【新唐人北京时间2024年05月05日讯】在房价上涨和房贷利率居高不下的双重打击下,很多美国民众买房变得越来越困难。而今年以来的通胀数据,让美联储何时降息变得越来越不明朗。尽管这一局势进一步打击了民众的购房信心,但仍有一些办法或能帮助你减轻购房成本。
2021年底,美国的30年期固定抵押贷款利率(以下简称30年房贷利率)徘徊在3%左右。但持续的通胀迫使美联储在2022年和2023年采取加息行动,房贷利率也随之攀升。尽管美联储近几个月暂停加息,但如今30年房贷利率的平均值已高达7.36%,是2021年底的两倍多。
较高的借贷成本迅速增加了购屋成本。例如,当以20%的首付购买价值40万美元的房产时,每月房贷付款(仅本金和利息)从利率3%的约1,350美元增至利率7%的2,100多美元。仅由于利率上涨,成本就增加了50%以上。
这就是为什么许多有意买房的人都在寻找明智的方法,希望能够减少购房成本。以下是“CBS MoneyWatch”总结出的应对当今高利率的5个策略:
一、研究首次购房者激励计划
如果你是首次购房者,那就值得研究下你所在地区专门针对首次购房者的援助计划。许多州和地方政府提供特殊房贷计划,帮助首次购房者和低收入购房者克服首付和负担能力障碍。这些可能包括较低的利率、打折的房贷保险费,甚至是首付补助金或成交成本援助。尽管这些援助计划通常存在收入限制,但可以使很多人在当今高利率环境下更能承担得起买房。
二、支付更多首付 避免支付PMI
你支付的首付金额越多,你的房贷总额就越低,你支付的总利息就越少。此外,贷款人也倾向于向贷款风险最小的买家提供最佳的房贷利率。你可以通过支付更高的首付来获得较低的房贷利率(前提是你的借款资料的其余部分能为获得较低利率提供支持)。
如果你支付至少20%的首付,就可以避免购买昂贵的私人房贷保险(PMI)。额外的PMI费用每月可能会增加数百美元的贷款成本。
因此,让自己努力支付更多的首付是值得的,它可避免PMI费用,而且你还有可能获得较低的房贷利率。
三、探索浮动利率(ARM,可调利率)贷款
“CBS MoneyWatch”说,选择ARM贷款也可能是目前值得考虑的另一种策略。ARM贷款的前几年是具有固定利息的锁定期,之后为可变利率,这意味着房贷利率可能会随着时间的推移而变化,具体取决于整体利率环境。
如果未来利率攀升,这些贷款的长期风险可能会更大,但考虑到当今的高利率环境,利率很有可能在未来某个时候会向下调整。如果在锁定期过后利率下降,你最终可能会节省未来的利息费用。
四、考虑“附加贷款”(piggyback loan)
另一个可以考虑的策略是“附加贷款”。通过这种方法,你有可能获得较低的整体房贷利率并避免支付PMI,因为你在购买房屋时同时申请两笔贷款,而不是一笔。反过来,这可能会让你的房贷付款减少。
在美国买房,当买家支付的首付低于20%,贷款公司会要求买家购买PMI。如果你只能支付10%的首付,需要90%的贷款,你将不得不购买PMI。但如果你选择80/10/10的贷款计划,即第一笔贷款为房屋价格的80%,第二笔“附加贷款”占房屋价格的10%,你自己支付10%的首付。你就可避免购买PMI。
在将“90%的贷款+PMI的总费用”和“80%的贷款+10%的附加贷款的总费用”比较后,后一个方案有可能会更省钱。因为每笔贷款额较低,所获得的利率也可能会较低。
五、购买房贷利率点数(mortgage points)
购买房贷点数也可能会降低你的有效房贷利率。点数是为了降低房贷利息而支付的费用,每一个点数的费用通常为贷款总额的1%,并允许你降低高达约0.25%的利率。
例如,如果你以7%的利率申请40万美元的抵押贷款,购买1个点将需要预付4,000美元,但可能会把你的房贷利率降低至6.75%左右。在整个贷款期限内,这可以为你节省数千美元的利息。
你购买的点数越多,你的房贷利率就越低。点数是一项前期投资,适合于贷款时间较长的情景。随着时间的推移,你所节省的利息如果超过前期成本,那么购买点数就是有意义的。然而,如果你在几年内会卖房或进行再融资,就不值得购买点数。
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(转自大纪元/责任编辑:叶萍)