【新唐人北京时间2025年07月11日讯】美国房市降温已经第三年了，这几年销售量大幅下降，但房价不仅没有大跳水，还是继续微微增温，不过部分地区的价格，比起疫情时候的最高点，也有出现两成以上的跌幅！
所以，现在到底是不是买房抄底的时刻？有没有什么风险疑虑？本集我就来探讨这个抄底话题。此外，我认为现在房价后面，还有可能涨一波，到底有什么助涨动力呢？请看往下分析，不要错过本次精彩内容！
其实到现在为止，美国房价都没有整体大幅下跌，但涨幅已经放缓许多，且呈现地区价格分化的现象。
当前美国房价的格局
根据不同的数据报告显示，全美房价还是有涨幅，但是年涨幅已经是近十年来的最小增幅，例如根据Cotality的报告，2025年5月全美房价年增率只有1.8%，创下2012年冬季以来最低水准，且月涨幅只有0.3%。
美国联邦住房金融局（FHFA）第一季数据显示全美房价年增4.7%，较去年Q1的5.5%下滑，但仍是上涨。
房地产网站Zillow的不同模型预测，也显示房价趋缓，从之前预期上涨2.9%，逐步降到0.9%，甚至有预测：2025年3月至2026年3月，可能跌1.7%。总体而论，全美不是普遍下跌，而是进入“微涨甚至局部下跌”阶段，整体市场回到更稳健、低波动的态势。
最大涨幅城市
我们先来看有哪些城市的房价还在增长中，截至今年第一季度，纽约州的雪城（Syracuse）年增率高达18%，为全美最高。以州来看，康乃狄克州、罗德岛州，年增率来到8.4%；新泽西州也有7.8%。涨幅还是相当惊人！
雪城之所以现在还有这么高的涨幅，主要是由于当地房价本来就低，之前常被视为被低估的城市，所以在这波高利率、高房价的时期，就会成为寻求便宜、可长期增值的投资标的。而且，在2022年开始，微软等高科技大厂纷纷宣布在雪城周边地区兴建资料中心和晶圆厂，使得房市受到大幅推动。
南北加州房市
我们也来看看较多华人居住的加州房市，在北加州部分，房价稳中微升、豪宅领涨：旧金山豪宅价格在2025年以近4%年增率领涨，其余一般房价则较为平稳。整体湾区房市显示买卖供需略为回暖，库存上升、价格稳健，购房者仍有一些议价空间。
另外，当地的政策松绑也在缓解紧张的市场，加速供给：如旧金山市透过松绑地方法规，将老旧办公室转为住宅，有望新增逾6万个住房单位。北加州多地今年也通过改革单户土地分区制度来增加住房，例如伯克利（Berkeley）计划开放多户建筑，使得供给得以提升。
在南加州方面，整体呈小幅下跌：2025年5月，南加整体平均房价较上个月略跌0.07%，房价中位数约87万6,044美元，年减0.2%。但是，在圣地牙哥仍局部仍有上涨：5月中位价达104万美元，年增约6.1%，但同时库存年增70%，市场竞争减缓。
在库存增加与高房贷利率同步上扬之下，洛杉矶县和橙县的库存，较去年增加超过三成，加上平均贷款利率维持在6.7%上下，持续抑制购屋意愿。
另外，由于今年初的洛杉矶大火，烧毁了当地数千栋房屋，导致帕利赛德（Palisades）、阿尔塔迪纳（Altadena）、马里布（Malibu）、布伦特伍德（Brentwood）等地区的交量急速下降，市场正处于“灾后修复期”与“中期市场重整期”当中。
Redfin与Zillow数据显示，2025年第二季的交易量较Q1明显回升，尤其在修复后地段或未受灾的街区，出现新的买气。
有部分买家趁低进场，特别像是投资型买家与外国资金开始回流，专挑未受灾地段或火灾后整建的新建案。不过要注意的是，虽然当地政府已经合作清理超过75%残骸，并开放灾民快速申请建筑许可，但因为重建费用与火灾保险费用飙升，年保费可能高达2万～4万，影响自住型买家进场或是原屋主重建的意愿。
5个降幅最大的城市
至于说，哪些城市现在有最大的降幅，又有哪些下降的原因？值不值得进场？以下就分析前五大城市，而且大部分都是华人喜爱居住的地区！
1. 奥斯汀
从2022年到2025年5月，下跌最多的是德州奥斯汀，下跌22.1%，而且年跌幅也到达3.6%。奥斯汀之所以降幅那么大，大致有四个原因：一个是疫情期间飙涨太快：2020–2022年间房价暴涨50%，导致房价基期过高。
其二，科技泡沫冷却，之前虽有大量科技业远端工作者迁入，但近年裁员与回到办公室工作的命令，从而减少了住房需求。其三，新屋供给暴增，建商错估高成长，大量开发导致供过于求。其四，是因为房地产投资过热，过多投资型买盘，在市场反转时，这些投资客率先撤出，也致使房价惨跌。
如果你重视长期资产成长，或稳定出租回报，可选择在奥斯汀科技园区周边，如圆石城（Round Rock）购房。短期翻售风险较高，但以低基期持有5～10年，有机会等待市场修复。
2. 奥克兰
第二名跌幅最大的城市：加州奥克兰，也称屋崙，2022年到2025年5月下跌20.3%。大致有三个跌价原因：其一，当地治安与无家可归问题恶化，居民信心下滑，移出人数增加。
其二，遭受高房价、高利率的双重打击，湾区房价原本就高，利率一升购买力自然剧减。其三，远距工作人口离开湾区：不再需要承担高房价，人口外流至中西部或南部地区，虽然疫情之后人口有稍微回流，但是仍然没有回到之前的水准。
若以“湾区相对低价买进”为策略，可挑选学区或邻近捷运BART沿线社区进场。同样不建议短期操作，须等待区域安全与信心恢复。
3. 新奥尔良
第三名跌幅最大的城市：路易斯安那州的纽奥良，也称新奥尔良，跌幅达到18.1%。降价原因也有三个：第一，保险与天灾风险升高，风灾与洪水保险费暴增，影响购屋意愿。
第二，人口外流与经济结构限制，长期经济不振、人口流失压抑房价。第三，投资需求减退：疫情期间兴起的短租投资热潮快速退潮。
至于说新奥尔良的进场时机，目前还是风险偏高，地处飓风带，多家保险公司退出路州市场。而且缺乏就业市场，导致租金成长有限。但如果可以找到跌幅达 25%～30%以上的市中心区域，并且你熟悉当地法规，有资源经营短租，且可自负担保险与营运成本，则在旅游热区房产可能有获利空间。
4. 旧金山
第四名跌幅最大的城市：是鼎鼎大名的旧金山，跌幅达到15.3%。主要因为科技业从财富暴增到回落，裁员加上股价震荡，导致财富效应消失。第二，移出人口增加，高生活成本、远距工作导致居民迁出至更便宜的地区。第三，商业区空置率高，市中心衰退拉低整体房价和信心，因此旧金山试图要改造空置办公室，缓解住房危机。
核心地段如海港区（Marina）、诺伊谷区（Noe Valley）等若价格再修正，可视情况进场。而且要注意，旧金山的投资型公寓回报低，须关注地税、HOA费和房客问题。
自住可能是好时机，尤其若长期定居，如南市场区（SOMA）、市中心区跌幅更大，买家议价空间扩大。还有要注意，市区安全与无家可归问题尚未根本解决，需挑选地段，如诺伊谷区、内日落区（Inner Sunset）、海港区。
5. 华盛顿DC
第五名跌幅最大的城市：华盛顿DC，跌幅10.8%也达到两位数。同样受到远程工作的冲击，居民回流速度缓慢，周边房产价值受到影响。还有本身房价基期高，在高利率打击下，购买力大幅降低。
虽然DC保有一定的政府稳定就业人口，但在疫情后，多数高收入族群选择搬离市区，迁往维州郊区或其它州。另外，受到联邦政府大幅裁员的直接影响，现在当地购屋需求减弱，而房源出现激增，房价自然下挫。
虽然联邦裁员造成短期压力，但郊区如阿灵顿（Arlington）、银泉（Silver Spring）或亚历山大（Alexandria）若跌幅到位，未来仍有回升空间。适合有耐心的资产配置者进场，但不适合短期套利。
如果要买投资房，必须留意DC的保护租客法规相当严格，无法随意驱逐租客之外，租金涨幅也会受到限制。还有，DC每年重新评估不动产价值，造成房产税基不稳，加上政府裁员与预算不足，可能衍生临时性税改或限制政策。
美国总统vs.美联储主席
最后，我们来探讨利率部分，现在美国总统川普，和美联储主席鲍威尔正因为降息问题在拉扯，川普认为美国经济需要赶快下降利率，但是鲍威尔认为，通膨仍然存在，而且深怕关税因素带来通膨上涨，加上美国经济异常坚韧，这些讯号都让他坚持不降息。
美国财政部长贝森特（Scott Bessent）近日批评美联储有“关税恐惧症”，指称美联储无论如何，到了9月肯定可以降息了。明明去年通膨更高的时候，下降50个基点，但是现在通膨更低了，却不降息了。另外，川普也表明他将任命一位愿意大幅降息的新主席，并且把利率降到1%！
假设短期内 出现利率下降
我们知道川普一向说到做到，假如美联储真的在9月开启降息，而且一路降到1%，这会出现什么连锁反应，当然房贷利率就会大幅下降，解开这三年来的利率锁定效应，让潜在买家、卖家重新进入市场，这时积压已久的交易可能会出现井喷现象，就像疫情之后出现报复性购买。
很多想换房的屋主也会不再担心高利率，而愿意把房产拿出来卖。尽管房价可能再次上涨，但至少利率下降，买家购买力还是能大大提升。
假如，我们认为短期内会出现降息，房贷利率也因此降温，或许购房者可以趁现在就进场，如有适合的房产不失为一个购买的好时机。即便现在利率较高，但是房价正处在修正、缓涨阶段，买家更有议价空间，只要到时候等到利率下降，以再融资获得更低利率就好。
要是真的等到利率下降再购买，房价可能再度飙升，买家竞价购买，或许早就错过抄底的时机了。
自然这只是一个简单推论，市场情况瞬息万变，个人财务实力、资金运用皆不相同，还是得以自身情况评估做出个人化的购房决策。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
