特权基层，很多工薪阶层他们也希望能够有个房子。今后不管怎么说，30年也好，40年也好，还是70年也好，至少自己的子女、孙子辈还能够用得上。那对这些人来说，他们为什么在房价不断上涨时还会进场去买房呢？
谢田：首先人们需要住房，再一个如果他不买房的话一定要租房，一定要有个成本。人们在任何商品上，如果这价格在上涨的时候，所有的人都会去抢购，反而助长价格更高；反而任何商品价格下跌的时候，通货紧缩的时候，人们反而会缩紧荷包，因为你不知道会跌到什么时候。它一涨的时候，他怕明天长得更高，所以现在就赶紧买。
刚才上海彭先生提的很好，所谓圈地运动，事实上中共特权确实在圈地，但是我们看美国当年西部在圈地的时候它是公平的，不管是有钱人驾着马、骑着马车，还是有人步行、跑步、牵着牛车，所有人都是在一个起跑线上的，一声枪响大家一起跑去圈地、去占地。中国的圈地实际上老百姓跟中共权贵是不在一个起跑线上。
主持人：我们看到很多国外的热钱也进中国的市场，但是很多也撤走了，您怎么看这种现象呢？
谢田：这热钱本身有一部分实际上是中共贪官自己的钱，中共官员自己的钱，他们实际上可以通过贸易也好、投资也好、购买专利也好，他把钱转到海外，中共政府一直在囤积外汇储备，也有这个原因。
这些钱转到海外再回去投资的时候，洗钱洗干净了，又可以享受外汇优惠，当然他们愿意去投资房地产；还有真正的热钱，西方很多国家也有真正的热钱。一般百姓他没有热钱跟那些优惠，投进去以后，现在又泡沫了，一套套牢了又拿不出来。西方这些热钱公司，投机者、投资者，我发现刚刚提到的李嘉诚，这是很奇怪的现象，这李嘉诚这么大一笔房地产输出了，没有导致中国的房地产市场有那个大的波动。
主持人：被国企接手了。
谢田：被国企接手了，那这里面什么样的交易，我们这个人们应该会问一个巨大的问号。他为什么给他这样的交易，让他可以全身而退，而其他中国巨大的、成千上万的、成千万上亿的老百姓，他钱都被套在里面。
主持人：您刚才谈到的就是说，很多的这些工薪阶层，他为了有个自有房，就是涨价他也会去买。那我们看到在2012年中共发布了一个叫中国居住小康指数的报告，里面有说近八成受访人说，已经拥有自己的住房。而且它那个报告还说，目前中国自有住房拥有率达到89.68%，也就是相当于90%了，比美国的 65%、英国的70%跟日本的60%还要高。这就是大家觉得没办法理解的，如果房价这么高，如果有这么高就是说自住房的拥有率，为什么人呢还要花那么多钱去买房呢？
谢田：我们要记住一点，就是中国的房地产，所谓的房地产市场，就我看是一个虚假的市场、伪市场。从90年代开始，到现在也是有20几年，这20几年中国几乎是零的房地产拥有率，到现在是90%，在一个13亿人的国家里面，这是根本不可能的，所以为什么我说这是个骗局，也是个房市骗局，也是个谎言。中国的房地产拥有的实际上是零，不是90%、不是89%、甚至都不是8%。为什么是零呢？因为没有任何一个中国人可以声称，他拥有他那个住房的真正的产权，所以拿这个数字去跟其他国际社会比，根本就是非常荒唐的一件事情。
主持人：所以实际上可能很多人也的确没有自住房，否则的话大家就不这么去热谈“蜗居”，也不感叹说我们住房难的这些问题了。那现在有个传闻说中国要尝试去征收房地产税，那我们知道中国一直是没有房地产税的，那么在美国有，但他有其它的税。那您认为如果业主都不拥有这个地的话，他征收房地产税有什么合法的依据吗？
谢田：没有，没有任何依据。这房地产税就是说，美国有个经济学家叫福利德曼（Friedman），他就说这财产税是最不坏的税，什么意思呢？所有的税都是坏的、不好的，但是还有一个最不坏的。原因就在于它是基于一个不能够被生产出来的东西，土地是不能再生产的或被制造出来，它也不会跑掉。所以他就说房地产税最好就好在，你有钱的人买大块地，你多交税，钱少买小少交税。毕竟你这个人即使是跑掉了，只要你的地还在，你地跑不掉的话，这个地方政府永远可以拿这个地来，把它收过来拍卖，然后征到税。
这个税收在正常国家，就是用来支付最需要的一些花费，比方说教育、学校、交通、警察这些东西。在中国因为他没有房地产的拥有权，没有土地拥有权的话，你就没办法真正的征收房地产税。因为它只是租金，租户他随时可以走，租户你怎么跟他征收房地产税？因为留下来的只有土地，你应该找土地的主人，而中国土地的主人又是中国政府自己，所以中国政府怎么能征收房地产税，他只能向他自己征税。所以这整个中国房地产税这个概念，虽然这是非常好的一个税种，但实际上在中国又是非常荒唐的事情。
主持人：那我们知道在其他的国家，你买房子的话，肯定都是标明自己的名字，或是自己家人的名字，然后你知道这东西可以祖祖辈辈的传下去，地也是你的、房子也是你的。那我们看在中国，他一直想要推行什么实名制，但是一直推行不了，这是为什么呢？
谢田：因为他没办法真正推行，因为一旦真正登记的话，那这些贪官，他们有几十套、上百套的人就曝光了。为什么我说房地产税好就好在这里，就是说你在西方正常国家，他这房地产是在一个政府，州政府、郡政府登记的。你登记的时候，我们都知道谁是这个土地的拥有者，那谁是拥有者，那名字登记在案，去找他去 抽这个地产税。
所以登记实际上是它一个基础，中国现在一方面就是说，中国实际上这个房地产登记还没有完成，你在登记还没有完成的时候，你就不知道真正还有多少房地在，你怎么能够去计算这个拥有率呢？所以从这个角度讲，我们也知道中国的拥有率数字是完全靠不住的。
主持人：我们今天揭秘中国房地产的兴衰，那么我们看到，中国房地产在一直这个泡沫在吹吹吹。那么现在很多人都认为，真的是要爆了，因为他一直谈到要控制房价、控制房价，但是一直控不了，是失控的，这是为什么呢？
谢田：失控就是我们刚才讲的，他从头就是个谎言，也是一个被人为的、被中共权贵和一些地方政府给鼓大的一个，黑色郁金香一样的一些，就是说庞氏骗局。那这个泡沫一直涨到、骗局一直持续到不能再持续的时候，后续资金一直难以为继的时候，它必然崩溃，这是我们今天看到的事情。
主持人：好，谢谢谢田教授。各位观众朋友，西方有句话叫作“Do your due diligence”，就是说：你自己的钱你要自己算计好、看好了。那么中国的房地产今后会怎么样的走向，我们都会拭目以待。如果您在中国有房地产或者想要买房地产的话，可能是要多加考虑。好，谢谢各位收看，再见。
