【新唐人北京时间2024年03月13日讯】观众朋友们，大家好，欢迎收看《秦鹏观察》。今天是美东时间3月11日，京港台时间3月12日。
今天焦点：之前很多人预测，美国房市要崩溃，但是，美国房价不仅没崩，还上涨了。
现在是买房的好时机了吗？有哪些注意事项？
应一些观众朋友的要求，我们今天来谈谈美国购房的问题。当然，正式开始之前，还是请大家在评论区，follow我的YouTube新频道及干净世界频道，让我们一起关注全球财经和政治变化和投资机会，谢谢！
高利率 房价居然没崩！供应缺口大 总统也急了
由于美联储在2022年和2023年激进加息，美国的30年期房贷利率最近一年高达7%，这让很多人一直担忧美国房市会不会再次暴跌啊？甚至有人认为，美国可能会出现2008年那样的局面。
不过事实证明，这些人想多了。2024年1月，美国房价较去年上涨5.1%，中位数为402,242美元，折合人民币大概288万元。即使和去年的房价峰值来看，房价也上涨了1%。平均而言，售出房屋的数量年增2.8%。全年30年固定利率抵押贷款利率，平均为6.6%，较去年同期上升0.4个百分点。
整个2023年，美国房屋销售跌至28年来最低水平，仅销售了409万户，远远低于2022年的503万户。有人说，这是因为抵押贷款利率太高，所以美国房市崩溃了。但实际上不是，因为虽然房价高、卖家少，但是每一套上市的房子在市场上平均不到3个月就卖掉了，根本不愁卖。反而由于供应太少，很多人担心买不到自己想要的房子，一套房子经常要加价抢购，这就导致纽约37.30%的房屋的售价高于标价！
从全国范围来看也是如此，2024年1月份，有24%的房屋售价高于挂牌价。
发生这系列谜团的最重要原因，是大部分房主不卖。因为大瘟疫三年，大部分家庭的收入增加不少，而他们之前多以3%～4%之间的年利率买了房子，相当于从美联储足足地薅了一顿羊毛，所以导致让整个市场上房屋供不应求。
另外一大原因，则是人们观念的转变。在美国历史上，有所谓的婴儿潮世代，指的是1946年到1964年间出生的人，因为这时候人口大量出生，所以就被称为婴儿潮世代。他们现在的年龄在60到78岁之间。这些人大部分不愿意搬家，居家网站做了一项调查，发现有七成三的婴儿潮世代屋主，已经在现在的房屋居住了十多年。而且，甚至有六成八的人，他们的住家已经有30年以上的历史。五成五的人，没有计划搬家。简单地说，多数老人家只想维持原样，继续生活。
与此同时，千禧世代，也就是27～34岁，较年长的千禧世代是指35～42岁，他们更愿意购买房子，而不是租房。当然了，其中一部分人因为薪资不高、房价涨得太快，也买不起房子，导致怨气很大。
这种种拧巴、矛盾的局面，也让美国总统拜登着急了，为了争取选民，改变不利的选举局面，在前几天的国情咨文中，他呼吁国会通过一系列新的住房法案，包括为中产阶级首次购屋者提供每年5,000美元的补贴，为期2年，以及为合资格的换楼人士提供最高1万美元税务优惠。这样做的目标，就是希望增加市场供应，促成买家市场，把房价降下来。
此外，拜登也针对开发商、金融机构和资助者，宣布了几项措施，希望他们建造更多的房屋。拜登表示，这可能会导致建造和翻修超过200万套房屋，以缩小住房供应缺口，并且降低住房成本。
现在美国市场上，缺多少房子呢？包括出租或购买需求在内，不同的机构估算有差异，缺口的大小，从短缺150万套（这是全国住宅建筑商协会的数据），到550万套（根据据全国房地产经纪人协会统计）之间。更高的估算则认为缺口超过700万，这是全国低收入住房联盟和Realtor.com的一项分析结果，认为美国由于十年来没有建造足够的住房来应对人口增长，市场上缺失了多达720万套住房。
2024适合买房吗？房价会如何走势？
那么，在这种情况下，2024年适合买房吗？这取决于3个因素：第一，房价会不会下降；第二，利率；第三，你是想自住还是投资。我们逐一来分析一下，并且结合专家观点，给出我的看法。
1. 供不应求持续 房价继续小幅上涨的可能性更大
总体来看，目前顶级专家和机构预测，2024年，房屋供应可能上升，需求紧张有所缓解，但是供不应求的局面依然会继续。二手房市场依旧紧张，新房方面，虽然近几个月美国的新房开工指数有所增加，但大家知道，美国房子大多数是独立屋，盖起来比中国的楼房（公寓）要慢很多，所以，短期内，这个缺口无法弥补。供不应求的局面还会持续较长时间。
高盛认为，2024年，新屋开工量将小幅上升，攀升至133.5万套。2024年现屋销售量会小幅下降，然后在2025年反弹至424万套，这也只比2023年的卖出409万套多出不到3.7%。同时，新屋销售将从今年的68万套，增加到2024年的72.3万套。
房地产公司Redfin今年1月预计，到2024年底，30年期抵押贷款利率将平均在6.6%的水平上，导致房价下降1%。
但是，大部分市场观点认为，2024年，美国房价不会下跌。
比如，第一美国金融公司（First American Financial Corporation）首席经济学家马克‧弗莱明（Mark Fleming）表示，2024年，房地产市场将“持平”。
美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯‧云，则比较乐观，他认为，2024年，美国房价还会上涨3%～4%。抵押贷款银行家协会则认为，今年房价可能上涨4.1%。房地产网站Zillow更乐观，认为2024年平均房价将增加约4.9%。当然，它们提醒，房价因地而异。
高盛公司预计，2024年房价继续增长，但是放缓。由美国政府资助的抵押贷款金融机构房利美也持同样观点，认为到2024年底房价将年增3.2%。在去年10月的调查中，他们预计，2024年房价将上涨2.4%，现在更乐观。
2. 利率将维持高位 之前期盼大幅下降的很多人会出手
从目前来看，美国的房贷利率会保持在高位，今年美联储释放出来的信息，是到下半年才可能降低利率，而且可能只有2～3次，这意味着2024年底的30年期房贷的利率依然维持在高位。
例如，全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯‧尹（Lawrence Yun）相对乐观，也预期今年30年房贷利率将平均降至6.3%。
这会带来两个结果：
一方面，新房供应更缓和。市场情报和商业咨询公司CJ Patrick Company创始人兼首席执行官Rick Sharga表示：“在抵押贷款利率回落至5%的低位之前，我预计现有待售房屋供应量不会大幅增加，因此很可能不会在2024年出现。”
也就是说，房屋库存仍将接近历史低点，尤其是入门级房屋的供应，这支撑了需求，并维持了超高的房价。
另一方面，虽然高利率让很多购房者难以拥有自己的房子，但是一部分之前期待利率大幅下降的人，今年会购房。要知道，去年10月底，房地产公司房地美（Freddie Mac）的数据显示，30年期固定利率房贷平均达到7.79%，是23年来最高纪录。现在买房，已经可以省一笔钱了。
3. 高房贷会导致大批法拍屋 让购房者捡漏吗?
答案是否定的。虽然，根据房地产数据提供商Attom的数据，1月法拍申请总数比上个月增加10%，比去年同期增加5%，但是总量不大，共有2万1770宗房屋遭银行法拍。
专家们普遍认为，2024年不会出现法拍浪潮。原因是，第一，现在人的经济实力要好于2008年，而且美国依然保持了低失业率和稳定的薪资成长；第二，现在购房贷款人的品质比当初高了很多，2008年的金融危机使得金融机构在最近十几年一直更加谨慎。
而且，过去几年，房价大幅成长，很多人已经赚了不少，这也有助于减少还不起贷款、痛失房子的情况。
4. 购房的好时机和购房地点
这实际上是个人化的因素。
因为，对自住者来说，我们刚刚已经分析了，短期内贷款利率大幅下降的可能性没了，所以现在出手的负担不会比未来多多少，而且在美国房贷，你还可以在未来美联储利率大幅下降之后，抵押再贷款。
不管是自住还是投资，值得注意的都是地点，地点，地点。因为这牵扯到你的房子是不是保值。
过去3年，美国很多人搬家，迁入最多的前5个州是佛罗里达州、北卡罗来纳州、亚利桑那州、南卡罗来纳州和田纳西州，而加州、纽约州、伊利诺州、华盛顿州和麻萨诸塞州，则是购屋者寻求迁出的前5个州。这会带来当地房价变动，但是也并不总是如此，所以，大家需要查询当地房价情况，或者咨询房地产中介。
比如，截至去年11月为止的近一年当中，全美50大城市圈的房价包括纽约都上涨，但是，疫情期间因跨州移民大量涌入而房价涨过头的德州奥斯汀却逆势下跌，是唯一例外，租金也大跌。
5. 2024购房者的4大窍门
对购房者来说，2024年要买到自己中意的房子，需要做好4个准备：
其中一个窍门是，不要等到春天才找房子。因为房价在一年当中会波动，春季对房地产市场来说可能是一个繁忙的时期，因为当天气变暖时，挂牌量往往会上升，到夏季学生开学前往往会达到高潮。所以，专家建议，最好的交易通常是在冬季，因为此时卖家更加渴望达成交易。
其次，如果你的梦想，是生活在一个拥有丰富文化、体育、娱乐和餐饮选择的地方，但房价和生活成本超出了你的预算，专家的建议是，你可以把目光放到城市中心以外的地方。比如，如果您想扎根于洛杉矶都会区，根据Realtor.com的数据，该地区2023年10月的房价中位数为1,159,000美元，请考虑将搜索范围扩大到河滨县，那里同期房价中位数是58万美元。
再次，适度降低自己的购房需求。一套符合80%条件、价格可以承受、抵押贷款利率足够好的好房子，可能比等待100%匹配要好。“一座房子即使它缺少一些花里胡哨的东西，你仍然可以在未来添加更多功能，或者使用该房产作为你梦想家园的踏脚石。”这是摩根大通的董事总经理Cerita Battles的一个忠告。
最后，做好自己的预算。由于现在市场供应依然紧张，为了避免自己中意的房子被别人抢走，对购房者的一个提醒是，要提前去做好贷款资格预审，还有，准备好出价高于要价。
最后，希望购房自住的朋友和投资者，都能找到自己喜欢的房子。
我们今天的节目就到这里。请喜欢我节目的朋友，在评论区订阅我的新频道。2024，让我们一起见证大时代！
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《秦鹏观察》制作组
（责任编辑：李红）
