主持人：观众朋友们大家好，欢迎收看《热点互动》。中国的股市从去年10月开始下跌，半年不见了一半，而几乎与此同时，中国的楼市也从几年来的疯狂上涨，开始逐渐的放缓。
谁知这个趋势刚刚过了半年，当一些想买房而又没钱买房的民众刚刚燃起了一点希望的时候，最近又传来消息，一些二、三线的城市开始出手救市了。中国的楼市调整，难道这么快就结束了吗？楼价下跌，到底“痛”到了谁？我们今天请本台特约评论员杰森先生来跟大家一起探讨这些问题。杰森，您好！
杰森：林云，你好！
主持人：中国楼市的飞涨是从2003年秋天开始的，到了2007年，也就是去年年中的时候已经涨得非常疯狂了，连万科的老总王石都感到心惊肉跳，就到这种程度。
那么跟股市下跌几乎是同步，从去年10月开始，最先是从深圳和广州，楼价有点向下跌了。我是想问，中国楼市的上涨和下跌的趋势，到底是什么因素造成的？
杰森：就像你说的，跟中国股市受政策的影响是一样的，事实上中国楼市受中共政策的影响也是非常大的。2003年为什么猛涨？因为2003年中共出台了一个政策，它事实上就是把整个中国人所居住的房子全部市场化了，全部是由市场来提供的。
主持人：以前完全是公有制的。
杰森：以前是有点儿参半的，就是很大的那种…有点社会供给的因素在里头。后来不但要求完全商品化，而且它还有一个“准入政策”，只允许个别大的开发商来做这种商品房开发。这样的话，整个中国的房子就被少数大开发商给垄断了，这个时候他们就很容易来控制价位。
主持人：所以楼市一下子就变得奇货可居了。
杰森：对，而且还有一个因素是这样的。2001年开始，中共把自己定位成了中国惟一能卖土地的角色，而中共的地方政府又完全是依靠卖土地来做为它主要的财政收入。所以中共的地方政府在这几年里头，都是想尽各种办法，怎么样也要把土地卖出高价来。
比如它采用拍卖的方式，甚至把大块土地划成小块，来增加竞争力等种种方式，所以整个土地价位在这过程中，就成了房地产开发中的一个重要成分。连中共官员自己都承认，土地价格可能要占整个房地产成本的60%、70%。
主持人：我看到了一个资料说，去年已经有一种说法，说面粉比面包都贵了。
杰森：对，这几年很多城市的房价翻了番，甚至翻三倍，这事实上是来自两层的盘剥，一层是中共地方官员卖土地的时候，不断的增加土地价格，造成房市成本的提高。
另外一方面，因为这些有限的开发商有了所谓的卖房权、商品房开发权，使得他们又有了市场定价权，当然再加上媒体的炒作，方方面面使得房价一直往上冲。
当然最近冲不上去，为什么呢？它的价位有点太高了，高到两头都承受不住。
富的人前两年已经买了房子了，现在房价这么高，已经没有投资意义了；那穷人一看，房价涨到这个份儿上，也就不想买了，因为这价格就不指望买了。所以这时候房屋的需求量就往下走，房价高到没有需求的程度，这时房子的交易量就下走，交易量一萎缩，整个房价上升就受到压力了。
主持人：实际上这楼价开始向下走的趋势是市场调节起的作用了？
杰森：对，是一个价位、供需比的关系。
主持人：嗯，实在是没有人承接了。那现在看来，刚刚才走了半年，实际上有些地方只是放缓，价位还没有多大的跌幅。那为什么像沈阳、石家庄这些省会城市，就迫不及待的要出手去救市呢？
杰森：我们刚才就谈到，因为90年代中央把财权拿上，把地权下放给地方政府，所以很多地区的地方政府，大约60﹪的财政收入都来自于卖地。
在过去这几年，我们知道房价在不断的上涨，房价上涨的主要因素是地价不断的在上涨，而房价高了，地产商也就愿意出高价买地。但是现在房子卖不出去了，房价在往下走，那么卖地的需求量也就少了。
比如拿石家庄来说，中共媒体就曾报导，石家庄政府本来今年（2008年）要投1,400亿搞城市建设，钱准备全都来自于卖土地的钱。那现在石家庄的房市往下走了，房市疲软，那土地需求量也少了，整个土地价格就往下走。那么在这种情况下，政府绝对不愿意看到自己的收入也跟着下走，它一定不希望看到房市继续疲软。
当然，文章中说1,400亿是为了城市建设，但我们知道，中共官员所谓的城市建设，其实中间都有它自己收益的成分。最主要是因为它有收益，有各种各样的外快，它到处都可能有这样的机会，因此你可以看到，房市下走跟中共地方官员的个人经济利益是紧密相关的，所以它们真的着急了。
主持人：但是您刚才也讲到，说这次下走实际上是一种市场走向，它没有市了，你光想抬高也没有用，所以才会下降。但是现在你这种入市干预，不管你提供各种刺激的方式还是出台什么样的政策，它能起作用吗？
杰森：在我看来，这是多方面因素决定的。中国很多问题很复杂，你要单从经济面考虑的话，你会觉得这不可能，因为供需比在那放着。很多人说我一辈子挣的工资都买不起这房子，那你怎么能有这个市场？但是事实上中共有很多手段的。
比如石家庄就出台很多手段，它可以刺激消费，而且给整个买房人群创造一个虚假的认识。石家庄出台政策说它可以降低买卖税率，这在某种程度上是可以刺激房市；另外，它惜售土地，它跟开发商商量，我们把放到市场上的楼盘数量减少，我供地减少，你放的楼盘数量减少。这时候就变成奇货可居，也就减少供应了。
再一点，它可以控制媒体。我们知道媒体都是中共管的，媒体它可以炒作，媒体可以受雇于开发商来炒作，也可以受雇于地方政府去炒作，它可以炒作说所谓房价到底多少才是合适的。
在某种意义上讲，这跟大家的期望值有关。如果媒体始终说这楼盘一出来就卖空了，比如上海前一阵子就出现说，一个楼盘一出来就卖空了，后来发现原来很多人是“托儿”，它雇很多人去把房子买了，过两三个月再把房子给退了，但在这之初就造成了一种很轰动的这种购房热的效应。
整个方方面面你都可以看到，不管是地方官员还是开发商，他们的利益是一致的、是连在一起的。在媒体炒作上，在共体关系上，在其它相关的政策上都在刺激房市。
这个时候如果老百姓撑不住，他感觉到被这种东西混淆了，这时候对于那些在边缘上的、不管负得起负不起的人，他可能就咬牙借钱，或者是以更高、更多的贷款把这房贷给付了。
主持人：所以就会有更多的“房奴”。
杰森：“房奴”，事实上就是你这个购房的人，你愿意承受多大去购这个房子的问题。
主持人：但是我们知道住房问题对任何一个国家的老百姓来讲，它都是关系到民生的一个很重要的问题。那在中国，很多人都说，中国人的收入是“第三世界”的收入，可是楼价已经是“第一世界”的楼价了，这是极不合理的，谁都能知道。
那作为政府来讲，就算它想要再获取更大的利益，但是这里面已经有这么大的矛盾了，那它是真的不想去解决这个问题，还是说它根本没有办法解决这个问题？
杰森：在我看来，中共绝对不是没有办法解决。因为中国的土地是国有的，“国有”换句话说是“人民所有”，土地是人民共同拥有的，你就不应该再把土地从人民那里盘剥回来，你得把土地返还给人民，让人民感觉到一点利益。
但实际上它不是这样，中共完全把土地做为它一己私有的东西，甚至把土地变成它剥削老百姓的一个杠杆。
那我们放开手来看，为什么新加坡那么小一个地方，他们居然能有90％的人拥有自己的住房？因为它是政府出钱盖楼，然后老百姓以排期（排队）的方法来买政府楼，由政府来控制整个房价，保证在那么拥挤、那么小的一个城市岛国里，能有那么多人拥有住房。
而在中国这么大的土地上，它自己拥有所有土地，它的土地基本上没有成本，而建楼的成本在中国又不是那么高，事实上如果它愿意平抑房价，它完全有能力去平抑房价的。
但是就像我们刚才说的，房价跟它们自身的利益是那么紧密相关，它根本就不想放弃它的利益去给老百姓、让低收入的人拥有房子。因为它的利益跟老百姓冲突，它不愿意去解决中国老百姓房价高的问题，而不是它没有能力、没有机会去解决这个问题。
主持人：那跟中国楼市的走向几乎是很类似的情况，美国这几年的楼市也连续在上涨，而且也是从去年才刚刚开始向下调，那如果比较这两个国家的楼市发展情况，您有什么说的？
杰森：中国楼市的上涨有很大的政治因素，中国的楼市下走又被很大的因素──当局和利益集团所制约着，它不是一个自由经济、自由市场需求供给的关系，这是主要的因素。
而美国这边相对来说，它的市场供给关系向来是很自由的，它房子往上走的时候是因为需求很大，当房价涨到一定程度跟整个美国老百姓的收入脱节的时候，这个时候房子想上涨就有压力了。一旦房子有上涨压力的时候，那房子就会往下走。
而且它整个媒体是透明的，美国不像中国，在中国，到底这个地区卖了多少房子，你不知道；开发商的利润到底到什么程度，你也不知道；中国当地官员的收益到底是多少，你也不知道；甚至连想要查哪个地方到底卖了多少房子、存房量有多少，这些讯息都不知道。
但是在美国这边，信息是开放的，做媒体的人不受政府的制约，不受开发商的制约，政府、官方的数据每个月都会报出来。这个月全国的房子平均价格跟上个月同比下降了多少？这个月房子的储量、整个待售房子的量有多少？这样的话老百姓就有一个清晰的概念，他可以知道房价是不是在下走，那么这对自己的投资就能有明确的指示。
因为双方会很透明，卖方透明、买方也透明，每个人都会看到自己合理的价位在哪里。市场经过这样双方的冲击以后，会下落到一个合理的价位，要等够得着老百姓需求的时候，这个时候楼价才会往上走。这是正常的自由经济的起起落落。
但在中国的话，推是往上推的，很明显的它就是拼命的往上推，但它一旦下走的时候，媒体、利益集团方方面面的操作就阻止它下走，这个时候最遭殃的是低收入的中国老百姓。
主持人：那实际上不管怎么样，这个楼市最大的承接人还是老百姓，还是那些想要买房的人才能做这个市的承接者。但现在有些民众就发起“抵制买楼”，我多少年开始不买楼了，一直要到你这个房价跌到我认为合理的程度才行。那么这种做法能不能起到作用？
杰森：真的是“万众一心”的话，也许能起到作用，因为现在大家都有一个“抗衡”的概念了，我们知道，开发商为什么要着急、政府为什么着急？因为开发商有资金面的问题，我投了几十亿在这楼盘里头，我如果卖不出房子，那每天的利息我都背不动；而政府也有资金量的问题，我计划今年1,400亿要搞城市建设，我钱不到位，城市建设也搞不了，我政绩显不出来。所以它也很有压力。
主持人：所以开发商和中共官员都有这种实效性的压力在，对老百姓来讲，反正我现在先有房子住，尽管条件差一点，可以再忍几年，这不就有一个…
杰森：但这个事情你要看到，中共和老百姓的抗衡过程中，老百姓处于一个劣势的状态，中共控制媒体、控制一切宣传机器、控制一切数据。它会创造一些虚幻的概念，比如它会说你不能再等了，再等的话根本就没有你想像的那样，可能还会更高……
这种心态事实上是以紧迫的压力去逼老百姓，他就会觉得说：哎，前年我没买，去年就涨了一倍；我今年要不买的话，万一它真的是不下跌，还是涨怎么办？所以这时候就处于一个心理上的较量。
主持人：所以在这种情况下，做为一个老百姓来讲，他能更清醒的看到中国的楼市和中国的经济整体的状况，看清楚了以后他就不用再担这个心了。
杰森：实际上对他正确判断自己的投资去向可能更有好处。
主持人：所以在这个问题上，媒体的作用就非常的关键。
杰森：这个时候信息就是金钱，信息才能真正决定你是不是有个理智的投资，你会不会变成一个莫名其妙的“房奴”。
主持人：所以要多看、多听。
杰森：对，而且我们要呼吁每个人都支持信息自由化，如果每个人都支持信息自由化，让自己得到应有的知情权的时候，这样对你的经济利益是有帮助的。
主持人：所以在这个问题上，就可以看到这种信息的自由、透明度的重要性。好，非常感谢您参与我们的节目。观众朋友们，感谢你收看这一期的《热点互动》，我们下次节目再见！
