美国房价涨不停 一个隐藏原因

美国地产热点 文:李欧

【新唐人北京时间2024年05月01日讯】美国房价涨不停,虽然有部分地区因为疫情期间涨太多,现在有回降的现象,不过整体美国房价仍然是涨涨涨的趋势,只是涨幅没有疫情期间那么夸张。那为何现在房价还在涨?除了上市房供应量少、有众多的千禧世代到达买房年龄,还有在家工作模式的延续在推动买房之外,其实还有一个原因在默默地推动今天的房价。

最近几年,美国涌入数以百万计的合法移民和非法移民。当然,非法移民方面给美国带来了包括医疗、住房、治安等许多方面的问题,甚至是造成危机。但是,众多的合法移民也为美国带来经济动能,增加了美国抵抗通货膨胀的韧性。

今天这一集,我就要给大家分享最新的美国移民活动,给房地产市场带来怎么样的影响?是负面影响,还是正面影响呢?请看下面分析。

美国人口洞见报告

美国房地产咨询研究公司约翰‧柏恩斯(John Burns)说,他们最近正在致力于研究,美国的人口移动对房地产行业的影响。这个人口移动包括了,国外移民和美国国内的搬迁活动,影响甚是巨大。

所以,约翰柏恩斯在四月初发布了一份人口分析报告,目的是帮助房地产行业做出正确的决策。

1. 2023年人口成长最多

在这份美国人口洞见报告,点出了四个重点:第一、报告中发现,2023年移民推动了美国历史上最大的人口成长。据统计,2023年美国人口增加简直是冲破了天际,增加380万人,在历年来是一支独秀。美国人口普查局在去年底的一份新闻稿中也声明,2023年人口有成长的州数量,比疫情爆发以来的任何一年都要多。

疫情过后美国移民众多,造成人口增长大幅上升。(Shutterstock)

人口普查局的统计学家说:“尽管出生率下降,但死亡人数也下降了近9%,加上移民数量回升,导致美国经历了2018年以来,最大的人口增长。”人口普查局统计全美增加160万人,年增幅是0.5%,全美人口数达到约3亿3500万人。

柏恩斯的人口成长统计,比人口普查局的还要多超过一倍,应该是加上了不少隐性的移民人口数量。不管如何,美国的人口增加,确实给住房市场和经济带来了活水,不仅支撑了住房需求,还增加了劳动力能量,并且还帮助冷却了工资通胀,因为通常本地人的工资,会比新移民的还要高昂。

人口普查局显示,人口增加最多的是美国南部地区,所以南部的经济扩张就占了全美的87%,因为南部是唯一在疫情期间,人口还保持增长的地方,而且在后疫情时代也是增加最多的地方。其它地区,中西部、西部也有十几万人口的增加,唯独东北部,是四大地区中人口减少的,事实上东北部只有纽约州和宾州出现减少,不过减少幅度已经比2022年缓和许多。

这些人口红利都在帮助美国支撑经济,这也难怪买房的需求总是多过供应,除了有来自国内的需求,再加上国际移民的需求,导致在有限的供应之下,一直推升房价的上涨。

2. 55岁以上人口 握有大量资产

在柏恩斯的人口报告中,第二个发现的是1970年之前出生的美国居民,掌控着107万亿(兆)美元的财富。尽管抵押贷款利率上升,但是前所未有的财富创造,正在刺激住房需求。

许多婴儿潮世代的人,1950年代和1960年代出生的人,他们的财富在过去十年中翻了一倍,导致更多人有办法为自己和孩子购买房屋,或者是改造房屋。

分析中指出,1950年代和1960年代出生的人,他们的财富增长曲线非常陡峭,比1940、1930的人还要多,不过这也是因为1940、1930这些年代的人可能很多都已经过世了。

总之,这些年长者在房地产上累积的财富,相当惊人,这也就是为什么买房要尽量趁早,在家庭收入还在成长的时候,尽快在房地产上投入成本,如此一来长期收到的回报就会相当可观。

3. 在家工作模式正常化

报告上的第三个重点是,现在在家工作的人数比例,是2019年的4倍。在家工作已经形成正常化,在家工作的时间,已经占全天工作时间的三成左右。

虽然,我们看到这种情况在疫情过后,逐渐消退,但仍然为全美房价实惠的地区,创造了对住房的需求,这也让房屋建筑商和租赁开发商,可以往更偏远的地方开发住房,更轻松地购买和承包土地。

4. “银色海啸”没有出现

报告中的第四个重点,发现婴儿潮世代的房源并不是所谓的“银色海啸”。以往我们总是认为婴儿潮世代会出现换房潮,或者在过世后,由下一代上市房屋。但是,情况并没有我们想像中的那么庞大。

据统计,到2033年,婴儿潮世代的死亡将导致每年有77.2万套房屋挂牌出售——这个数字看起不少,但其实不到所有自住房的 1%。因为不是所有婴儿潮世代的房屋都会出售,有许多房屋其实会转变为出租单位。

分析中,这些老年屋主的上市房产,在疫情开始后有所增加,但是并没有暴增的趋势,而且预计在未来的十年,也只会缓慢的增加到每年近八十万套。换句话说,要期望“银色海啸”为房市带来活水,是不用太奢望了。还是得让建筑商多多盖房子,一些蓝州的建筑政策、环保政策要多松绑,才有办法加速盖房的速度。

否则,美国房地产市场等不到“银色海啸”,已经先被“移民浪潮”给淹没了。市场供不应求,房价只会越来越贵!(延伸阅读:美国这些大城市房价在不到七年翻了一番)

增建房屋成为美国住房市场的当务之急,以缓解供应量缺乏的危机。(Shutterstock)

人口迁移对2024房市 三大影响

另外,针对不管是国际移民,或是美国境内的搬迁,伯恩斯也透过人口分析,看到三个在2024年对房地产市场的影响。了解这些变化对开发商、建筑商,或者是机构投资人、个人投资者都有很大的裨益,你会知道不同地区、城市有哪些人口流动,而人口是一切经济的根基,不同的年龄又会有不同的经济模式、消费习惯,所以我们才要定期的更新人口统计数据,来了解地区上的人口变化。

1. 搬家大潮已经结束

移民人口对2024年房市的第一个影响是,疫情以来的搬迁潮基本上已经结束,2020到2021是美国的搬家大潮,从统计上发现,2022年开始搬家潮就已经大幅下降到1100万人(2021年是1290万),橘色是指在同一个都会区中搬家,蓝色是指从一个都会区搬迁到另一个都会区,作比较远距离的搬家,到了2023年,搬家人数再度大幅下降到970万人(恢复到疫情前水平)。

而且,现在在同一都会区中的搬家比例,再度大幅上升,2022年曾经下降比较多,2023年回升到接近68.5%。即便是在同一个都会区中搬家,搬到郊区的比例也在迅速下降,2021年的时候,曾经到最顶峰的近8%,2023年已经下降到7.4%。

2. 经济适用城市是热点

第二个影响是,现在主要的、价位比较高昂的都会区,这些都会区周边的小城市,因为房价相对实惠,越来越受到欢迎。因为房价高、利率高,大家只好往比较偏远的地方去住了。例如在德州奥斯汀、佛罗里达州奥兰多、科罗拉多州丹佛,这几个都会区周边的小城市,因为中位数房价都低于主要城市十万美元左右,所以就算会增加通勤时间,现在还是会有比较多的人口涌入。

3. 七类搬迁模式

第三个影响,表现在疫情前后,搬迁活动出现很大的变化,疫情期间受到比较多青睐的城市,现在未必再受到喜爱,有些则反过来,从人口外流,转变为人口增加。在分析中有35个主要城市,共分为七种流动类型:

第一种类型非常吃香,在疫情中、疫情后都持续受到欢迎,南卡罗莱纳州的莫特尔海摊(Myrtle Beach)、北卡罗来纳州的罗利(Raleigh-Durham)就是这种幸运儿。第二种类型是之前受到欢迎,但是现在正在减弱,亚特兰大、达拉斯、纳什维尔、休士顿就是这类型的城市。

第三种类型也是之前受到欢迎,但是现在几乎没有人口增长,奥斯汀、凤凰城、拉斯维加斯、坦帕都是属于这类型城市。第四种类型的情况比较严峻,之前也受到欢迎,但现在人口出现负增长,奥兰多和佛罗里达州西南地区,就是这类型的城市。

第五种类型是之前稍微有人口损失,现在却出现些微的人口成长,这种类型的人口变化就比较轻微,明尼阿波利斯(Minneapolis)、河滨市、沙加缅度都是属于这种城市。第六种类型是,之前有些微人口流失,现在却出现更多人口减少,发生这种现象的有旧金山东湾地区、圣荷西、盐湖城、圣地牙哥、费城,还有俄勒冈州的波特兰。

第七种类型算是有惊无险吧,之前就有大规模的人口外移,但是在国际移民的进驻之下,抵消了人口流失,这种类型几乎都是美国一线大城市,比如纽约、旧金山、波士顿、迈阿密、洛杉矶、西雅图、芝加哥、华盛顿特区。这也确实不难理解,因为在疫情期间,这些有最多人口密度的大城市,有大量人口移居到郊区,或更远的城市,而疫情解封后,国际移民的涌入,这些最大城市往往就是最直接的接收者。

透过了解这些人口移动,投资者就能进一步做出投资判断,开发商就能够知道往哪些地区购买土地、开发哪种类型的住房或是商业建筑,房地产经纪人也会知道哪里的房子更好卖。

(转自大纪元/责任编辑:叶萍)

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