【新唐人北京时间2022年07月16日讯】目前，大陆房地产行业危机不断，在爆雷、烂尾等等之后，6月30日，江西景德镇恒大珑庭项目全体业主的一纸停贷告知书，又拉开了烂尾楼的停贷大幕，截至13日为止，业主发布的强制停贷楼盘的数量，至少达到了106个，这也引发了市场对银行资产质量的担忧。可以看到，从7月13日以来，在中港两地股市上，银行板块、地产板块都连续下跌。
那么，这一波汹涌而来的停贷风潮，到底会对房地产和银行业造成怎样的影响？业主们的维权又能否成功呢？一场席卷全中国的社会风暴，又是否正在酝酿之中呢？我们今天就来谈谈这些话题。
中国烂尾楼遍地 业主掀起停贷潮
目前，中国多个地方的烂尾楼业主联合发起声明，要求强制停止偿还贷款，直到相关项目完全复工为止。据自由亚洲电台报导，网上流传的“全国各省市烂尾楼停贷通知汇总”显示，截至7月13日，中国已有21个省、超过110个烂尾楼盘业主，决定集体强制停交银行贷款与利息。其中，河南就有32个，湖南和湖北各15个，江西8个，陕西7个。很多知名房企、明星楼盘，比如世茂、绿地、奥园、鑫苑等，都在被停贷之列。
这些项目的业主被动选择停贷的原因是，开发商违约在先，相关楼盘停工较长时间，或者复工进展缓慢，已经无法按期交房，有烂尾的风险。
根据广发证券调研的数据，目前违约房企的停工面积占比，平均是20%左右，而违约房企占行业总产能的比例，大约是25%。按此估算，各地项目停工面积，占行业的整体比例为5%左右。如果以目前行业施工面积97亿平方米来计算，停工面积的总量，大约是5亿平米。
从潜在受影响的银行资产来看，如果按照每平方米1万元人民币的价格来估算，对应的资产价值就是5万亿元；如果都是已售项目，平均首付比例60%，则对应的是2万亿元的按揭贷款。而且，广发证券认为，随着违约企业销售的下滑，后续停工规模还会不断地增加。
这一波业主的“停贷潮”，也让外界关注中国的银行呆坏帐是否会因此急升，也因此引发了多家上市银行的火速回应。在14日中午，已经有农行、建行和兴业银行陆续发布了公告，都表示目前涉及交楼风险的业务规模较小，总体风险可控。
尽管如此，中港两地股市的银行股，依然在14日时连续第二日下跌。其中，在A股市场，平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行的跌幅，都超过了3%，有个别银行在两天内的累计跌幅一度接近10%。
与此同时，在两地股市，地产股也成为重灾区，涉及到碧桂园、融信中国等等。有分析认为，在“断供潮”之下，风险敞口比较大的银行，可能是平安银行、招商银行和兴业银行。
业主断供对房地产和银行业的影响？
那么，房地产业主大范围停供，对房地产和银行业又会产生怎样的影响呢？
首先，大规模烂尾带来的断供潮，可能再度挫伤脆弱的市场信心。尤其是现在，房企从外部融不到钱，销售腰斩又进一步影响现金流，资金面极为紧张，有些还欠着供应商的款项。而且现在施工方都不愿意自己垫付资金干活，都是看到钱才进材料，因此，开发商的压力进一步加大。
而供应商，拿不到款项，只能以磨洋工的心态来对待项目施工，导致一些项目尽管复工了，但是进展缓慢。如果更多的楼盘陷入停工和烂尾状态，对房地产市场而言，将是致命的打击。
据自由亚洲电台报导，一位在美国的前中国金融业资深人士认为，在他看来，国内绝大多数房企都已经破产，这是一个不可逆转的状态。他还认为，“中国的几大银行都在靠房贷在支撑，中国房贷总量已达50万亿人民币，相当于整个货币总量的五分之一到六分之一。”
根据彭博社汇编的数据，今年迄今为止，按发行量计算，离岸违约占所有中国债券违约的85%，创下纪录新高。另外，中国企业2022年境外违约规模262亿美元，几乎全部来自房企，而中国房企，还有另外317亿美元的票据将要到期。
与此同时，危机正在向银行业蔓延。彭博社报导说，在13日发布的一份研究报告中，花旗集团的分析团队表示，由拒付房贷浪潮引发的不良贷款，可能达到5,610亿元人民币（约830亿美元），大约占到未偿还按揭贷款余额的1.4%。中国各大银行，已经疲于应对开发商资金流动压力带来的挑战，而现在，又不得不为购房者的违约行为做好准备。
对目前的烂尾潮，中共党媒《人民日报》旗下的《证券时报》，也在13日发表了一篇《谨防烂尾楼盘停供风险扩散》的评论文章，提到近期的烂尾楼停贷风波，如果问题得不到解决，将会使屋主、房企、银行一同受伤；并说屋主主动停缴贷款，也是走投无路，但可能会面临征信污点；至于金融机构，尽管有房产做抵押，但是无法交屋的房产只能成为坏帐，当坏帐增加，就可能造成系统性金融风险。
不过，这篇文章有意思的是，把重点放在了停供，而不是烂尾上，对于房子为何烂尾，银行为何不加审核就把钱贷给了开发商等等问题都不追问。毕竟，以前就算烂尾了，银行也没多大风险，因为身为“韭菜”的购房者，都是会乖乖还钱的，但现在，这些韭菜竟然不忍了。
业主将矛头指向银行 停贷是否有法律依据？
那么，烂尾楼到底是怎么来的呢？
《证券时报》的报导说，楼盘面临无力支付工程款的情况，绝大多数是房产公司旗下项目公司资金被转走。但是，在这次停贷潮中，不少业主认为，银行在烂尾项目中负有相应的责任。因此，停贷期间的损失，应该由开发商和贷款银行等相关利益方共同承担。
从多份业主的《强制停贷告知书》中可以了解到，业主们的申诉重点是银行存在违规放贷、没有履行资金监管等行为，比如，违规在房屋主体结构还没封顶之前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等等。
我们绝对相信，这些业主们的指控是有根据的。在2010年，中共住房城乡建设部，就发过一个关于“完善商品住房预售制度”的通知，里面就明确表示，商品住房预售资金，要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
河南某房企人士就对第一财经表示，一般情况下，如果监管账户上有钱，就不会烂尾。
但在实际操作中，资金被挪用、滥用等情况屡见不鲜。因为中国的房地产本身就是一个黑洞，就是房企老板和地方政府勾结的一个结果。
但是，尽管在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎，但业主的集体停贷告知书没有法律效力，还可能影响到业主征信问题，被银行列入失信名单。
因为针对购房贷款，主要涉及两个法律关系，一是业主和开发商的房屋买卖关系，二是业主和银行之间的贷款关系，也就是借贷关系。
房屋烂尾涉及的是业主和开发商的关系，在贷款合同中没有特别约定的情况下，烂尾和银行之间并没有直接关系。业主和银行的借贷关系，不会因为房屋状况的变化而变化。而业主单方面停止还贷，则会造成对银行的违约。
也就是说，业主的集体停贷告知书，得不到法院的支持。那么，在这种情况下，烂尾楼业主就无处说理了吗？
据澎湃新闻报导，中共最高法院《商品房买卖合同纠纷解释》中规定：出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释还规定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消失。
因此，律师建议，碰到烂尾楼，诉讼维权是最合法合规的方式，要求解除合同拿回款项赔偿损失，是每个购房者的权利，权利要尽快使用，权利不用，怠于行使权利导致的损失就只能自行承担。
看来，目前这些“强制停贷”的业主，如果要靠法律维权的话，就应该针对开发商，而不是银行。但是在中国，虽然普通民众的各种维权事件层出不穷，但真正能维护了自身权益的情况却是少之又少，像是最近的河南村镇银行的受害储户们，他们就是个例子。
村镇银行储户的维权抗争 对烂尾楼业主的启示
7月10日，网上传出有近3,000名来自中国各地的银行储户到郑州维权，但是，却被警察围困在中共央行郑州支行外边，双方还发生了流血冲突。
事情闹大后，地方政府试图自掏腰包，支付少量款项来安抚民众。11日，河南金融监管当局和地方政府宣布了分批垫付方案，提到存款5万元以下者，会在7月15日开始首批垫付。但是公告也指出，如果资金垫付后，发现客户存在以额外管道获取高额利息或是违法违规行为，也保留追缴垫付资金的权力。
对此，不少储户怀疑，不会拿到全额款项。有网民就说，5万以下的储户是“最革命者、无产者”，真可能找政府工作人员拚命，这就会影响习近平连任，要先安抚好这些人再说。还有储户认为，这5万元只是“封口费”，暂时安抚你，而且还要让你做出一些承诺，包括停止维权，等候当局处理结果。
事实上，根据路透社的报导，中共确实已经展开秋后算账，骚扰抗议者。一些储户透露，自己和家人接连被警察、官员和雇主施压，要求他们不要抗议，否则会面临失业。一名在政府财政部门工作的人参加抗议活动曝光后，被迫辞职。还有两人说，在被警方拘留后，已被要求签署不再抗议的保证书。
河南村镇银行的抗争事件会如何发展，现在还难以预测。不过，值得一提的是，自媒体评论员文昭认为，这次村镇银行储户的抗议，安排得非常有心，维权标语的制作和展示也相当有章法。抗议民众不仅把矛头明确对向河南省委书记楼阳生和共产党体制，还制作了英文标语，故意向“境外敌对势力”递刀子，显然是经过深思熟虑的。这也意味着，这场抗争不会是一个绝响，一切都只是刚刚开始。
我们看，不管是银行储户的维权抗议，还是购房业主的集体停贷，凸显出的，不只是中国金融系统即将崩溃的风险，更凸显出中国老百姓已经对整个社会失去信心了，即使是个人征信会受到影响，或是因为维权会被迫害，这些人也已经无所谓了。尤其是，房地产和银行的危机，已经波及到了中产阶层，这对中共来说，无疑是一个极大的威胁和挑战，也预示着中国正处在一个关键时刻，一场席卷全中国的社会大变局，可能随时扑面而来。
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撰文：李松筠
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（责任编辑：李红）
