【新唐人北京时间2022年11月09日讯】最近，香港楼价下跌的消息是层出不穷，10月份负资产又飙升了9倍，如今的东方明珠，乌云压顶，正在承受着房市低迷带来的打击。有业内人士就形容，香港楼市已经进入了“冰河期”，宛如“一潭死水”。
楼价下跌已经是事实，何时见底才是关键。有专家警告，预期明年楼价会重演1999年到2003年的漫长下行周期，那么，香港楼市目前的情况到底如何？现在入手是好的时机吗？高盛预计从今年到2024年，香港楼价累跌将有35%，那么，又是哪些因素让楼价长跌不起呢？美元加息又是怎样影响着香港楼市的呢？我们今天就来谈谈这些内容。
香港楼市降价跌不停
最近，可以看到，在香港各大网站上，关于楼市降价的消息天天都有，层出不穷。新闻标题中，经常写着“时光倒流价”、楼价“重返2017年水平”、“成交价时光倒流到2016年底”等等。
对于目前的楼价，星展银行经济师谢家曦就表示，今年前10个月，香港整体楼价累计跌幅达到8.9%，10月楼价单月下降1.4%，反映香港楼价正在加速下跌。
美联物业住宅部的行政总裁布少明，也在11月4日说，根据美联物业分行的统计，从35大指标屋苑中抽取已成交的20个屋苑，比较今年10月和去年12月时的平均成交呎价，发现这20个屋苑的呎价全部都出现下跌，平均跌幅高达12.9%，远高于整体楼价的跌幅。
而且，这其中，16个屋苑的楼价跌幅，已经达到两位数或是更高，有的跌幅甚至超过20%，像是传统蓝筹屋苑指标之一的太古城，跌幅也高达18.8%，排在了第三位。
香港人所说的屋苑，也就是我们常说的社区。
专家：楼市将重演1999年到2003年间的漫长下跌
那么，面对这样的行情，可能有人会问，现在是不是买入的好时机呢？楼价还会继续下跌吗？
我们来看看全球性房地产服务公司——仲量联行香港主席曾焕平的看法，曾焕平提到，从今年初到现在，香港楼价已经跌了将近一成，虽然楼价不会出现断崖式的下滑，但是，在加息、全球经济疲弱以及地缘政治局势等因素的影响下，预期明年楼价，会重演1999年到2003年间的漫长下行周期。
那么，从1999年到2003年期间，香港楼价的跌幅有多大呢？我们查看的数据是，在这大约5年的时间里，楼价每年下跌10%，累积跌幅高达45.5%。
相当大的跌幅了，那这一次，楼价要跌到什么程度才会触底呢？会不会也要跌个四成左右呢？
投行高盛在10月5日给出的报告估计，2022年和2023年这两年，香港楼价将会分别下跌15%，2024年将会继续下跌5%。
也就是，截至2024年，香港楼市会在3年内，预计下跌35%。高盛还估计，按照目前的楼价计算，至少要下跌35%到40%，才能吸引投资者重返市场。
刚才，我们提到了美联物业给出了目前二手市场的跌幅，不过，目前看，一手住宅的价格，还没有出现象二手房那样大的跌幅。
中原地产及中原集团的创办人施永清，也在11月2日和3日连续两天发文，给了发展商一些打折销售的建议。
他认为，根据地产代理的统计，发展商手上的货尾，自今年6月起，已经超过15,000个，到今年年底时，差不多会有2万个。
我们知道，货尾增加，被视为是发展商将会降价的先兆。 因此，施永清认为，从目前的市场情况来看，不但销售情况缓慢，而且坏消息不断，所以市场预期，发展商可能很快会进一步减价。他的建议是，发展商应该加快减价步伐，一次就把价钱降到一个具有吸引力的水平，并且，还要做好亏本卖楼的准备。
其实，已经有明智的开发商在大幅折价出货，给市场做出了示范和信号。
9月28日，香港首富李嘉诚创办的长实集团发出公告，证实该集团，以大约207亿港元的价格，将一处山顶豪宅项目余下的152个住宅单位和车位一次性打包甩卖。这笔交易的成交呎价，比已售单位的平均呎价足足低了大约三成。
负资产数量飙升 楼市进入“冰封期”
可能有人会想，楼价跌了，这不是好事儿吗？能给买方减轻不少压力，如果从这一点来看，确实是这样，楼价跌有跌的好处，但是，贷款利息的增加，无疑也会让购房者望而生畏。而且，楼价下跌，也会给业主和业内人士，甚至更多的行业，都带来很大的风险和损失。
中原地产住宅部的总裁陈永杰就提到，目前低迷的成交量，证明楼市已经进入到“冰河时期”。他形容，香港楼市就像是“一潭死水”。那么，楼市交易进入“冰封期”，房地产相关行业，也首当其冲会最先受到冲击。
我们看到，随着香港地产市场的回落，地产代理公司的经营状况也正在迅速恶化。从去年年中以来，很多公司都已经进入到亏损状态，而近期的形式，更是进一步在恶化。
并且，面对目前的市场情况，代理行业的规模也在缩减，有业内人士预计，房产经纪的实际人数大约要减少三成左右，也就是说，要从目前的大约31,000人减少到23,000人。
而且，雪上加霜的是，随着楼价下行，香港负资产的数量也出现了飙升。
根据香港金管局10月31日公布的数据，负资产住宅按揭贷款的数量，已经从今年第二季度末的55宗，上升到了第三季度末的533宗，按季飙升了将近9倍。涉及的金额，也从3亿港元增加了9倍多，达到30.06亿港元。
开头我们提到的，仲量联行香港主席曾焕平，他就指出，对于在过去5年到7年间，借了九成按揭入市的买家，最快今年底就会陷入技术性负资产，在明年，负资产的数量还可能会大幅飙升。
也有业内人士估计，在今年第四季度，负资产宗数将会超过上千宗。
那么，什么是“负资产”呢？其实，就是“资不抵债”的意思。也就是，当楼价回调时，一旦物业最新估值，跌穿所欠的银行贷款额时，就是“负资产”。比如，一套500万的房子，业主以八成按揭贷款买的，贷款额就是400万元，而当楼价估值跌到400万以下时，这就属于“负资产”了。
说到这个“负资产”，其实，对于香港人来说，还真是一段沉重的记忆。
1997年，金融风暴席卷而来，之后楼价暴跌，一年间的跌幅就达到30%到50%，很多业主在很短的时间内就变成了“负资产人士”。
不仅如此，因为当时经济低迷，香港打工阶层收入大幅缩水，甚至失业，没有能力偿还按揭，也因此导致了很多家庭悲剧。
根据香港金管局的数字，香港负资产问题最严重的时期是2003年6月，当时共有大约105,697宗负资产按揭，占到所有按揭的22%。
压垮楼市的“三座大山”有哪些？
我们再回到目前香港楼市的问题上来。那么，什么因素，可能会导致香港楼市重演1999年到2003年的漫长下行周期呢？
高盛给出的解释是，楼市供应量上升，但中港并没有完全通关，移民潮又导致了香港家庭数量的减少。虽然供需关系不会直接影响香港楼价，但在香港经济下行以及美联储加息的背景下，仍是一个不可忽视的影响因素。
此外，国际评级机构标普，在11月3日发布的报告认为，香港楼价下跌与经济疲弱有关，但人口净流出，也会对空置率和楼价造成压力。
总结来说，在影响香港楼市的诸多因素中，最主要的三个因素就是加息、移民潮和经济衰退。
我们再来看看香港目前的经济情况。
10月31日，香港政府公布了一个GDP的预先估计数字，第三季度的生产总值GDP按年实质收缩了4.5%，远差于市场预期的不到1%的收缩程度。并且，香港经济已经连续三个季度收缩，是2008年金融危机以来持续时间最长的经济滑坡。香港今年第一和第二季度，按年分别收缩了4%和1.3%。
香港财政司司长陈茂波的看法时，宏观经济出现危机，市民对买楼置业就会迟疑，会担心失业等问题可能影响供款能力。
至于移民潮的因素，这个大家都能理解。毕竟人口是支撑楼市的最基本因素，家庭和年轻人的离开，会带走刚性需求。
我们从公开数据中可以看到，自香港实施《港区国安法》以来，香港已经连续3年录得人口净流出， 每年净迁移的人口数字，从截至2020年中的2.7万人，已经增加到了今年年中的9.5万人。
除了经济衰退和人口流失之外，香港楼市低迷，还有加息的因素。
也许有朋友会好奇，香港经济既然已经三个季度录得衰退，前景如此不明朗，不是应该减息刺激经济才对吗？为什么还要在此时加息呢？
的确是这样，香港经济停滞，根本没有条件跟随美国的加息步伐。但是，因为“联系汇率制度”，这个被称为奠定香港国际金融中心地位、稳定香港货币金融的基石因素，使得香港不得不跟紧美国的步伐。
根据香港政府官方的说法，这个联系汇率制度，是从1983年10月17日在香港开始实施的，当时还是港英政府执政时期。
“联系汇率制度”属于货币发行局制度，是固定汇率制的一种，就是固定本地货币和某特定外币的汇率，并严格按照既定兑换比例，使货币发行量随外汇存储量联动的货币制度。
在香港，这个联系汇率里面的本地货币就是港币，外币就是美元，这个制度需要得到美元资产的十足支持，或者说，要由美元外汇存储量来支撑。港元的任何变动，都必须有美元资产按固定汇率计算的相应变动完全配合。
那根据“联系汇率制度”，香港为什么要加息呢？
香港金管局的总裁余伟文是这么解释的，他说，美国持续加息，港美息差扩大，引发的套息交易会驱使资金逐渐从港元流向美元，因此港元汇率偏弱是正常现象。当弱方兑换保证被触发时，金管局会按照联汇机制买入港元卖出美元，银行体系总结余就会相应下降，那么港元拆息，也就是行业内称为HIBOR的利率，就会逐步上升，抵销套息交易的诱因，最终让港元稳定在7.75～7.85的区间内。
也就是说，如果美国持续加息，这个港元拆息（HIBOR）可能就会继续上升。拆息上升到一定程度，也会让香港银行有压力，要上调存贷利率。根据香港金管局9月份的新贷款数据，超过96%的按揭贷款，都是选择和这个HIBOR挂钩的。
所以，我们也看到，目前，香港银行业已经连续两次加息，累计加息0.375厘。如果以100万的按揭额、30年期来计算的话，每月供款大约要增加200元；如果以平均按揭额500万元为例的话，月供就会增加将近996元。
而随着月供持续增加，市民的购房意愿也必然会受到抑制，对楼市来说，无疑就是雪上加霜。我们可以看到，在港银第二次加息之后，中原地产十大社区，在上周末仅录得4宗成交，按周大跌了42.9%，而且创下了18周来的新低。
目前，市场预测，美联储加息可能会放缓，但是仍然会继续，那么，港元拆息，也就势必会继续上行，楼市下跌也就成了必然。
财商经济研究所
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撰文：李沺欣
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