深圳连抛两“王炸”救市 专家:难扭转疲弱需求

【新唐人北京时间2023年11月24日讯】楼市衰颓已久的深圳市,日前接连抛出两个“王炸”政策以挽救楼市:一方面宣布调整享受优惠政策普通住房认定标准,另一方面下调二套首付比例。有经济学家表示,此举虽短期内可起到提振楼市的效果,但长期而言,仍难扭转疲弱需求。

星期三(11月22日)晚间,深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》,宣布要对普通住房的标准进行调整,新政策将从2023年11月23日起执行。

根据这份通告,深圳市原来的可享受优惠政策普通住房认定标准要求,必须同时满足住宅小区建筑容积率1.0及以上、单套住房套内建筑面积120平方米及以下,或者单套住房建筑面积144平方米及以下、实际成交总价750万元及以下等三个条件。

这次调整后,没有再对实际成交总价进行限定,而上述其它几项条件,只需同时满足其中两个条件即可。

上述政策在调整前,曾被市场人士批评为把普通住房交易“豪宅化”,并不符合实际的房价水平。而把普通住宅认定为非普通住宅,会导致消费者要承担更多的税费。

据深圳市乐有家研究中心计算,一套满5年、总价770万元的住宅,政策调整前的增值税以及附加税高达 38.16万元,而政策调整后为0元;个税方面,政策前为11.01万元,政策后为7.7万元;契税方面,政策前22.02万元,政策后为23.1万元。

同一天,有官媒报导称,从有关部门获悉,深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例,由原来的普通住房70%、非普通住房的80%,统一调整为40%。

关于调整二套住房最低首付款比例方面,截至目前,深圳市住建局官网、中国人民银行深圳市分行官网及微信公众号尚未发布正式的文件。但有陆媒报导称,已经有招商、建行、平安、浦发等多家银行的工作人员向媒体确认了相关信息。

其中,建行工作人员还补充说明,目前二套房最低比例可以是4成首付,但在之前房贷未结清情况下,二套房利率需要加30BP。平安银行的工作人员则透露,在具体执行相关政策时,一般是以进件审批时间为准,但是现在二套房(交易)数量“不是特别多”。

上述两项政策被中国大陆媒体形容为“王炸”。其中有媒体引述专家的说法放风称,“政策风向开始改变”。而相关消息经媒体报导后,网络社交平台上的深圳地产群开始活跃起来。

不过,市场上关于这两项重磅政策的实际效应将如何,仍存在不同的看法。除了官媒大力宣传为“重大利好”外,也有观点认为,短期内能购促使深圳楼市维持一两个月的热度,但长期效应如何仍需观察,更有业内人士对政策效果预期不乐观。

一位陈姓房地产从业人士在受访时救对陆媒表示,利好措施会刺激市场回暖,但效果不会很大,因为要提振市场信心,仅仅靠降低购房成本是不够的,“更关键的是要稳经济稳就业,让大家对未来收入增长有信心。”

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受陆媒采访时也表示,下调利率可带动一部分需求释放,但后续还需要有其它降成本政策跟进。尤其是需要居民端的就业和收入能逐渐稳定后,收入基本面才能好转,商品房交易才能稳定下来。

事实上,自8月以来,深圳市已经陆续出台认房不认贷、房贷利率下调等政策,都是短时间内虽有一些刺激效果,却难以持久。

乐有家研究中心监测数据显示,今年8月和9月深圳全市的一手住宅网签成交数量,连续两个月同比都是下跌,其中9月份的跌幅仍有6%。

此前有陆媒报导,与2021年挂盘均价进行对比,共有1806个小区挂牌价下跌,占比总楼盘数的95.9%。其中,下跌10%-20%的楼盘占比50.7%,超总跌幅小区的半数;跌幅在20%-30%的楼盘占比26.4%;跌幅小于10%的楼盘占比15.3%。

其中,跌幅最高的楼盘是位于罗湖莲塘片区的仙桐馨苑,目前挂盘均价为5.3万元/平方米,2021年挂盘均价为9.1万元/平方米,下跌了42.3%。

基于上述消息,李宇嘉直言,“市场预期非常悲观,已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。”

李宇嘉进一步分析说,深圳市的中等收入人群数量相对较少,真正的人口结构就是少量的高收入人群,少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。因此,“需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求,但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。”

(记者唐迪综合报导/责任编辑:林清)

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