【新唐人北京时间2022年07月27日讯】最近，大陆的停贷风暴引发了外界对中国烂尾楼的广泛关注。人们发现，烂尾楼在中国不仅非常普遍，甚至还有屋主不得不住进烂尾楼里，而且一住就是20多年。网上有篇文章就说：“住在烂尾楼的生活，是什么样的？一句话：‘啥也没有’。”可是，当你真正了解之后才知道，住在烂尾楼里的生活，比“啥也没有”还要悲惨得多。
那么，烂尾楼为什么在中国这么普遍？是否应该归咎于商品房预售制度呢？为什么说，购房者的钱，就是被开发商、银行和地方政府合谋圈走了呢？房地产业的死结还能解开吗？我们今天就来谈谈这些问题。
住在烂尾楼的生活什么样？
7月9日，凤凰网发表了一部纪录片，叫做“我家住在烂尾楼”，片子中，采访了住进西安灞桥区“易合坊”的多位业主，比如，67岁的李竹娥，每天要四、五次举着手电筒爬13层楼；打工人曹英，一个月只挣2,800元，却要还按揭2,500元；女儿已经6岁的李珂，还是在和妻子谈恋爱的时候，靠两家父母一起凑首付买了这个房，而现在，自己住在了没水没电的烂尾楼里，女儿在楼下玩着沙子。
这是西安已经烂尾8年的“易合坊”，而在全中国，像这样的烂尾楼故事还有太多，比如，广州的“澳洲山庄”，从开发商资金链断裂的1998年算起，已经烂尾24年，一位叫马敏庄的89岁老人，已经在“澳洲山庄”里住了20多年。
那么，这些不得不住进烂尾楼里的业主，他们要面对着哪些困境呢？
首先是没有电。所以，太阳能灯，就成了这些业主们必不可少的“家电”。没有电，也就没有电梯，那些住在十几楼，甚至二十几楼的业主，上下楼就成了一个大工程。不仅如此，一些烂尾楼还没有装楼梯护栏，一不小心，可能连命都要搭进去。
再一个问题，就是没有自来水。比如，昆明“别样幸福城”的业主们，要在楼下一个不知道什么用途的混浊水池里取水，而广州“澳洲山庄”的业主们，要跑到两公里外的地方，才能打到山泉水。
没有水，也没有排水系统，所以，上厕所也就成了一大难题。所以，这些业主们，只能是晚上少喝水，白天再去公厕里解决，这比几十年前家里没厕所时还惨，那时候至少不用多爬十几层楼。
还有就是，烂尾楼四边透风，夏天还能凑合，而到了冬天可就难熬了，尤其是北方寒冷的冬夜，屋里屋外一个温度。
此外，烂尾楼没门没锁，对住进去的女性来说，还要多一层安全忧虑，一位住在烂尾楼里的单身母亲就提到，她除了要对付野狗的围攻，还要防范深夜闯入的陌生男子，她说，自己在枕头下就藏了把刀，以防备紧急情况。
那么，有人就质疑，既然生活这么艰苦，这些人为什么宁愿住在烂尾楼里，也不去申请救助和公租房呢？现实是，不是他们想住在烂尾楼里，而是因为名下有了房子，她们不再具备申请公屋（公租房）的条件，于是这破破烂烂的烂尾小区，就成了他们唯一的家园。
但是，没有人对烂尾楼负责。开发商没钱，无法复工，而监管机构则互相推诿。比如，在最近传出的影片中，郑州的监管银行，对于违规挪用烂尾楼监管资金的事，就回答说，每笔转账都是经房管局批准的，并称“我们是听招呼干活”，“如果他们不让拨，我们银行是拨不了的”。不过，郑州市房管局却表示“银行的说法与事实不符”。
这就是烂尾楼业主的悲哀，几百万打了水漂，却找不到负责的人。有人就形容自己的遭遇说，像是碰上了一个“合法的杀猪盘”。确实，那些被逼得走投无路的业主，还被政府定性为“破坏社会稳定”，遭到了警察的“维稳”。一位业主就在网上控诉说，花了150万买套房子，开发商不给灌水泥，他就躺平了！他就没事了！然后自己上街维权，自己就成了暴徒？到底有天理没有？
可以看到，从7月12日开始，中国楼盘业主开始“集体断供”，接二连三的“停贷告知书”在各大社交媒体上广传。截至7月20日，根据网民在开源平台GitHub上更新的数据，在中国发表“停贷告知书”的楼盘已经超过300个，涉及城市近百个，包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市。
虽然停贷会影响征信，但有受害业主批评说，这是一个不平等信用体系。开发商没有得到法律应有的处罚，也没有以经济犯罪的形式被逮捕，他们还在逍遥。为什么自己这区区一百多万，就要给个人信誉造成影响呢？
中国的烂尾楼：开发商、银行和地方政府合谋的骗局
对于大陆烂尾楼的根源，有人认为，这归咎于商品房的预售制度，应该取消。但实际上，预售制本身没有问题，不管是美国、英国、日本，还是香港、台湾、新加坡，都有新房预售制度，不过，却极少出现烂尾楼事件，那是因为政府在立法中明确，让银行、政府及发展商承担楼房烂尾的责任。
比如，根据香港地产从业者林超的说法，在香港，如果房屋建设兴建完成三分之一时，可以预售，此时小业主在银行贷款时，只允许放款5%到10%，如果多放款，责任在银行；当兴建达到封顶时，可以放款30%到40%；房屋全部完成并交楼时，银行可以放完小业主的全部贷款。
另外，在香港，如果发展商想预售，必须把项目的土地成本、楼房建设竣工的兴建成本，全部以地产商自有资金或者银行贷款的方式，打到律师楼账户。这部分费用根据实际的进度节点，用来支付工程款。工程进度也不能由发展商来申请，必须由设计专业机构，政府监管机构，以及银行机构三方核实进度，达到条件之后，才可以从银行发放工程款。
这些责任，都需要政府立法来清晰界定，这样才能达到对普通购房者的最大保护，因为政府有义务保证所管辖服务的城市不会发生烂尾楼事件。
所以，在香港买楼房，没有交房之前不需要申请按揭和月供。只有在交房期临近时，业主才需要去找银行申请按揭。
那么，如果出现烂尾楼的话，要怎么处理呢？
旅美学者程晓农博士表示，在台湾，如果建商资金拖延施工，或者老板跑路了，买主可以按照合约请求解约，向建商要求支付惩罚性违约金损失；同时，建商还要退还买主已经交付的款项。而且，建商如果延期交屋，每一天要补偿房子总价的万分之五给买主。也就是说，如果房子交付延迟200天，建商给买主的补偿相当于房价的10%，这就把建商的利润基本赔光了。
但是在中国，房子还没盖好，房地产开发商就预先把房款收足了，等于购房者“超前交款”，这就造成了政府保护房地产公司，而不管买房者可能亏损的局面。虽然中共在1994年的《城市房地产管理法》中规定，“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”，但是在第六章“法律责任”中，却没有规定如果房地产公司违规，是否要承担任何法律责任。
所以，中国存在大量烂尾楼的原因之一，就是地产商不需要承担后果，不用担心因违法要付出代价。
在网络上还流传着一句话：“封顶，只是烂尾的第一步。”这是因为在楼房封顶之前，大部分的开发商并不需要向工程队交付工程款；而按照银行的规定，在楼房封顶之后，开发商可以拿到70%的房屋销售款。
那么，房地产公司提前拿到房贷资金后，都用到哪里去了呢？他们大多在拿到销售款之后，会再去投资买地，开发新的楼盘。等到下一笔预售款到账后，再去收尾上一个，其实就是“拆东墙补西墙”。
那么，监管机构为什么不闻不问呢？因为开发商买地的钱，最终就进入了地方财政的口袋。这就不难理解，为什么政府管理部门，对房贷资金的监管总是睁一只眼闭一只眼，没有真正起到监管的责任，因为履行监管责任，其实就是自断财路。就像一些分析形容的，北京当局对地方政府的想法心知肚明，却故意把“鱼”交给“猫”来“监管”，其结果可想而知。
所以说，预售房买主们的钱，是被地方政府、银行和房地产公司合伙骗走了。这些钱之所以回不来，是因为它已经成了地方政府财政收入的一部分，被当地政府花了、被一些开发商、银行的人卷走了；钱没了，所以，开发商手里只捏着几个等待开发的新地块，却没有资金去建设未完工的预售房了。
而且，在烂尾楼停贷风波继续扩大之时，现在有几百家房地产供应商，也加入了停止偿还银行贷款的行列中。网上流传，湖北省全体恒大供应商及小微企业，在7月15日时发出了一份《停工告知书》。
告知书说，恒大自2021年7月商票全面逾期后，中小企业及材料供应商面临生存危机。供应商真金白银供货、运送材料、发放民工工资，换来的却是恒大无法兑现的商票，他们不得不卖车卖楼、贷款还债，现在每天面对银行催收、债主逼迫，已经无力继续支撑。供应商要求官方给个说法，并表示，当局一日不给说法，就停止偿还一切贷款和欠款，宁做黑户也不还债。
这个消息传出后，外界也在关注，为什么开发商宁可停工烂尾，也不愿意清盘呢？
有人在大陆社交平台发文说，开发商一旦宣告清盘，法院通过以后，购房者的贷款是可以不用还。如果开发商大规模清盘，购房者就可以自动取消合同，银行就被迫承接坏帐，其后果不堪设想。
当然，也有人表示，中国的地产开发商也不甘心清盘，因为他们不是资不抵债，而是政府的政策让他们拿不到贷款。
在炒楼盛行、楼价上涨的时代，地产商这种“拆东墙补西墙”的售楼方式不会出现问题，而一旦房市冷却，地产商也就接二连三地爆煲了。
如今，中国房地产业的崩塌，正在加深潜在的银行业金融危机，但中共政府似乎仍然拿不出有效的解决办法，而在我看来，在中共治下，这个死结可能永远也解不开了。但是，这些无辜的购房者们，却成了“炮灰”？
普通中国人，他们活得有多卑微呢？有烂尾楼业主就说，买到烂尾楼我都认了，就希望通水通电或者安上电梯，我们看，自己的正当权益还要等着中共的开恩施舍，这样低到尘埃的乞求，又有哪个地方会像中国这样呢？
作家方方曾经说：“时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。”但我却认为，在中国，很多人今时今日所遭遇的苦难，其根源就在于中共专制制度，还不能够归罪于这个时代。
财商经济研究所
策划：宇文铭
撰文：李松筠
编辑：蔚然、宇文铭
剪辑：曲歌
监制：李松筠
订阅财商天下：https://bit.ly/2XuEbjP
（责任编辑：李红）
