【新唐人北京时间2025年06月21日讯】很快今年已经过去一半，2025年下半年的美国房地产市场走势，将受到多项宏观经济与金融指标的影响。本次我就整理影响下半年房市的五个关键因素：美联储的利率政策预测、就业市场、GDP成长预测、消费者信心指数和抵押贷款的可用性等，来和大家探讨接下来的房市格局。
一、美联储的利率政策
根据2025年3月美联储发布的经济预测摘要（SEP），联邦公开市场委员会（FOMC）决策者的中位数预期是联邦基金利率，在2025年底降至约3.9%，目前利率目标区间在4.25%~4.50%。
这暗示联准会可能在2025年下半年开始温和降息，以回应通膨趋缓和经济放缓的情况。所以，美国总统川普也一直在呼吁美联储尽快开始降息。不过美联储似乎愿采取更为保守的做法，等待通膨持续下降，并且明确出现经济衰退，再开始降息。
然而，房贷利率的下降幅度可能相对有限，因为仍存在金融市场的不确定性。抵押贷款银行家银行协会（MBA）早在2024年11月，就上修了对2025年房贷利率的预期，预计2025年全年30年期房贷利率将维持在约6.4%～6.6%之间，高于先前预期的5.9%～6.2%。
不过，主要因为总统川普的经济政策还在不断调整、谈判当中，所以导致国际金融、抵押贷款市场的不稳定性。所以，我在今年三月的春季房市报导中也曾说过，对今年利率的下降不要抱有很大的期望，下降的速度不会很快。
另外，通货膨胀率的走向是另一个决定房贷利率的重要因素之一。美国劳工统计局6月11日发布的5月份通胀报告显示，“消费者价格指数”（CPI）环比上涨0.1%，同比上涨2.4%。显示通胀压力相比前一年显着缓解，特别是住房租金等居住类价格涨势放慢，今年5月住房类别的年增率为3.9%，反映新建大量公寓供给使租金趋于稳定。
照道理说，通胀率的下走应该促使房贷利率下降，但如今却没有发生，三十年固定利率还是非常接近7%。归咎起来，美联储的迟迟不愿降息，还有市场对经济担忧仍然存在，近期导致抵押贷款债券（MBS）的需求下降，直接推高了房贷利率。所以，我们才常说促使房贷利率升降的因素很多，无法一概而论。
二、就业市场
美国就业市场的健康程度直接影响民众的购房信心和能力。2025年初以来，就业增长虽保持正面但已有所放缓。
最新劳工统计局数据显示，2025年春季非农就业每月仅增加约13.5万人，低于2024年的平均水准，且3～4月的新增就业人数经下修后呈现明显趋缓。
5月份失业率维持在约4.2%，略高于2024年底的3.7%。实际上，失业率连续第三个月稳定在4.2%，原因是62.5万人退出劳动市场，显示就业市场信心不足。这些迹象代表劳动市场供需开始趋于宽松，企业在高利率和经济不确定性下雇用趋于谨慎，不过同时也暂未出现大规模裁员的情况。
展望短期未来，专业机构预测失业率将在2025年下半年小幅升高但不会剧烈恶化。费城联邦储备银行的预测调查显示，失业率可能从目前约4.1%缓步升至2025年第四季的4.3%左右。联准会FOMC的中位预期也类似，认为2025年失业率约4.4%。这表示就业市场或将软着陆，即虽略有转弱但维持相对稳定。
随着就业趋势放缓，薪资增长也呈现降温迹象：截至2025年5月，平均时薪年增长率约为3.9%，低于前一年同期水平，显示薪资涨幅正逐步回归疫情前的正常区间。
美国国会预算办公室（CBO）的展望亦指出，随着劳动力需求转弱，未来几年工资成长将趋于放缓。对潜在购房者而言，就业与收入前景至关重要——若失业率保持在低位且薪资持续成长，家庭将有信心负担房贷和相关开支，支撑住房需求。
三、GDP成长预测
2025年下半年的经济成长动能，将是影响房市冷暖的另一大要素。美联储的预测显示，美国实质GDP成长率，将从2024年的估计2.8%，放缓至约1.7%（全年）。联邦公开市场委员会决策者的中位预估值1.7%，代表经济明显低于趋势增长，这与持续紧缩的货币政策和前期利率上升效应有关。
其它机构近期也下调了增长预期。由于2025年初新的关税政策带来经济阻力，高盛集团将其对2025年的GDP增长预测，从原先的2.4%大幅下修至1.7%。
四大会计师事务所之一的安永（EY）甚至预期，到2025年底经济将接近“停滞速度”——第四季实质GDP年增速可能只有约0.6%。费城联储最新的调查，则显示经济学家预期2025年平均增长约1.4%，比先前预测低了一个百分点。
总体而言，市场共识是2025年下半年经济将明显趋缓，甚至接近零成长，主因在于高利率、财政紧缩和国际贸易不确定性等因素压制需求。
GDP增长放缓通常意味着房市活动的降温，当经济缺乏增长动力、企业投资和消费者支出转弱时，住房市场往往感受到影响：购房者对未来收入预期悲观，会选择观望，房屋买卖交易量往往下滑。新屋开工和建筑业也会受累放慢。
MBA的研究就指出，在更高的关税和经济逆风背景下，他们下调了2025年的房贷发放及房屋销售预测。例如，MBA将2025年全年的抵押贷款发放额预期，从先前的2.3兆美元下修至约2.1兆美元，同时预计2025年的全年旧屋销售量约为425万户，低于先前预估的430万户。
经济增长疲软也反映在购屋需求上：房地产业者观察到2025年的房市复苏动能较原先预期延后，整体买气偏向谨慎。当然，如果经济实现软着陆、仅是温和放缓而非衰退，房市可能维持稳定基调。
四、消费者信心
消费者信心是衡量购屋意愿的重要领先指标之一。2025年上半年，美国消费者信心指数（Consumer Confidence Index, CCI）出现明显波动，整体趋势走弱。
世界大型企业研究会（The Conference Board）的消费者信心指数在2025年2月大幅降至98.3（指数 < 100：消费者较悲观），单月下跌了近7点，为2021年8月以来最大单月降幅。随后数月情绪进一步受压：截至4月，该指数在三个月内，累计下滑逾19点。
不过，近二十年消费者信心指数最低的时期出现在上一次的金融海啸，2007～2009年的指数最低触及到约25～30。相对来说，目前美国消费者对经济前景只是略显担忧。
穆迪分析公司，首席经济学家马克・赞迪（Mark Zandi）特别警告，历史上若信心指数在一季内下降超过20点，往往在之后半年内出现经济衰退。尽管截至4月的跌幅略低于这一门槛，但已非常接近，显示消费者对经济前景的忧虑显着升高。
买房是一项大笔长期支出，信心指数的下滑表示潜在买家可能转趋谨慎，选择延后购房计划，当然就会削弱房市买气。
五、抵押信贷可用性指数
另一方面，抵押信贷可用性指数（金融机构放贷意愿和标准）将决定有多少买家能够获取足够的房贷资金。经历了2022～2023年的信贷紧缩后，近来贷款环境略有缓和的迹象。
MBA的抵押信贷可用性指数（Mortgage Credit Availability Index, MCAI）在2025年持续回升：今年5月该指数环比上升2.1%，达到105.1分，是自2022年8月以来的最高水平。
MBA副首席经济学家乔尔・坎（Joel Kan）指出，5月信用供给的扩张主要来自传统贷款和政府贷款选项的增加——许多放款机构为了支援春季购房旺季，提供了更多元的贷款产品。其中，常规贷款信贷指数也上升至2022年6月以来新高，政府类贷款指数也升至2023年11月以来新高；大型额度（Jumbo）贷款的供给明显改善，指数较之前提升2.1%，达到2020年2月以来最高。
信贷可用性指数的提升，意味着更多购房者有机会取得房贷核准，尤其是那些刚好达到或接近房贷审核门槛的借款人，将受益于宽松的信贷条件。这在一定程度上可以激发住房需求，对衰退中的房市形成正面支撑。
然而，需要注意的是目前的MCAI水准仍远低于2019年的高点，当时指数在180分以上，显示金融机构对风险控管依然谨慎，信贷环境虽有改善，但谈不上宽松过度。未来如果经济恶化，银行可能重新收紧放贷标准，届时信贷可用性下降又会进一步打击房市买气，形成恶性循环。因此，持续观察金融机构的贷款政策走向，对研判下半年房市前景同样重要。
一句话概述下半年房市
综合以上的论述，我们可以很简要地概述下半年房市，或许能这样说：“高利率压抑买气，经济趋缓中求成长，投资人观望中寻转机。”
对投资人来说，投资焦点可能会转向防御型资产，例如投资多户住宅（Multifamily）：具备稳定租金收益，经济放缓时表现相对稳健；医疗设施与仓储物流物业：受人口老化与电子商务推动，租金稳定成长。
房地产投资信托（REITs）也会重新受到投资人青睐，尤其集中于：公寓型REITs（如AvalonBay、Equity Residential）；仓储型REITs（如Prologis）；医疗与安养REITs（如Welltower、Ventas）。
还有，在二手房市方面，因为买家的谨慎与观望，和春季以来的房产上市库存，市场正从近几年的供不应求，慢慢转向供给改善的状态。Realtor.com指出，到5月，新增上市量较去年同期增长20.8%，且仍维持连续18个月的年增正向趋势。Redfin的数据显示，目前卖家数量比买家多约49万人，为自2013年以来最大差距。
圣路易斯联邦储备经济资料显示，5月全美活跃上市数达1,036,101栋，较2025年1月增加约25%，明显攀升。这些迹象对买家是多年来难得的机会，会增加议价的空间，惟目前利率上高，仍需仔细考量自身的信贷状况和养房的后期成本。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
