两房难圆的美国梦

【新唐人2010年7月17日讯】(大纪元记者韩薇纽约编译报导)房利美(Fannie Mae )和房地美(Freddie Mac)是美国国会为协助美国人购买房子成立的抵押融资公司,如今成了美国两个最大的房东。据今年头三个月的统计,两房几乎以每90秒一栋的速度回收止赎房产(foreclosure)。三月底,他们一共拥有163,828栋房屋,足以构成一个比西雅图还大的虚拟城市。

美联邦政府于2008年9月伸手援救银行业,接管房利美和房地美,花掉纳税人$1459亿美元。这个数字还持续增加,据国会预算办公室(Congessional Budget Office)估计,最终账单将达到$3,890亿美元。

据日前《纽约时报》一篇报导,全美数以千计房地产中介商在帮两房销售回收的止赎房,以挽回贷款人无法偿还房款的损失。如凤凰城一家房产代理布瑞德威尔表示,生意好的时候,一周能卖20栋房,接着房利美又会交给他另20 栋房的清单。

“住者有其屋”美国梦难圆

布瑞德威尔在骄阳似火的天气里开着车穿行在小区中,他说他们现在都是在为政府工作。

过去几十年来,房利美和房地美说服投资商投资抵押房贷业务,从而增加美国人住宅自有比率。业务是建立在保证还钱的基础上:如果贷款人拖欠还款,两房将代垫偿还投资商。两房不是真正提供贷款,而是购买银行或其他机构的房贷金融商品,以供应更多的资金给这些机构继续营运房贷业务,并维持较低的利率。

房利美声称其业务宗旨是“住者有其屋的美国梦”,他们在2001年定下了到2014年前要增加600万新屋主。例如,在亚利桑纳州地价低、房贷利率低和人口增长之际,房利美执行官鼓吹要投资$150亿美元来帮助当地家庭购买房子。

后来的结果却是,两房不断在屋主无法支付贷款的情况下注入资金。随着屋拖欠款迅速累积,资金很快就告罄而无法兑现他们的保证。联邦政府担心投资商不会再为新贷款提供资金,于是将两房列管并买进77.9%的股权,保证政府会偿付投资商。

如今该援助决策让政府陷入了庞大的花销黑洞中,在全美已广泛引起争议。一度危机有所缓和,共和党就想和两房断绝关系。但奥巴马内阁和民主党则坚持延续到中期大选之后。

止赎房库存量 如雪球般越滚越大

同时,两房也还继续用纳税人的钱修正房屋量增长带来的后果,赶走不能负担房贷的屋主,以降低许多的房价和抵押融资贷款寻求新屋主。

据MDA Dataquick数据,今年头四个月两房在亚利桑纳州占有的房产就高达17%,是去年同期的三倍。在全美则有超过16万栋止赎房库存。

住在凤凰城郊区的瓦拉利洛斯说,去年从他家院子看见的9栋房子中有6栋被卡车搬空,4栋被政府重新出售…他形容说,一个接一个的,真是让人吃惊!

布瑞德威尔本人居住的潘诺郡(Pinal County) ,在过去20年间,人口大约翻了一倍,达到34万人。开发商用从农场征得土地,建了一个全新的城市马里科帕(Maricopa)。当年想买房的人在新开发区外扎营,排着队等着买房屋。一个建商在一段3英里的土路尽头建盖了300栋房的小区。

当房市被炒热时,布瑞德威尔卖出很多房子,但当房市崩盘时裁掉了大多数员工。现在他的公司又重新招聘了与巅峰期同样多的雇员,都只为房利美工作,包括一名确保房屋安全的锁匠和两位负责联邦文件的文员。

出售止赎房 少收回60%以上款项

布瑞德威尔相信这些房产终将归回到私人手上。在房屋售出之前,必须得维护好。卖掉一栋房大概要花掉政府1万美金。除草、清洗、重新购置被盗用的电器、注满水后院的泳池。房利美在夏季让合同工一个月剪两次草,每次80美金,这样每月剪草的账单就有1000万美金。去年两房花在维护上的费用就高达10亿美金。

房价跌了许多。据公司金融部门估计,一栋房屋再出售时,两房平均少收回60%的款项。在凤凰城和其他房价猛跌的城市,损失更大。止赎房在邻近社区留下了空缺,无论是当地居民,还是社区团体和地方官员,都希望这些房产能有人居住。但是他们也担心投资商会购买止赎房作为出租用,使得社区更难恢复。

欲振乏力 租户渐取代屋主

房地产中介商较欢迎投资商,因为可以很快结案,接着还可能带来更多的业务。但社区都希望两房负责将房子出售给私人屋主。

两房的执行官都表示,他们最主要的任务是减少损失,但是他们也采取措施将房屋出售给家庭。
  
去年夏天,房利美宣布,当有屋产公开出售时,15天内不会接受投资商的出价,先让机会给寻找房子的个人或家庭。他们提供交屋费用上的优惠,并防止买主在90天内再次出售房子以获取投机利润。房利美表示,今年68.4% 的买主证明他们所购房屋将是主要自住房。房地美接管的项目减少,但是他们也表示有相当份额的止赎房是卖给原住户。

两房也已经达成协议,要用联邦社区稳定项目(Neighborhood Stabilization Program)的资金,将止赎房出售给非营利组织。 Chicanos por la Causa与其他8个州的非营利组织共同取得了$1.37亿的资助,计划在两年内购买凤凰城200余栋房子,翻修后卖给当地家庭。

但这样的努力成效很有限。随着止赎屋的累积,凤凰城自住房拥有率仍在下降,租户逐渐取代了屋主。

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