【新唐人北京时间2024年05月12日讯】美国买卖住房的佣金费用，以往都是由卖家付钱，现在这种情况要改变了。去年由卖家群体，对全美房地产经纪人协会为首的多个地产公司提起佣金诉讼案，引起业内轩然大波，也搅乱了原本看似平静的佣金规则。至今诉讼案仍在和解过程中，如今佣金如何支付？本次请到旧金山湾区的房地产经纪人，Jason Tao先生来和大家解析目前的现况。
问：先请Jason和观众、读者自我介绍。
杰森：我是旧金山地区的房地产经纪人，我做经纪人已经有十多年的经验，其实我的范围实际上是湾区中半岛、南湾、东湾地区我都做，包括旧金山。还有一点，我大部分是从事民用地产，但是我同时也做一些商业地产。
诉讼要点：为何卖方要付双方的佣金
问：这次请您来是想跟您探讨巴奈特等人诉全美房地产经纪人协会（Burnett et al. v. NAR）这个案件，因为在美国我们华人买房子也很多，大家都非常关注这个佣金，到底要付几%，到底要怎么付？现在是不是搞得有点复杂？这个诉讼案之前，房地产经纪人的佣金到底是怎么拿？可不可以先跟我们简单的说明一下。
杰森：在美国房地产经纪人的佣金，基本上是由卖方来付双方的佣金。这个诉讼的一个关键要点，就是有一部分卖方说，你（指NAR）强制我们给买方的经纪人付佣金，这个就是诉讼的要点。
但是房地产经纪人协会说，其实这个说法是错的，我们并没有强制说，你（卖方）要给买方经纪多少多少佣金，我们从来没有这样一个强制。但是在这个诉讼案的发展过程中，房地产经纪人协会它们同意付一笔钱来和解这个官司，就不要往下打了。
新的进展是，原告方也同意了和解的提议，最后就是要等法官决定就可以了，既然原告也同意的话，我个人觉得（和解）本身可能就这么走了，应该不会有太大的变化。
和解完之后 佣金又该怎么进行？
问：如果说和解完之后，这个佣金又该怎么进行呢？
杰森：其实，并不是说这个诉讼案一结束，以后的这个付佣金的方式就会发生一个完全的变化。其实不是这么理解。这个诉讼案估计是到年底11月份、12月份会结束，但是从今年7月份开始，顶多到8月份，在房地产经纪人这个系统里面，就没有给买房经纪人的佣金的这样一个数字，到时已经不在这个系统里面出现了。
这个（佣金）数字不在上面，但并不意味着卖方从此以后，就不付买方经纪人的佣金了。这个是两个概念。
问：卖方还是应该要付给买方经纪人佣金，是这个意思吗？
杰森：目前是这样子，以后是什么样呢？其实这个应该是由市场来决定的。卖方可以说我不付，当然也可以说付。但是付跟不付，这其实会对卖房的本身也会产生影响。
作为买方经纪人来说，他要做这个事情的话，肯定是要有佣金的，否则他干上几个月或者半年，他一分钱拿不到，这个是不可能的。只是说这个钱是由卖方出，还是由买方出的问题。
如果卖方说我不出这个钱了，那么经纪人可能要先跟买方讲清楚，如果卖方不出，那我就从你（买家）这拿。但是这样子一来，买家就会说，我又要出钱买房子，我又要出佣金，那我买房子的钱就把它降低，其实是一样的。
佣金制度改变 对买家有利还是对卖家有利
问：这样听起来，感觉说现在还处在一个比较不稳定的状态。因为以前卖方肯定是要出买方的经纪人佣金，现在这个诉讼案出现之后，好像变成市场要去做一些调整。卖方我也可以不付，我也有可能会付一些，但那个比例也不是很确定。您认为这样子，会造成哪些麻烦呢？
杰森：说造成麻烦的话，应该是对经纪人会造成一些冲击和麻烦。首先，因为以前这些事情，经纪人去带客人看房子的时候，是不需要知道这些的，给经纪人多少钱，都是写在网上的、是公开的。
那现在它既然没有这个数据了，那么作为买方经纪来说，我要带客人去看房子，那我要先知道卖方是不是给佣金，因为它没有写在网上了，你必须要通过某种方式先跟对方联系，先去问是不要给买方经纪人多少钱？
所以，对买方经纪来说，手续上会多一些过程，就是要先谈好这个佣金问题。
问：另外一个问题，在诉讼案之后，你觉得佣金制度的改变到底对买家有利、还是对卖家有利呢？
杰森：其实我并不觉得这个改变会对谁更有利。坦白的来讲，如果你想清楚这个房屋买卖过程的话，所有的钱实际上是买方掏出来的，因为卖方他卖房子，他不会从口袋里掏出一分钱，所有的钱都是从买方的账号，银行里边或者是从贷款银行出来的。
所以这个事情说到底，是买方付，还是卖方付呢？本身对这个并不产生对谁更有利的事情。因为实质上，并没有发生变化，只是说，最后你是伸手去跟买方要，还是跟卖方要的问题，谁也不会得利。
这个诉讼官司只针对民宅交易，不针对商业地产
问：另外据我了解，还有不同的公司，比如说我看到一个新闻是巴菲特所属的美国家庭服务公司（HomeServices of America），它们也提出了2.5亿的和解金。它跟NAR的和解金有什么区别呢？
杰森：首先讲这个诉讼官司，它是只针对民宅的交易，不针对商业地产（Commercial Real Estate）。所以首先要确定这个，它只对住宅（Residential）这一块。那它的和解方案，有一个例外：就是说这个房地产公司，如果你的每年成交量超过一定的数额，就是说全美的连锁性的几个大公司，是不包含在NAR提供的4.18亿美元的和解里面。
其它这几个大公司，你们自己要去跟原告提出一个和解方案。所以是这样一个区别。
问：所以，不是NAR就全部包涵了所有（和原告方）的和解？
杰森：它（NAR）没有全包涵所有房地产公司，它只是针对大部分，或者说规模较小的公司也涵盖在里面。
问：我也听说过商业地产的佣金和住宅有所不同，可不可以跟我们说明这部分？
杰森：最近，听到这个官司的时候，对我来讲，我觉得很有意思。可能对有些经纪人来讲会造成一种恐慌，但对我来说，前面我说过，我其实是也从事一部分商业地产，那么商业地产这个领域，它的佣金从来就不写在网上。
所以，我觉得这个官司以后，其实商业地产可以作为住宅房地产的一个借鉴。很可能今后就是按照，目前商业地产的这种模式去做，就是说不明文规定，卖方一定要付给买方多少佣金，让大家自己去协商、谈判。但是，要在一定的时间点，通过某种协议的方式定下来。
在互联网上看房，自己就可以买吗？
问：最后一个问题，大家在疫情开始后，觉得这个买房子（的过程）比较方便，可以在互联网上看房，自己就可以买了，您认为是这么简单的事情吗？
杰森：其实不是的，你刚才讲的这个事情，在我们这个地区其实也很常见，有这种想法的人也不少。因为我们是在旧金山地区嘛，南湾又是硅谷，这里有很多的工程师，他们的能力就很强。他们觉得，我自己也可以知道这房子的价钱啊，我为什么找经纪人？但是实际上，房地产这个行业里面，它有很多东西，并不是说你表面上一下子就能看出来的。
我就给你举一个例子，我有一个中国客人，他的语言不是问题，因为他本身就在一个西方公司工作，成天看文档也是他的一种日常工作。有一天，他说我喜欢这个房子，你能不能帮我赶快出一个合同。我告诉他，我要看一下这个文档，因为我的直觉告诉我，这个楼里面有点问题。
因为这个楼，它出来的所有的房子，都比周围的房价要低，那我想里面肯定是有原因的。我就把文件拿过来看，我首先想到的可能是，它的HOA里面有问题，那么HOA文件一般大概有200页左右，我想一般的买家，你也绝对不会坐在这把200页的HOA文档，从头看到尾。但是我是看了，而且我在最后的时候，帮他找到了问题。
这个小区它有一片土地，它实际上是租用（lease）的，不属于HOA自己的。这个就是说，为什么这个地方的房价比别的地方便宜。那么我通过看文档，我帮我的客人找到了这个问题，他最后非常感谢我。
所以，经纪人你要是做的专业，你是能帮到你的客人的。就是说一个客人，如果你不是这个行业的，你也确实需要一些专业的人来帮忙，否则有陷阱的时候那你就会掉下去。
谢谢杰森！确实这个买房子、卖房子有很多的细节在里面，一般我们如果没有在从事这方面的工作，就很难发现，还是要靠房地产经纪人的专业，来帮我们完成整个过程，非常的不容易。
这次分常感谢杰森接受我们的采访，希望下次再见到您。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
