【名家专栏】历史上最长的住房供应危机

(大纪元专栏作家Keith Weinhold撰文/曲志卓编译)

如果你走进你最喜欢的杂货店,看到80%的货架是空的,你会怎么想?

店里空荡荡的。这家商店只有五分之一的库存。这太诡异了。让我们称之为“货架意识”。这唤起了你内心的什么样的感觉?

这些商店货架就像是当今美国住房的可用供应量,它仅为2018年水平的三分之一。此外,这是使房地产市场达到平衡所需的供应量的五分之一,令人震惊地稀缺。

这是房地产崩盘吗?是的。我早就说过,美国房地产的真正崩盘已经发生了。不是价格暴跌,而是始于2020年4月的供应崩溃。

这是我预计不会出现任何房价暴跌的一个重要原因。当供应不足时,竞标战更激烈了,而这会刺激价格。

现代社会已经变得更加家庭化,人们愿意为房屋支付更多的钱。在2019年,家是你生活和睡觉的地方。今天,在家里你还会工作、锻炼、教育孩子和种植。今天,家更有用了。

美国银行(Bank Of America)预测,到2022年底,房价将上涨10%,2023年将再上涨5%。

空荡荡的商店货架会引起购物者的恐慌。他们倾向于购买所有能买到的东西,甚至囤积。这个场景可能会让你装满购物车:洗衣粉,蔬菜,花生,意大利面,杏仁和A.1.牛排酱(如果商店的A.1酱汁卖完了,我就称其为是一种饮食迫害)。

美国人正在囤积房屋。一些抵押贷款利率低的房主不想出卖他们的房产。当他们搬家时,他们越来越多地将以前的家作为出租房。首次购房者正被投资者挤出市场。

房地产投资者在这个市场中“看到”了什么?要理解这一点,你必须要了解通货膨胀率远高于抵押贷款利率。

这意味着,当你获得抵押贷款时,你可以用美元偿还银行,这些美元贬值的速度比贷款的利息还要高。

这也是为什么人们不想卖掉他们的房子,而失去抵押贷款的原因。他们宁愿保留它。

一个精明的投资者会拥有历史上升值的东西(房地产),同时借入价值贬值的东西(美元)。

无论是杂货还是房屋,当重要资源变得稀缺时,人们就会满载而归。我们谈论的是食物和住房。这些都是绝对的生活必需品。

衡量房地产市场活力有三个主要驱动因素(点击衡量近期水平):

供应量可延续的月数 ——5至6个月为平衡

销售与挂牌价格比率 ——95%至99%是平衡的

在市场上挂牌的天数(DOM,Days on Market)——30到60天是平衡的

所有指标都表明,明年市场将充满活力,尽管竞标战可能比去年少。

回想一下,在2008年房地产引发的全球金融危机中,供过于求是罕见的全国房价低迷的原因之一。可笑的抵押贷款承销标准(mortgage underwriting standards)是另一个原因。

这样想吧。今天,住房供应增加500%才能使市场达到平衡,而不会有供过于求的情况。对于入门级房地产细分市场(通常提供最好的租金),供应更加稀缺。

今天的住房供应危机何时会好转?这将需要几年时间。一些缓解即将到来。住宅和公寓建设最近达到了45年来的最高水平。

但住房供应是没有弹性的。它只是慢慢改变。

生产洗衣粉、大米和胡萝卜塞满杂货店的货架,比制造供应不足5倍的新住房更容易。为什么?

供应品不同—— 许多受限制的供应链项目必须汇聚在一个地方进行住房建设。

劳动力不同—— 建造住房的劳动力不足。培训新劳动力需要时间。在线教授这些技能效果不佳。

法规—— 一些司法管辖区已经认识到危机,正在放宽这些法规,特别是加利福尼亚州。

创新限制—— 我专门用一集“致富教育”(Get Rich Education)播客来解释为什么3D打印和运输集装箱解决不了问题。

需求和效用是重要的市场指标。但由于它的无弹性和助长竞标战的能力,我更“密切关注供应”。这种普遍缺乏住房库存可能感觉像是历史上最长的崩溃。

作者简介:

基思‧温霍尔德(Keith Weinhold)是 GetRichEducation.com的创始人。他撰写有关房地产投资的文章,并主持每周一次的“致富教育”(Get Rich Education)播客。

原文“The Longest Housing Crash in History”刊于《英文大纪元时报》

本文仅代表作者本人的观点,不一定反映《大纪元时报》的立场。

(转自大纪元/责任编辑:李红)

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