美国房价涨幅放缓 哪里大降价或大涨价?

美国地产热点 文:李欧

【新唐人北京时间2024年07月07日讯】现在美国房地产市场正在出现分裂!是什么样的分裂呢?我想这是很多买家非常想要听到的消息:出现越来越多的房屋卖家降低价格。

虽然,全美范围的房价还是有上涨的情况,但是想要降价,尽快在这个夏天卖出房子的卖家,已经有点等不及了。利率过高、房屋保险和房税太贵,很多买家都希望等利率进一步下降再出手,所以现在有些房源相对比较多的城市,愿意放下身段,促成交易。

反过来说,房源少的地方,还是存在涨价,甚至有两位数百分比的涨幅!哪里有大降价和大涨价?一起来看看。

全美房价涨幅放缓

先来看降价的城市,根据Realtor.com报告,今年5月的房价中位数达到442,500美元,去年同期是441,000美元,所以增幅已经放缓很多。

同时,在美国50个最大的城市中,有20个城市自去年以来房价出现年度下跌,其中5月跌幅最大的几个都会区,可能会让人很惊讶,第一名是在迈阿密,房价中位数较一年前同期暴跌11.2%,当前房价中位数达到439,000美元。

11个降价最多的都会区

总的来说,在这份名单中有11个全美降价最大的城市,南部地区占有6个,西部地区有3个,中西部2个,东北部却一个都没有。

全美四大区域,南部地区的上市价格与去年同期完全持平,因为近几个月来,那里的房屋库存增速最快,压制了价格的增幅。但是,西部地区有0.8%的微幅增涨,中西部有4.4%,东北部涨最多,有6.1%的价格上扬。

MIAMI GARDENS, FLORIDA – MARCH 30, 2023: Hard Rock Stadium during 2023 Miami Open in Miami Gardens, Florida

不过要提醒大家,这只是Realtor.com的统计数据,不同的数据库未必有相同的表现,所以说只能给大家参考。但是,南部地区的降价,尤其在德州、佛罗里达州的部分城市是相当明显的,所有的报告中,几乎都提到这两个州的降价情况。所以,想要朝这两州投资的朋友,现在应该会有好的机会出现。

接下来,降价第二名的是科罗拉多州的丹佛,年幅度下降6.3%,房价中位数来到63.9万美元;第三名降价城市是西雅图,房价中位数77.7万美元,降价幅度5.5%。

再来是密苏里州的堪萨斯城,降价4.9%,房价中位数44万美元;第五名,俄克拉荷马州的俄克拉荷马市,降价4.3%,房价中位数33.9万美元。

第六名是百万美元大城市——圣荷西,这座硅谷核心城市,年降幅是4.0%,房价中位数来到146.9万美元,价位还是相当惊人。

第七是佛州的坦帕,下降3.2%,中位数房价42.5万美元;德州奥斯汀,下降3.1%,中位数房价56.5万;密西根州底特律,下降3.0%,中位数房价26万美元;德州的圣安东尼奥,下降2.6%,中位数房价34.8万美元;最后是北卡罗莱纳州的罗利,下降2.6%,中位数房价46.2万美元。

上面这些城市,有没有哪些是你正想要投资购买的城市呢?我不敢说现在正是最好的机会,不过这是一个机会的开始,毕竟房价涨这么久了,这些地方难得有降价的机会,让买家有谈价的空间,确实可以进一步评估看看。

库存增加 压制房价

那为何这些城市会出现降价呢?最简单的原因,就是可销售房的库存量增加了。与去年相比,正在出售的房屋数量明显更多,成长了35.2%,是连续第七个月的增长。

在5月新增的上市房,也比去年同期增加6.2%。房屋在市场上销售的天数是44天,比去年多了一天,代表销售速度的放缓,不过这个天数还是比疫情之前快了8天,表示市场的销售速度还是颇快速。

不得不承认,整体仍是偏向卖方市场的情况。即使现在可销售的房源成长不少,而且今年前五个月,活跃的在售房屋库存,是2020年以来的最高水平。然而,今年的库存,与2017年至2019年的典型水平相比,仍然是减少了34.2%。

东北地区 库存量最少

特别的是,20万至35万美元的房屋,上市速度超过了中高价格水平的房屋。低价房的库存,与去年相比增长了46.6%,甚至超过了上个月41.0%的增长率。而且这个大幅增加,主要来自南方地区,上市了许多更小、更实惠的房产。

其实5月份,全美四大地区的库存都比前一年活跃。与去年相比,南方上市增长了47.2%,西部增长了34.5%,中西部增长了20.5%,东北部仅增长了9.4%。从这里就可以看出,为何刚刚降价最多的名单,都集中在南部,但是东北部却一个都没有。

再与疫情前的2017年至2019年的5月份相比,西部的库存差距最小,相比下降了21.2%,南部差距为22.1%,中西部和东北部差距更大,分别为52.0%和60.0%。差距越大,表示房价越难下降。

事实上,现在可销售的库存量,与去年相比,50个最大的都会区中,增长最多的出现在佛州的坦帕,增加87.4%,凤凰城增加80.3%,佛州的奥兰多,增加78.0%。

不过,大多数都会区的库存水准,仍然是比疫情前低。50大中,只有12个在5月份的库存水准比疫情前高。但这已经改善很多,也比4月份时又增加了5个,包括奥斯汀,增加了33.6%;圣安东尼奥,增加31.8%;丹佛增加22.0%。奥斯汀、圣安东尼奥、丹佛都是刚刚降价名单中的城市。

再看到新上市增加最多的都会区,出现在西雅图,增加37.3%;圣荷西,增加26.5%;和坦帕,增加22.3%。西雅图和圣荷西,也在刚刚的降价名单中。

寻找降低房价的另一个机会

其实,现在除了在这些库存多的城市中寻找价降的上市房之外,另一个机会是可以寻找需要适度装修的房产,只要地点可以接受,这些需要一些修缮的房产,应该可以拿到不错的价格。

因为,目前的买家压力都很大,利率很高,各种费用、保险也都很贵,促使买家下决心的购买的动力很低,所以大家都想要节省力气,要买就想买到直接可以入住的房子,别再花一笔修缮费用。

所以,现在有很多房地产经纪,都会建议卖家在上市前,把房子尽量整修好,对房子的销售会更快,价格不容易被砍价。但是相对来说,如果买家认为,房屋即便需要一些装修,但价格可以压低,修理也不用花太多钱,这可能是一个节省的好机会。关键是降价的幅度,够不够赚回装修的费用,比如价降五万,但装修花十万,这可能就不是一个吸引人的Good Deal。

这里房价上涨最多

接下来,就要来瞧瞧现在哪里的房价上涨最多。库存越多,降价越多;反过来看,库存越少,越容易涨价。所以,这次在东北部占了5个,有最多涨价的城市,中西部只有两个、西部也有两个,南部只有一个。

因为刚刚我们已经看到,东北部的可销售房产最少,当然就推升了房价上涨。涨最多的是纽约州的水牛城,上涨18.6%,房价中位数30万美元;第二是俄亥俄州的克里夫兰,上涨15.9%,房价27.4万美元。

Aerial image captured in Buffalo New York

第三名是,密苏里州的圣路易斯,上涨10.9%,房价31.2万美元;宾州匹兹堡,上涨10.8%,房价26.4万。前四名都还有两位数的涨幅。第五名是宾州费城,上涨9.3%,房价38.2万美元。这里也可以看到,上涨最多的地方都是房价比较低的,依然处在全美中位数房价之下的价位。

第六名是名单中最贵的城市洛杉矶,依然上涨8.5%,房价124.8万美元;再来是罗德岛州的普罗维登斯,上涨8.5%,房价58.6万美元。

第八是田纳西州的孟菲斯,上涨7.5%,房价35万美元;第九是纽约市,上涨7.5%,房价78.9万美元。最后是加州的河滨市,上涨6.8%,中位数房价62万美元。

这份名单中,可以看到房屋库存的影响有多大,而且上市的天数也受到绝对的影响。在南部,过去几个月库存增幅最大,所以5月份典型房屋的上市时间比去年还增加了4天。但是,在中西部减少3天、东北部更是减少5天,西部也减少了2天,整体房屋在市场上停留的时间,仍然比去年少,不过南部因为有最多的房源,上市天数也停留最久。

1亿美元 支持经济适用房贷款

美国政府也意识到缺乏住房的问题很严重,在此前我也特别谈到,在这次美国大选中,哪些议题最让选民在意,结果年轻的Z世代最在意住房问题。所以,近日,美国财政部长耶伦宣布了一项新计划,将在未来三年内,额外提供1亿美元,为数千套经济适用房提供贷款。

财政部的新措施,还包括加强对城市和州,如何使用新冠疫情之后的恢复资金来增加住房供应的指导,以及减少政府部门对经济适用房投资计划的各种行政程序与文件。

建筑商协会盼降低开发成本

全美住宅建筑商协会的主席,卡尔・哈里斯(Carl Harris)赞赏拜登政府对增加住房供应的努力,但哈里斯也表示,增加住房建设,最有效的办法就是减少对新建设的监管,他呼吁拜登政府取消低效的地方土地区划规则,以及采用合理,且具有成本效益的建筑规范,这样将会使建筑商能够更快速增加住房供应,并且扭转不断上升的住房成本曲线。

今年4月,哈里斯曾强力抨击了拜登政府,阻止联邦保险提供给新房抵押贷款,除非新房建设是按照2021年国际节能法规的要求建造的。哈里斯认为,这项全国性的强制令“毫无意义”,并认为这将大幅提高住房成本,同时对节能一点帮助也没有。

增加住房供给从来不是一项简单的是非题,甚至牵涉到各方利益冲突,要妥善地解决这个问题,还需要全盘考量,但这个危机却迫在眉睫,一般大众想要参与解决问题,可以善用手中的选票,检视候选人的政见,尤其是华人朋友不要放弃投票的权利,这是身为公民的责任之一。

(转自大纪元/责任编辑:叶萍)

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