学者:中国房价已超美 泡沫破灭应对无方

【新唐人2011年11月8日讯】(新唐人报导)最近,中国的房市在高不可攀之后,出现了大面积的降价潮。美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授陈剑,近日接受了第一财经日报《财商》的专访。他认为,中国房市的拐点已经到来,房地产泡沫开始破灭,但他同时表示泡沫破灭并不可怕,可怕的是对此毫无准备,将使得局部的危机变成全局的危机。

泡沫破灭可惜毫无准备

在此之前,陈剑就对中美房价做了系统比较,认为中国房价已经全面超过美国房价。

对目前中国楼市出现的问题,陈剑认为,从各种指标(包括房价、销量)和某些市场参与者的行为(包括开发商大幅降价、外资开始撤离)来看,中国房市的拐点已经到来,房地产泡沫开始破灭了。

但泡沫破灭的方式,是雪崩式的崩盘(collapse),还是逐渐地下行(deflate),陈剑表示还未知。但他说,如同他在博客中所讲,泡沫破灭并不可怕,可怕的是对此毫无准备,应对无方,举止失当,雪上加霜,使得局部的危机变成全局的危机。

中国房地产崩盘会持续多久

从房地产的周期来看,如果进入拐点时段,中国房地产崩盘会持续多久呢?

陈剑分析,正常市场情况下的房地产周期,大约十年,这是指从顶峰到低谷再到顶峰的时间。

他举例,比如上世纪80年代末的新英格兰、90年代初的南加州。他还表示,如果泡沫化过于严重的话,那很可能持续更长的时间,比如日本自从90年代中期房市崩溃,至今尚未走出萧条。美国的房市从2006年开始下跌,目前也未曾见底。

他指出,中国除了海南在1993年房市崩溃,其他主要城市尚未完整地走过一个周期,而且其泡沫化的程度在国际上也是罕见的,所以很难预测会持续多久。

他认为,房价最终的决定因素是家庭收入。他说,如果我们期望居民家庭收入增长高于GDP增长,那房价增长高于GDP增长也是合理的。如果房价涨幅远远高于收入增长,那就很可能是泡沫。

美元强势无可替代

对美元未来的趋势,陈剑说,他并非货币经济学家,所以只能发表一些非权威看法。他个人认为,美元在这个动荡的时代,依然是无法替代的避风港,所以应该会保持强势。

他分析,从2008年全球金融危机爆发以来,美国金融机构的洗牌已经基本完成,金融监管改革已经基本就位,实体经济也在缓慢复苏。尽管出现了国会两党互相扯皮,美债降级,但是美国的财政政策和货币政策基本能够相互配合,辅以依然强大的军事力量、健康的人口走势、丰富的自然资源和最具有创新精神的企业家群体, 美国的经济在西方发达国家里依然会是一枝独秀。

他认为,美元的替代品:欧元、日元、新兴国家货币,没有一个可以替代美元。他指出,欧元能否继续存在都是一个未知数。日本依然自顾不暇。新兴国家货币尚无挑战美元的实力。

美元升值对中国房地产市场是否有影响

陈剑指出,中国的房地产走势是由自身的泡沫化决定的,与美元升值没有太多关系,就如同美国的房地产泡沫主要是由美国政府的货币政策、税收政策、房产政策决定,而并非中国买了太多美国国债或是房贷抵押债券一样。

房地产泡沫破裂影响巨大

《中国事务》主编伍凡认为,房地产泡沫如果一开始破裂,它影响就会非常重大,就会影响到今后相当一段时期中国的经济走向,以及中国经济会产生改变和调整。

他还分析,在这个过程中间会发生各种各样的事情,尤其发生社会冲突,因为这个泡沫破裂过程会造成人们巨大的痛苦,引起社会和经济剧烈的改变,这种改变让人们接受不了的时候就会跟共产党对抗,结局如何?

他认为,结局非常有可能走上阿拉伯世界、阿拉伯之春,茉莉花革命的道路,全民起来抗议议。

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