【新唐人北京时间2019年07月04日讯】房价和股价一样，都是社会大众关心的问题，与民生相关，与金融核心相关，当然，更与城市家庭的财富相关。某种意义上，中国人的房子，决定了中国人的资产及自由程度。
房价怎么定呢？有一种是“比价法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。
去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？
到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！
房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。
北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感。但在中国，这样的人有几个？
上世纪80年代，你炫富试试？一套房子说是70年产权，那是多大的一个时间跨度啊。投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。
现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？
轰轰烈烈的房价调控
这一轮房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。引人瞩目的是北京，提出了房地产调控八个方面的措施，被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”，在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。接着还有，广州、深圳、南京、天津、郑州、成都、济南、合肥……针对高房价的调控措施，早有宏观征兆。
一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产，而不是实体经济，完全出乎官方预料；再一个是各地偷跑，出乎意料。原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作。
很显然，这里面值得思考的问题显然是太多了，事情根本没有这么简单。
我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的，但是限购令的细则出台时间，拖了好久，一般说是在2011年初才真正出现。在此之前，还有很多的政策信号释放，文件出了不少，但根本不管用，没人当真，反对的倒是不少。
正是因为这样的原因，中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、去杠杆，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。
如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱。甚至到了2014年，中央已经有压力了，但各部和各地政府还是认为未来20年城市化是主要方向。
这种情况下，各地怪招迭出，有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的，甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的。
在这一片大热之下，土地经济这样玩下去会导致什么问题？也就是说，国家下一步，要走什么道路的问题。毕竟，政策是在5、6年后才有反应，才开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来。
现在，如果要估计官方的思路，估计是先稳住再说吧。这个“稳”字，不管你是自住还是投资，恐怕又得熬段时间了。
城市化理应稳字当先
城市化是规律，是发展逻辑，一个地方不会永久是农村，有钱了就要建房子，终究会搞城市化，搞房地产，自古皆然，有没有经济学家都一样的。
所以，关键是钱，关键是资本！
从城市化的数据上看，也是这样的情况，1999年的时候只有30%，2008年的时候是45%，2016年是56%。从30%到56%，中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间。总的来看，城市化应该是好事，中国这项政策的大原则，放在这上面，关键在于控制。
总是说，宏观调控的奥秘就在于微调，而不是大动作。就像美联储，利率一次只调一点点。大砍大切，那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了，一搞就过头，不搞就停车。
速度问题
我们到国外去看，人家发展速度不快，城市面貌变化不大，但生活水平却比我们高，也就是说城市化的结果反而更好。
这中间差的是效率，萝卜快了不洗泥，就是这句话，发展问题上也是如此。
你到冰岛去看，这个国家简直就是一个大农村，但就现在的社会发展指标来看，冰岛一点也不比其他欧洲国家要差，很多指标都是名列EU28前列的，所以对城市化不能太迷信。
我们现在的情况就是对百米冲刺的速度产生了依赖性，有了“速度依赖症”，明明知道这样跑下去不行，但就是停不下来。
水平问题
速度快了，发展水平不可能很高。我几年前讲过，中国很多城市建的房子，也许过了10年就要炸掉。据说，现在有不少地方，已经开始炸了。
人对好坏、美丑是有各自标准的，这个标准还会改变，在一个家庭里面，老子和儿子对好坏、美丑的标准都不一样，到了社会更是如此。你现在觉得好看的东西，将来就觉得丑了，怎么办？都炸掉？！
你现在可能觉得胡同碍眼，要拆掉重建，但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破，用水泥全糊上就是美观，但将来就会后悔。
我们为什么要到国外去看，国外的老东西多啊，中国呢？现在拆的已经没有多少真正的老东西了。
上海有一个建筑师，把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂，住在里面的老人一看就哭了，她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美。实际上，没有所谓棚户区，只有未经好好改造的老房子。
我们的棚户区问题，实际是长期城市管理疏忽的地方，这种管理缺位造成的问题，不会通过新建一片房子就解决的。
成本问题
城市化会导致成本大幅上升，损害实体经济，损害房地产之外的其他产业。电商怎么来的？那不是马云的本事，而是沾了中国城市化的光，街道都没了，生活极为不易，买瓶酱油都要开车去，于是电商来补空缺。
别以为电商提供的就是便宜的产品，今后物流成本一定猛增，最后一定会超越街道商业提供的商品价格。
产业就更别提了，制造业不都是不讲成本的高科技，还是要比成本的，中国成本这样高，人家自然要转移产业，产业都走了，实体经济怎么发展？这样的前景，在大讲特讲城市化的时候，大家想到了吗？把它作为一个前提条件去考虑了吗？
城市是可以无限大下去的吗？
一个节假日，你看这交通堵的，虽然人人满嘴“三字经”，但人们年年照样这样过。
有人以为，城市一定是可以设计的，河道多碍事啊，把它填上可以建楼。一下大雨，城市的下水道都成了喷泉，城市变成了海洋。实际上，再好的下水道设计，也不如自然形成的河道排水顺畅。如果一切图快，一切为了房地产，那这一切显然是顾不上的，一切属于必然。
节假日到了超市，少数几个被设计成商业中心的市场，北京口音已经很少了，在这样的市场中，你买盒鞋油都没有，看着琳琅满目，实际都是大路货，面向的是刚进城的消费群体和他们的标准。
大群的外地人拥挤在北京的798艺术区，抱着孩子的阿姨，将雕塑艺术品当成了晒太阳的躺椅。城市管理跟不上，这就导致我们搞的根本不是城市化，而是逆城市化，让城市变成了乡村，而不是乡村变成为城市。
别以为有钱了，大家就消停了，实际会开始社会转型，一场很多人意想不到的革命就要开始了。这场革命会用消费来包装，表面看是消费革命，实际是一场社会大转型。
消费，表面看很简单，鼓励大家花钱呗，看着是简单，实际却要了命了，因为消费型社会是一种多元社会，否则消费起不来的。在消费社会里面，政府一定要做出变革，要适应消费社会的一切。
现在中国的城市化率已经接近极限状态。今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有价无市，为什么？资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的，我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来，价格狂涨；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里。会不会崩盘？答案：房地产这个市场现在不会，将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业，牵连的人和资源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后关头，崩不了盘。
可一旦崩盘就全瓦解，不会只是一个房地产市场。有没有办法找到出路？我的答案是，除非另寻出路，老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了。唯一的办法是另寻空间，实际我过去也反复讲过，世界大国在发展的关键时刻，都铤而走险，拓展生存空间，不是没有缘由的，那也是一种发展逻辑。
应该任凭房价上涨吗？在这个市场中混久了的人，很多是偏激的。中国国家发改委城市和小城镇改革发展中心(CCUD)的一位主任谈及房价上涨时表示，要想遏制房子投机，还是要依靠市场的力量，政府应该允许房价上涨，房价涨到头就没人投机了。香港为什么没人投机房子？因为房价太高了，没人炒得起。”他表示，政府利用行政手段调整房价是将房价上涨收益转给了一部分人，比如兴建保障房。自由市场学派是主张让市场自由调节的，实际这种观点是有明显缺陷的，“房价涨到头就不涨了”，什么是头？这个头存在吗？这是明显被忽略的一点，中国老百姓有50多万亿的储蓄，哪里是头？这个话讲得太轻松了至于说，香港没人炒楼，那是不熟悉香港人炒楼的方式，就不谈了。自由市场不是万能的，尤其相对于有限资源条件来讲，更不是万能的，给了这个，就给不了那个，所以调节是必须的。
世界上哪个国家可以说，政府完全放弃调节作用，没有的。确保健康的市场秩序，这是世界各国政府的责任，中国也不例外。所以，对于房地产，不能总站在一个狭隘的空间里面去看问题，我已经讲过，这是一个宏观产业，链条太长，从政府到老百姓，都栓在上面，牵一发动全身，更要小心。
对于这样的宏观产业，如果用普通产业的标准和尺度去衡量，让其自由发展，未免太幼稚了。普通产业最多就是一个产业的兴衰，宏观产业则是一个国家的兴亡。
现在看来，能够让房地产稳下来，就已经相当不错了，这总比让市场大跌要好得多吧。其实，像日本房地产热那样的例子，无数人已经讲过了，中国几乎一点不差的在复制日本的轨迹，当年日本也是地产大热之后在世界上狂买资产，中国现在也是。当年日本人也不相信地产会崩盘，号称“日本神话”。这些资料尤其是其中的道理和逻辑，稍微看一下，在表达自己的过分自信之前稍微停顿一下，也许就能避免问题。
房价上涨=老百姓财富增加？
楼价上升是不是代表老百姓的财富，决定因素要看市场和形势，楼卖不出，这个财富等于零；其次是成本因素，如果楼价是升了，其他升得更快，你的财富在哪里呢？其实，资产价格与财富并无直接关系，与价格直接相关的是交易。
中国城市化的大势所趋，现在要求发展实体经济，怎么发展？既然有了城市化，有了一浪高过一浪的房价上涨，那么成本上涨就是无可避免的事情，对制造业的杀伤也无可避免。
苹果的主要代工厂商富士康是在中国下重本的制造商，但它现在也够呛。据说，富士康已经在中国生产基地安装了4万台机器人，以尽量减少雇佣的员工数量。来自富士康内部的人士说，目前富士康每年生产1万台机器人。富士康可能继续利用机器人取代员工，仅在昆山，富士康就裁减了6万名员工。这不是好事吗？开始搞科技了！不过有一点别忘记，中国的后边有印度。我们这个世界还有很多成本很低的国家，如越南、缅甸和孟加拉等国，包括富士康在内的制造业不会忘记这一点，所以他们都在大幅度加大对低成本国家的投资，那里才是他们的未来，不是中国。
中国经济现在最头痛的就是产业科技没跟上，产业转移却大规模发生了，制造业没能出精品，价格优势却失去了。今后看的就是中国能不能适应未来消费社会的节奏，从投资主导转向消费主导的社会，这是一场大变革，做的好，那么中国经济还有希望。
现在看，管理层正在尽全力向这个方向推动改革，但步履艰难，不容易。不理解的人，不明白的人，遍布各界，无非都还想着过去的日子，想着大把资金在手，这些都是投资型社会的特点，但这种日子正在走向结束。
一方面，纪律在加强，管制在继续；另一方面，社会发展导致的转型压力大增，不转也不行了，老路走不下去了。所以未来，中国走向一个消费社会：用正常的消费增长、用服务经济、用科技、用新市场空间，来代替投资和炒作、代替对数量和规模的追求、代替对增长速度的追求！
──转自《看中国》
（责任编辑：叶萍）
