【秦鹏观察】不动产登记完成 中共真正目的是啥

今天焦点：中共周二（25日）宣布，全面不动产统一登记完成，这意味着什么，是不是房产税很快要来？房价要大跌了？这一次，能不能用来查一下贪官？真正目的和效果又会是什么呢？

结束九龙治水时代 信息全国联网

4月25日，中国自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，全国全面实现不动产统一登记。

这意味着中共从2013年开启的全国不动产统一工作，经历十年时间，终于完成。

之前的情况是，对于土地、房屋、林地、海域等不动产，全国各个部门、各个地方使用不同的编制规格，衔接起来比较麻烦；信息化程度不高，查询起来也比较困难；有一些地方的不动产登记甚至还没实现电子化，只有纸质版。此外，还有大量不动产未登记在册。

这种分割的信息，不仅给管理带来麻烦，还不利于保护所有者权益。

现在，全国性上网、互联互通之后，有利于信息和政策管理的统一，有利于保护所有者权益，也为监测统计分析不动产情况奠定了数据基础。

房地产信息公示和监控

当然，这一次消息发布之后，中国网民最关心的还是其中最重要的房地产，特别是这样几个话题：房地产信息的公示和监控。

今年2月，一个消息震惊了全网络，中共住建部披露全国有6亿栋房屋，很多人都在关心，其中到底有多少城市房屋，中国的房地产是不是已经出现了严重过剩、供大于求的局面？不同城市和到底是什么情况？这也导致很多人持币观望，不肯再买房，或者干脆提前还款。

现在，官方说实现了全国统一登记，发放了7.9亿份不动产证书，当然人们就有了更多期待。比如，经济学家马光远就说，“通过不动产登记制度本身，真正摸清楚中国究竟有多少房子，以及每个家庭拥有住房的情况。不动产统一登记完成后，首先是房子的家数搞清楚了。我期待有关部门能尽快公布中国房子的数量。”

还有人认为，不动产统一登记和信息联网，能深刻触动利益阶层的是涉及房地产财产实名登记，对体制内人员的财产公示有助推作用，具有里程碑意义。

应该说，大家的期待是很合理的，因为在美国等其它国家，人们就可以通过各种官方和民间的网站，方便的查询房源、周围房价、学区划分、屋主信息、历史上的交易时间、社区安全性评级、阳光充足度、洪水情况、乃至区域所在的收入水平、人口结构、教育程度，等等。这些可以满足人们的各种需求。

我们举个例子说一说，去年有一段时间，反美斗士司马南就被网友通过这样的方式查出在美国有房子，而且还不止住一套，而且他每年还在美国纳税8000多美元。最后逼得司马南不得不出面回应。网友们嘲笑，这进一步坐实了司马南自己的名言“反美是工作，留美是生活”。

而且，前中共中央外事工作领导小组办公室主任、政治局委员杨洁篪，也被著名媒体人曾铮，委托美国业内专家查询出，杨洁篪的妻子和女儿在美国拥有多套房产，价值数百万美元。

因此，人们当然会期待类似的信息有一天在中国也能够公开。不过，我发现其实大部分网民也很清楚，让官员们进行财产公示是不可能的。因为，政策本身就是这些“人民公仆”制定的。让他们消灭自己是不可能的。

所以，实际上，全国统一完成房地产信息登记的第一大目的，当然是信息掌控。中共希望，对全国房屋情况及所有权人摸底，为监测、统计、分析奠定数据基础，后面，政府要制定政治或经济决策，就有了更加及时、全面、准确的信息。

房地产税要开征？打下基础但短期内恐无法实现

,大多数中国网民最关心的问题是：房地产税这次真的要开征了吗？

事实并非如此，信息全国统一登记，只是为开征房地产税铺平了道路，但是并不意味着马上进行。恰恰相反，短期内恐怕无法实行。

因为，要开征房地产税需要具备四大基础或前提条件：

1、技术条件：登记联网
2、法理条件：完成人大立法，包括为合理房地产估值立法
3、配套条件：相关部门、人员的到位
4、现实条件：包括经济现状、房地产行业的情况以及社会接受的程度

今年3月，中共前财政部长楼继伟撰文《新时代中国财政体系改革和未来展望》，提出当经济转为正常增长后，应尽快开展房地产税试点，而之前媒体刚刚报导，全国地方政府2022年的土地财政收入暴降近3成，这就让很多人认为，当局正在把征收房地产税尽快提上日程。

但是，从我们上面提出的全国要征收房地产税的前提条件来看，实际上只是打下了联网的技术基础，还缺乏最重要的立法前提。

而楼继伟自己也指出，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。而且，最大的难点是房地产如何估值。一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折，但问题十分复杂。还有其他诸多难点，导致该税法探索了多年仍未正式成法。

当然，楼继伟没有指出的是，房地产税多年迟迟没有出台的最重要的原因之一，是中国大部分的多余房产，是由中共权贵所持有的，他们才是全国统一信息登记系统建设长达十年，以及征收房地产税最重要的阻力。

除了立法，现在官方和民间的情绪，以及经济状况，也不利于立即推出房地产税。在经济惨淡背景下，绝大多数购房者并不希望在房贷之外再每月交房地产税。

对官方来说，2022年，财政部有关负责人表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，该年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

经过3年清零和封控，当前的中国经济仍然处于恢复当中，基础仍不牢固。而由于房地产依然占据中国经济约30%的份额，规模大的无可替代，所以稳住房地产市场仍是当前政府的重要任务。

此时，如果贸然开征房地产税，就会造成房价猛烈下跌，对经济、税收和地方政府继续卖地都将造成严重冲击。

因此，去年年底，中共中央经济工作会议提出了“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”。今年二会期间，中共住建部长倪虹也再次说，“对市场企稳回升充满信心”。

而且，对各地政府来说，也是旱涝不均，而且存在悖论：一方面，土地财政难以为继，需要房地产税替代，但另一方面，卖不掉土地的地方，大多是经济不行、人口流入少甚至大幅流出的地区，恐怕收房地产税的时候也会更加困难，一旦收税，就可能造成当地房地产市场进一步恶化，政府卖地就更困难了。

所以，从现实角度出发，中共当局现在是做好了征收房地产税的准备，但是还试图从房地产市场攫取最后一筐黄金。

预计房价：还会较大幅下跌

虽然从短期来看，房地产税落地的可能性较小，但是我预计房地产市场的价格未来还会下降，有的城市还会较大幅度下降：

1、人们形成了出台房地产税的普遍预期：中原地产首席分析师张大伟说，虽然楼市已经有多年时间消化，但是对于部分高端住宅、部分投资型旅游地产来说，这一政策依然是利空，毕竟不动产登记完成后，房地产税中的持有环节税已经具备了出台的所有技术条件。

2、房地产市场利空的多重因素还在恶化，包括：
1）经济在恶化，三驾马车都出现严重问题，经济通缩趋势明显；
2）人们对未来的经济预期和对中国政府的信心，经过三年清零大幅下降，而我们知道经济很大程度是一个预期问题；
3）住房整体供大于求；
4）人口出生率在加速下滑，“我们是最后一代”成为年轻人的共识；
5）房地产的金融属性在消失，中国政府为了防止房地产爆雷，在持续推动“房主不炒”，炒房客也在大幅减少
6）中国房地产企业近年来接连爆雷，人们担心购买的期房出问题，也减少了对房地产的需求

那么，房价会不会大幅下降呢？我认为短期内至少政府不希望这样，所以，这一次有了这些房地产信息之后，它们反而会利用它实现房价维稳，避免大幅冲击房地产市场和经济。

但是，从我们刚刚分析了六大影响房地产市场的因素来说，未来并不乐观，特别是对经济本身不好、又没有多少外来人口的二三线城市来说，房价维稳会成为一个大难题。

据统计，中国房地产行业目前负债高达68万亿，和地方债规模相当。在经济日益恶化的今天，持续爆雷会成为一个必然。

那么，后面会发生什么呢？请大家订阅《秦鹏观察》，让我们继续跟踪，并且透过现象看本质。谢谢大家，我们下次节目见。

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《秦鹏观察》制作组

（责任编辑：李红）