“保交楼”一年 中国大多数烂尾楼仍未复工

【新唐人北京时间2023年06月18日讯】近年来,随着房地产企业不断债务爆雷,烂尾楼引起的群体维权事件愈演愈烈。去年,官方曾宣称要拿出资金启动所谓“保交楼”行动。然而,一年过去了,全国各地的烂尾楼大多数仍然无法有效复工,交付更遥遥无期。

2022年7月,大批烂尾楼业主维权无果走投无路后,纷纷宣布集体断贷,引起海内外舆论的广泛关注。为安抚损失惨重的购房者,中共央行、住建部、财政部等部门,曾宣布要释放超5000亿元资金,作为“保交楼”的专项借款,而“保交楼”一度成为房企、施工单位、金融机构和地方政府的一项“重要任务”。

然而《经济观察报》经调研发现,一年后的今天,仍有相当多的烂尾楼项目处于多方拉锯,无法复工交楼的“板结状态”。其中,经金融机构和AMC纾困资金评估后仍然无法复工的项目,是真正难啃的骨头。

保交楼成果寥寥

迄今为止,官方从未对外披露全国停工/烂尾楼盘的确切数量。但建筑业第三方信息平台“百年建筑”网发布的调研讯息显示,该平台对全国范围内的1114个烂尾项目进行调研后发现,截至5月底,楼盘交付进度情况相对较好的是华南、华北,占比分别是56%和40%;而西南和华中地区交付比例在全国倒数,分别为15%和16%;而交付率最低的省份是河南,仅为11%。

据《经济观察报》报导,曾经号称“云南王”的俊发地产,仅在昆明市就留下了数十个停工项目。一位俊发前管理者透露,从2022年初爆雷以来,该公司曾与金融机构、开发商深入接触,为五六个新拿的地块找买家,还为即将封顶交付的项目申请纾困资金,但直到目前,该公司没有一个项目被成功盘活。

另一个典型例子是贵阳市,这个经济并不发达的城市曾经热衷于针对整片的区域进行整体开发,其本土房企“中天”和“宏立城”先后打造了未来方舟、花果园等高密度“超级大盘”,一度成为全国各地学习的榜样,但如今这个城市却走到了债务重组、破产的边缘。

一位央企营销人士透露,目前贵阳在售的楼盘中,超过80%的小开发商建设的项目停工,大部分项目被住建局暂停销售和网签,整个乌当区仅3个项目能正常销售和动工。

一家头部民企客研负责人发现,在烂尾楼集中的城市,刚需新房产品更难卖了。她分析,可能是2021年以来房企为自救回款,腰斩卖房,甚至以低首付、零首付把“韭菜”割光了。

僧多粥少 专项借款发挥的作用十分有限

2022年8月,在央行和住建部等部委的“指导”下,国开行、农开行曾通过专项借款方式提供了2000亿元用作“保交楼”的专项纾困资金。但住建部给这笔钱设定了严格的使用条件:一、只能用于已售但逾期交付的住宅项目工程建设,商住公寓等不在保交楼范围内;二、房企申请专项借款需提供充足抵押物。

一位接近住建部的人士向《经济观察报》透露,在全国第一批申请项目汇总后发现,首批2000亿元远远不够。最终,首批专项借款仅适用于2023年3月31日前交付的已网签的商品房申请。申报成功的项目,每套也只可获得10万元专项借款。而且与财政拨款不同,这笔借款一旦进入专项账户就开始计息。

各地在实操过程中,会侧重于将专项借款发放给高层住宅,而大平层、别墅产品的建案成本高,无法实际保交付。而一年来,只有主体架构已经基本完成,但幕墙、外立面、窗户等装饰工程未完成的项目,能够通过专项借款完成交付,其它的烂尾楼大多都无法达成交付目的,甚至无法有效复工。

金融16条”的配套资金很难到位

2022年11月当局发布了“金融16条”来推动保交楼,除支持上述政策性银行提供专项借款,还鼓励金融机构提供配套融资支持。其中甚至规定:自文件印发半年内,向专项借款支持项目提供配套融资的,可在贷款期限内不下调风险分类,新发放的配套融资形成不良的,“机构和个人已尽职的,可予免责”。

然而,半年豁免期已过,保交楼配套融资落地情况如何呢?

某头部房企郑州投拓负责人披露:理论上,项目申请到专项借款和配套融资的比例为1:2,实际情况是,大部分项目的配套融资一栏是空着的,其所在公司在河南获得近10亿元专项借款,仅成功拿到一笔8000万元的配套融资。

报导还披露,一家大型房企在河南省获得了超35亿元的专项借款,但仅郑州一个项目拿到了数千万元的商业银行配资。

报导称,“在昆明、贵阳、郑州等保交付任务重的城市,专项借款就已经僧多粥少,后续资本就更加难进入。”

此外,在“保交楼”的各项政策实施的过程中,还存在债权人众多,为争资产相互拉锯;地方政府对资产价值贬损严重焦虑,顾虑重重;很多项目大部分房源已销售一空,严重资不抵债等问题,都难以解决。

另据深圳市明源地产研究院官方账号6月17日发文披露,最早爆雷的房企恒大,也是最早签下保交楼军令状的房企。但一年多以后的恒大,在2022年全年累计交楼30.1万套,只是该公司年初制定的交付60万套目标的一半。而恒大目前还有大约120万套烂尾的房源等待“保交楼”。

(责任编辑:李明)

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