【新唐人北京时间2022年07月16日讯】观众朋友们大家好，欢迎收看《时事天天聊》。今天是美东时间7月15日，京港台时间7月16日。
今天焦点：为什么在美国买房子很难遇到烂尾？中国期房的前世今生：一上红船误终身。
我们今天来聊一聊在美国买期房，为什么很少遇到烂尾楼，会有哪些风险？
这几天因为集体断供潮，很多人谈到了中国预售房，或叫期房的问题，这种制度真的是万恶之源吗？未来它将走向何方？
美国买期房 为何难遇烂尾楼？
在美国买期房，人们大部分谈论的，不是房子质量不达标或者迟迟没有交付的问题，而是跟财富相关的一些传说故事：
一个版本是，有的人因为购买期房，损失了数以千计美元的悲惨故事。嗯，你没听错，是几千美元，后面不是少了一个计量单位万。
另一个版本是，有的人购买期房赚了巨额利润，发了财。
为什么在美国会有和在中国大陆完全不同的买房故事呢？这两个版本的故事哪一种是真的呢？我们今天就来谈一谈在美国买期房的独特经历。
很多人可能去过洛杉矶的尔湾、罗兰岗，或者拉斯维加斯，那里的房子大多数都是崭新的。但是，实际上在美国，大部分时候，人们能买到的都是二手房。在曼哈顿你可以看到很多高楼大厦可能已有上百年的历史，在很多小镇，房子的历史可以倒推回1860年代，或者1910年代。因为原地翻新的房子是不能算新房的，房屋质量相当不错，但是你已经看不出其中的历史痕迹了。
2021年，美国卖出了690万套房子，在建的新房子只有165万套，而当年新房建设实际已经超过了历史上大多数年份。到2021年，美国1.528亿户家庭中，只有近10%的房子是21世纪的第一个十年建设的。2000年至2009年间，大约建造了1,460万套房屋。
为什么很多美国人，不买现成的房子，要去购买一个只在图纸上看到的楼花呢？一般来说，有这样一些原因：
第一，可以买到自己喜欢的户型、楼层、朝向，甚至地板和橱柜的颜色。
我有一个朋友就是喜欢住新房子。没办法，她说自己只有住新房子才不会闻到一股老房子的味道。新房子的设计，当然普遍更加时尚，施工材料都更加环保，房屋格局更加明亮，窗户可以很大，采光更好。或者，让浴缸对着窗口，地热，红酒保温系统。这些都是一般的二手房没有的。
在美国，买到像中国那样的新的高层楼房的机会不大（美国叫apartment，公寓），85%的美国人买的是独立屋（house），国内大致可以叫别墅，或者联排别墅。你可以根据自己的喜好，自己去买土地邀请建筑开发商来帮你建设新房屋，或者在开发商自己购买的土地上去购买。然后，挑选自己喜好的房屋外观、内部结构、装修样式及颜色，搭配崭新的电器。
在美国大部分的地方土地其实不贵，可能就是5万～10万美元，当然有一些特别的地方，比如优美的山水湖景，土地本身要贵一些。然后，你可以自由发挥自己的想像和爱好，去建设自己的房子。如果不是豪宅，建设成本一般只有20万～40万美元，即使放到中国，也不是很贵的价格。
这两个是我看到一个建筑商网站上的介绍，房客很高兴拥有精美的定制。
第二，只需要支付很低的定金，就可以购买。这也是美国买期房和买二手房的最大区别。和中国大陆不一样，美国买期房，签好合同后只需要交付一定比例的定金，一般是固定的3万～5万或是1%的房款，甚至很多著名的建筑商，只收500～1,000美元的定金。大多数是房价的0.5%～1%。极个别的地方，才需要缴纳10%～20%的房屋售价的定金。
和中国国内不同，定金不是交给开发商或者建筑商，而是存在中立的第三方，一般来说，除非买主不能贷到款，决定不买了，否则定金是不退的。这也是我们前面提到的，有的人因为不买了，损失了几千美元的惨痛经历。
第三，买期房可以作为一种赚钱的手段。
美国的期房，基本上都是开发商针对不同类型，给一个标准价格，一般不能讨价还价，因为开发商怕影响自己的品牌，但是你可以在内部装修或者其它方面提出一些要求，相当于这种方式获得优惠。
开发商集中建设的期房，一般会比现房价格更低，有可观的折扣。在上涨的市场中，这意味着你用很小的一点代价，就拿到了增值的房子，你甚至可以在这个过程中把房子卖出去，比如你花了1万美元购买了期房，房屋售价50万，二年后你卖了55万，相当于用1万美元赚了5万块。
即使这个过程中，市场有所波动，比如下跌了5%，因为你是以现在市场价格购买的，你其实也不亏，还赚了5%。
记住，在美国没有《房屋购买意向协议》之类的合同，你签订的本身就是《房屋买卖合同》，这才让你有买卖盈利的空间。
第四，你很难买到烂尾楼。美国期房，大部分从签约到完全建好，只需要6～9个月的时间。
建好之后，如果你完全用现金购买，你可以找专业的人帮你验收之后，才支付剩下的钱款。因为前期定金支付的很少，所以房地产开发商不会给你一个毛坯房或烂尾楼交差了事。当然，也可能存在一些小问题，有的小开发商萝卜快了不洗泥，但是一般通过沟通就能解决。
如果你要用贷款购买，在美国新房过户时，银行要求房子必须是100%装修好的。因为，贷款时银行一定要求买主购买产权保险，否则银行不贷款，同时银行一定要求买主购买房屋保险，否则也不贷款。
这种情况下，在新房过户时房子必须是100%建好的。开发商如果建不好，是拿不到大部分房款的。所以，它们不敢出现烂尾楼。
通过这个流程，大家也可以看出来，在美国买房，也不会说像在中国那样，房子没有建好之前，你就需要开始还房贷了。
美国买期房的风险
当然，也不是说美国买期房完全没有风险，你还是可能遇到麻烦。比如说，没有如期交付，或者约定的要求没有完全实现，与你看样板间的东西不一样等。要避免这些问题，你需要做的工作是：
一、在offering plan（《楼房销售计划书》）里面写明白，一般来说，开发商都会详细列明，但是你也要事先检查有没有遗漏。如果到时候不符合，你就有保障地拿回自己的定金；
二、如果你想在房屋完工之前卖出来赚钱，一般来说，转让合同必须要得到开发商的书面同意才可以。有些开发商同意买家转让一次，但必须是直系亲属或者和买方隶属的公司；有些开发商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售。这个你要预先了解。
三、非常重要的一点，你需要了解开发商。选择有良好口碑的知名开发商，不仅房屋质量有保障，更能避免提高定金、更改条款等风险。
中国期房的前世今生 制度万恶还是南橘北枳？
中国的期房，为什么就会出现那么多的烂尾楼呢？这一段时间，我们听到了很多悲惨的故事，很多人哀叹，几十年的积蓄，都烂在了楼里。
有的经济学者批评说，这是因为有“罄竹难书的期房预售”。那么，到底是制度万恶，还是南橘北枳呢？我们今天也来谈谈中国期房的前世今生。
中国大陆的这套期房制度是28年前从香港学过来的，有人说是李嘉诚带进来，但是李嘉诚的楼房并没有出现烂尾的问题。那么，香港是怎么运作的，引进大陆之后，改变了哪些、又抛弃了什么东西呢？
1954年，香港立信置业公司首先推出房地产预售，称为“卖楼花”，便于融资。香港政府两年后出台了《预售楼花同意书》，以法律的形式对预售进行了规定。之后，台湾在60年代末也开始预售房地产。
中国大陆是在90年代引入期房模式，1994年，中国政府出台了《城市商品房预售管理办法》。到今天，中国90%的房子是以期房模式销售的。
无论是在香港，还是大陆，刚实行时都极大满足了城市人口快速增长，以及通过房地产拉动经济的需要。特别是，它可以帮助开发商获得了融资发展的机会，可以快速地建设更多新房。但为什么到今天中国就出了这么多问题呢？
因为，在香港，期房购房的流程大致是这样的：
第一步，签订意向书，一般缴纳大约10万港币；
第二步，签署临时买卖合同，缴纳临时定金（细订），一般是房价的3%～5%，
第三步，委托律师行，缴签订正式买卖合同，缴纳首期定金，一般是楼价的10%～15%，
第四步，如果申请贷款，那么交楼前，银行也是不会介入按揭业务。只有在临近交楼前，比如三个月前，购房者才需要去找银行申请按揭。也就是说，银行并不会帮助开发商去承担交不了楼的风险。
第五步，按照约定，缴纳余款，一般有60日、90日、180日内付款计划，付款时间越短，一般会有越高的折扣优惠，但是你也可以选择在正式收到房子之后，才开始供房贷（叫做建期付款）。
大家注意一下，在香港，第一，除了首批的定金，你是直接交给开发商的，剩下的首付，都是交给开发商律师楼的信托账户。开发商需先付款给建筑商完成一定工序；在取得建筑师证明书后，才可申请在信托户口取回建筑费。这样确保买家的订金，是用来支付建筑费。这个信托户口的作用，就类似于中国大陆的支付宝。第二，银行是不会在很早就把钱打给开发商，除非你自己认可这个开发商。选择权在你自己，没有人强制你。
在这个过程中，律师、开发商、银行各自按照相应法律和规则行事，政府是裁判者。
到了中国大陆，我们看到，也有防止开发商留下烂尾楼的账户，由政府和银行进行监管。我在7月13日那期节目中谈到，如果严格按照规定，监管账户的钱开发商也是很难违规动用的。但是，我们昨天播放了一个银行高管的视频，实际上，监管银行是经常会按照政府有关部门的要求，违规给开发商放款。最后，就带来了大量烂尾楼。
比较一下，大家可以看出来，香港之所以很少出现烂尾楼，是因为：第一，相关机构包括开发商、律师行、银行，大都按规矩行事；第二，香港政府没有像中国大陆那样变成一个利益方，既当裁判又当球员。
中共政府每年卖地获得高达8万亿收入，最终获得总额占房价70%的各种费用和税费，让它成为规则的积极破坏者。而且，中国的银行是中国政府的亲儿子，地产开发商大部分和高官权贵有利益关系，所以三者合力，坑的唯一就是中国购房者。
就是说，问题的根源，不是表面上是不是期房的问题。而是中国的政治制度，以及由此衍生出来的经济制度和规则。所以，真的像某些专家说的那样，完全放弃期房模式，实行现房买卖，就能够彻底解决问题吗？我认为不会，相反的，一刀切只能造成更大的资金断流和烂尾问题。
当然，回到中国目前各地风起云涌的烂尾楼业主们联合起来集体断贷潮，我还是认为这是合理、合法、有利有节的斗争方式，将逼迫当局做出让步。在三条红线压力下，虽然预售资金被开发商挪用是不可避免的，但是根据最高法案例和其后解释，烂尾楼业主不应该承担责任，开发商和银行要负责。
今天实际上是一个非常特殊的日子，历史上的今天，1987年7月15日，蒋经国在台湾解除了党禁和报禁，并留下不朽的一句话：没有永远的执政党，只有永远的人民。
也许中共当局未来可能会对现在中国的期房制度做出改变，或干脆取消期房，但是我们需要明白，根本的政治和经济制度才是问题的根源。人民如果不能真正当家作主，那么只能成为被宰的羔羊。
《秦鹏直播》制作组
（责任编辑：李红）
