主持人：各位观众大家好，欢迎收看《热点互动》热线直播节目，很高兴又在周二和您见面了。我们谈到阿拉伯的伊斯兰国家都会有一个刻板印象，那就是男人留着大胡子，头上围了一个头巾；女人则是全身裹得黑黑的，只露出一对眼睛来；车子行驶在风沙满地的公路上，旁边还有些牛群羊群，这是我们对阿拉伯国家的印象。但是如果说各位看过杜拜（Dubai）的话，那就会知道杜拜是个异数，等一下在我们节目里大家会看到。
杜拜在3年前开始大兴土木，把这个国家在沙漠里面建设成一个“新纽约”，它的现代化程度令世界上许多城市都自叹不如。但是在光鲜的背后，之前杜拜却发生了一起经济上的危机，有人觉得这是一个泡沫经济开始破裂的前兆，但也有人认为这不算什么，只是一个小小的风波；另外也有人认为杜拜的经济模式，和中国或中国的一些大都市比如上海，非常类似。
我们想利用今天一个小时的节目，和各位来探讨一下这个问题。首先为各位介绍我们现场的两位资深评论员，第一位是陈志飞教授，陈教授您好！
陈志飞：你好，大家好！
主持人：横河先生，横河您好！
横河：元庆你好，大家好！
主持人：我们今天谈杜拜，因为杜拜这个都巿很有意思。您是不是可以很简单的介绍一下杜拜的地理位置、人口等等相关的事情？
陈志飞：杜拜在阿拉伯半岛最南端，靠近海洋出口的地方，所以它是一个自然的良港。我觉得我各方面的知识阅历还算比较丰富，我谈一下我自己对杜拜的历史记忆。在我的记忆当中，我知道阿联酋是在1982年，可能横河也还记得，当时中国足球队要从亚洲出兵去西班牙参加第十二届世界杯，小组比赛完了以后要进入复赛，其中一个对手就是阿联酋。搞不清楚什么叫阿联酋，查了一下是阿拉伯联合酋长国。从那之后我知道有阿联酋这么一个国家。我们叫阿联酋，你们可能叫……
主持人：我们叫阿拉伯联合大公国。
陈志飞：我们叫酋长国，差不多就是这样一个区别。我知道杜拜是90年代初我参加工作时，因为我当时的公司是经营石油行业，中国最大的石油公司，它们在杜拜有代表处，然后我的一个朋友要到那边去扎驻，他是学阿拉伯语的。我当时对他们非常的同情惋惜，去杜拜那个地方，哪有什么业余生活，小伙子也没结婚挺可怜的。他说你不知道，杜拜那个花花世界。就跟你刚才那个感觉一样，真的吗？阿拉伯世界啊，怎么还有各种娱乐呢？那是第一次给我上了一堂课，杜拜的这种经济和发展。
主持人：90年代初期。
陈志飞：91年的时候，也就从那开始，杜拜才真正走上历史舞台。我跟你讲一个例子，杜拜航空公司1985年靠租了两架飞机起家，30多年了，它现在已经发展成为全球第三大航空物业公司。也就是从80年代中期开始，杜拜从一个不足100万人的城市国家，发展到现在大概有400万人口，而且当地出生的人口只占17%，大部分是外国人口。那么它的国民经济，大家觉得它地属中东应该石油占主要方面，可是石油现在只占GDP的17%，甚至有时候只到10%左右。
它的最主要产业是什么呢？建筑业、房地产，达到30%。那就是说，在沙漠里你看到一个海市蜃楼高楼崛起，你不要觉得那是梦境，因为杜拜它就是沙漠里的一个不是海市蜃楼的、胜似海市蜃楼的、真实的、人间的，你说是奇迹也好，幻觉也好。它是不是会倒塌，还是能维持多久？大家都不知道。
如果按照杜拜现在雄心勃勃的酋长–谢赫•穆罕默德•本•拉希德•阿勒马克图姆酋长的计划呢，他要建筑世界最大的摩天大楼“杜拜塔”，已经建立了世界最高的饭店，而且要建筑世界最大的购物中心，里面有什么你知道吗？里面有滑雪场，在中东炎热的沙漠里有滑雪场，你看有多奢侈！大家不知看到了没有，它的外岛有一群世界上最大的人工岛屿。一会儿我们谈到杜拜经济出现了危机，这个危机的来源就是它国营企业下面的杜拜世界的房地产公司。
主持人：你把我们后面要讲的全部讲完了。
陈志飞：“棕榈岛”的名称就是起源于它建的那些人工岛。不知道观众看到了没有？它是建得像棕榈一样的岛，是人工开发的，我觉得非常振奋人心。不知有没有上海观众在看？他们看了可能也要咋舌一番。关键问题是现在杜拜出事了，所以这个阴影到底能放大多大？我们可能要讨论一下。
主持人：杜拜这个地方有多大？
陈志飞：杜拜这个地方有4千平方公里。4千平方公里我想可能大概5个曼哈顿这么大吧，是很小。人口的话，当地官方人口有100万出头，但实际人口有400万。因为我跟你说过，它有40%是印度和南亚那一带的人过去做生意的，还有大概有10万海外长住户。所以它的人口结构，如果上海已经变成外来型的国际大都市，那么它比上海还极端。这是我的大概看法。
主持人：我想请问一下横河先生，杜拜的这种发展模式您是不是可以跟观众介绍一下？它的经济怎么样跑起来的？像刚才陈教授所讲的，90年他就已经看到那种情况了，尤其在近几年来经济更是起飞，全世界都望而兴叹。请您介绍一下它的经济模式。
横河：它跟其他的阿拉伯国家其实也差不多，开始的时候有产油，但是它的油没有其他国家那么多。所以在这几年它的油基本上要采完了，所以它不像其他阿拉伯联合酋长国的其他国家，有很多主要还是靠石油，它就转变了一个模式，想把它建成一个中东的金融中心，还有变成一个旅游圣地。
在这几种思维方式下，就开始举债借款，另外还有一个就是阿拉伯联合酋长国其他国家跟它是兄弟国家，兄弟国家也会借给它一些钱，所以它就开始举债搞房地产。这种建设正好碰到前10年，特别是前5、6年全世界的热钱向几个主要的国家流，这几个国家都是被称为经济奇迹的，都是在房地产或在其他领域、金融领域称为经济奇碛的，一个是杜拜，一个是冰岛，还有一个就是中国大陆，这都是称为经济奇迹的。特别是金融大量投资进来的时候，它靠借款就在沙漠建起了这么一个城市。
问题就在于金融危机一开始以后，它马上就遇到了两个问题：一个问题是，它所建成的部分还不能投入运用，不可能招来这么多旅游的人，这么多来渡假的人，而它相当一部分是让人家来渡假的。
主持人：就是我们刚刚在节目里看到的那些影片，他们做了一些招商或招人来旅游的广告，对不对？
横河：就包括有很多温州人、福州人在这里买了房子，也投资房地产，也买了房子。它的水下旅馆一个房间一夜就是6千美元。
陈志飞：但是有很多人在那里买，不光你说的温州制鞋的小商，咱们所知道几个世界名人贝克汉姆、欧文、泰格‧伍兹(Tiger Woods)都在那边有置产，在那里有投资。
横河：因为那个时候房地产的投资在热的时候，没有人想到它会降下来。其实在那个时候人人都觉得房地产会一直发展下去，美国就是很典型的例子。
陈志飞：它的国民经济前10年是每3年翻一番。中国提的口号是20年翻两番，相对杜拜的速度，中国经济还要差很多。我们觉得在中国大陆，上海已经好的不得了，经济发展很快。那么杜拜就是世界范围内的一个上海，是富人的上海，它发展奇迹之快就是这么一个概念。
而且我补充刚才横河先生说的，杜拜不仅是因为它的石油储量的问题而走这么一条路，杜拜最关键的是，它采取了一个新的思维方式，新的模式，就在一个普遍保守的、全身蒙着布或者留着大胡子的阿拉伯世界，它要开拓出一个新的经济发展模式。
杜拜想要做为一个新经济发展模式的龙头或窗口，它占了很多的先机，其实有很多迹象表明，它这条路已经走出了成功的迹象了，已经有成功的苗头了。所以不光是阿拉伯酋长国很大程度上要依赖杜拜，因为它的港口的商业运量很高，就是别的国家，像伊朗就把很多钱存往杜拜，通过杜拜作为对外贸易的窗口。
最保守的沙特阿拉伯在很多方面也效法杜拜，搞一些自由经济的政策，所以杜拜不但有经济方面开放的意义，在政治上也有它思维开放的意义。这就是为什么我们一会儿谈到它最近经济情况的时候要做多方的考量，不能只考量它的经济奇迹。
主持人：另外我们刚刚谈到了，在光鲜的表面之后，它这次发生了经济的震荡，我们在讨论这个原因之前先看一段影片，就是发生金融危机时当天的情况是怎么样的。
（影片播放）
影片旁白：当天杜拜股指下跌了6.1%，到1638点，为7月13日以来最低，阿布达比金融指数下跌3.4%，是2539点，创31周来新低。清冷的股票市场里，许多投资者非常沮丧。杜拜政府星期一曾召集主要债权人商讨延期偿还杜拜世界260亿美元的欠款问题。星期二再度表示，可能需要超过6个月的时间重组负债累累的杜拜世界。
（影片播毕）
主持人：我们晓得这一次它主要的金融危机触发点是由于杜拜政府出面向债权人请求，希望能够展延它的国营事业、杜拜世界的欠款，由这事情引发出来的。这个情况二位是否可以分析一下。横河先谈一下。
横河：金融危机以后有一个很大的问题就是它的资金来源。像它这种实际上是个开发过程，在这个开发过程当中，在最终达到预计的营业额之前，它实际上是要投资人不断的投资的，投资进来以后把一部分旧债还掉，再借新债。所以房地产还是一个比较长期的过程，不是所有的房子都可以立刻租出去、卖出去，然后全回收回来。
现在一个很重要的因素，它的建设还没有完成的时候，因为国际金融危机，所以新的资金到不了位，此时旧债又到期了，这时候因为借不到新钱，只能去请求把旧债延期一下。这种情况其实在金融市场上是很多的。
主持人：我们刚刚看到新闻报道，有人讲这只是短暂的情况，也有人说得很厉害，说这是泡沫经济即将要破裂了，但是也有人说过了一阵子以后它就回复了。世界好像也是这个样子。
陈志飞：我觉得这说法有一定的道理，因为从它所涉及的金额来看，相对于去年同期，或者更早，11月份在美国发生的金融危机，那真是小巫见大巫。我举个例子，美国的金融危机开始自雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒台，雷曼兄弟倒台直接欠的资金是6千亿美金。而它这次的资金额是540亿，还不到雷曼倒台的1/10。
但是美国的金融危机不光是雷曼倒台了，贝尔斯登（Bear Stearns）垮台了，美国前五大银行全都倒台了，或者是变种了，像现在的高盛(Goldman Sachs)可能变成一般的银行了，这是另外一段话了。所以从它的数额和它的规模来看并不是很大，但是它象征的意义非常大，就像一个人心目中的偶像突然间垮掉了，或者不那么光鲜了，给人们造成了很多的余波。
实际上从它的实质意义来看，我觉得并不会很大，因为从它偿债能力来看，对阿拉伯联合酋长国，不说是对海湾国家，我觉得都是轻微的。因为阿拉伯联合酋长国的资源是非常丰富的，我们知道杜拜的姊妹兄弟是阿布达比，也是阿联酋的首都。阿布达比有世界上最大的主权基金，光它的主权基金来还杜拜世界的款就绰绰有余了。
所以我一会儿要分析，可能很多还是得从政治的角度来考虑这个事件，因为这个事情很多是对阿拉伯世界的内部有一些磨擦所造成的，从经济上来看，完全是可以解决的。
主持人：好的，我们先接听一位江苏赵先生的电话，我们听听看赵先生怎么讲，赵先生您好。
赵先生：主持人好，嘉宾好，观众好。中国大陆的房地产开发，不只是上海、杭州搞杜拜式的崇洋媚外的发展模式，全国各地、各巿的主要官员通过反复出国参观，加上所谓的专家规划以及以主要领导意志为主的科学论证，再加上大肆的推广宣传，再搞盗地、卖地，融资借债、吸引外资，他们就可以反天斗地来大干一番了。和各地相关的、以上级领导人为主的当地房地产开发的利益集团就形成而且膨胀起来，由于腐败、欺压百姓，肆意涨价，种种城巿改造的光环早已成为美丽的泡沫了。
二股股市的许诺，中共在挥舞这个大棒不灵的情况下，就大肆挥舞经济大棒，一个是股巿，一个是房地产，恨不得把巿民、农民的土地、宅基地抢光，把老百姓口袋里的钱掏光，把人民的血汗榨光，虽然没有像北朝鲜一样大肆换货币，一下子把人民的财产剥夺了，但在这样花样翻新、巧取豪夺的情况下，也不比北朝鲜好到哪里。
中共这个利益集团利用相生相克的自然规律及巿场法则，一意孤行的炒作涨价，加上肆意欺压百姓，惹得天怒人怨，当房地产泡沫的气球吹到极限的时候，它就要爆炸了，就要彻底的破裂了。但那和杜拜还不一样，当天象一变、形势一变时，一切不义之财就会化为乌有，一切伤天害理的罪行都要清算，一切跟着中共不法利益集团跑的都会大呼上当，人财两空。
主持人：好，谢谢江苏赵先生。我们在回应赵先生之前先看一下，我们知道，美国坦普尔顿（Templeton）资源管理公司提到，杜拜这种模式在金融危机后面有泡沫经济破灭的可能，它觉得世界上的大都巿，包括印度的孟买还有中国的上海，这两个都是被它点名会步上杜拜的后尘。那我们是不是可以看一下，刚刚赵先生也提到了，两位觉得中国的房地产模式或经济模式，尤其是上海和杜拜的相似之处在哪儿？
陈志飞：主要是经济过多的集中在“高债”情况下的房地产开发，过多的靠这个在拉动，上海更是这样，全国整个经济也都是这样。我举一些数据，今年以来，他们发现中央政府规定下达给银行的指标，让它们来开发房地产，贷款来促进房地产经营的数目达到1万亿美金，大概是6万亿人民币。估计全国到今年年底，用于买房的资金全年也大概是6万亿人民币。我们知道中国整个国民经济是4万亿美金，等于是24亿人民币，其中有一半、12亿人民币是社会消费支出，那也就是社会消费支出的一半，6万亿全部都是由房地产来推动的，这个比例是令人害怕的。
因为美国虽然前两年房地产非常热，但它的比例也不到5%，而中国已经达到了1/4的水平，它这个炒作一方面规模非常大，另一方面它的目的非常明确，价格要往上升，不能还价。而它这个炒作的来源也很明确，是中央政府，中央政府运用金融杠杆强迫各地银行以各种方式来推销各种房贷，来推动资金进场，它背后的深层原因，我们以后有机会再谈。
主持人：我们刚刚谈到经济模式。首先我们是不是先回应一下赵先生的问题。
陈志飞：赵先生以他独特的方式确实讲出了问题。我想经常收看我们新唐人节目的观众，应该比较习惯于我们这种一针见血的方式。但是赵先生他确实道出中国人的心声，很多人可能听的比较刺耳；我调查过一些观众，也跟很多朋友谈过这个问题。我们所接触的人都觉得中国改革受惠的5%的阶层。如果撇开这5%，你再看看中国95%的人，你再去对这95%的人讲讲杜拜对中国经济的影响，和对照产生的含意，你就会对赵先生的话另有一番感触。
主持人：在横河先生讲之前，我们再接另一位中国大陆张先生的电话，张先生您好。
张先生：主持人好、嘉宾好。谈到杜拜问题，刚好今天我们国内也谈了。中国问题我看比杜拜问题还要多，官商勾结很严重。房地产已经成为中国支柱产业了。刚才陈志飞先生讲到上海房地产占的比例，我听中国资深财经评论员时寒冰说，北京从01年到08年，北京房地产占它GDP已经超过50%了，最高是58%。
房地产如果成为一个国家支柱产业，往往因为它和金融是相关联的，所以一旦它出问题（经济）就马上出问题了。所以中国有一个地产大亨任志强说：房地产的基石是银行，所以它一出问题，银行业先倒楣，它有这样的威胁，绑架了中国经济。时寒冰就说连日本都不敢把房地产作为支柱性产业，中国怎么敢？
所以我估计中国迟早会出问题，房价在二线城市都飙升，房价跟中国的收入比差距很大。社会有一个难题是85%家庭买不起三坪房，是因为中国土地价格太高；国有企业像中石化底下还有子公司炒地皮，银行的钱对他们来说贷的太容易了。造成中国的老百姓根本买不起房，迟早会出问题的。
主持人：张先生请教您一个问题，您有没有看过连续剧“窝居”，窝居描述的情况是不是就是在中国大陆真实的情况？
张先生：对对，看了看了。现在不让播了，说这儿那儿的。主要原因是因为那个太真实了，所以中宣部就不让播了。
主持人：非常谢谢您，横河先生是不是对这两位中国大陆的朋友回应一下？
横河：赵先生讲的情况，其实我们刚才做了一个比喻，上海和杜拜相比较。刚才张先生其实讲的很清楚了，中国的问题并不在一个上海。就像杜拜出了问题，它有一个阿拉伯世界在它的背后，所以，它本身没有什么很大的问题。但是回想杜拜是一个独立的国家，它后面没有阿拉伯世界支持的话，没有阿拉伯联合酋长国，没有其他国家支持的话，那么这个对它就是致命的打击。
中国现在如果仅仅是在一个上海的话，按说起来中国这么大一个经济实体下面，它不应该是很大的问题，但问题恰恰是像刚才张先生所说的，不仅仅是上海的问题，而是整个国家的发展方向。我觉得是两条路，一个就是出口，所以它的出口的比例在所有的大国里面，小国可以，像新加坡可以，但是像这么大的国家你是不行的。它出口是一个主要的龙头。
国内的内需，温家宝最近不是又开内需，又要拉动内需，又流眼泪了吗？那个内需现在主要靠的就是这个房地产，而且是政府推动的房地产。刚才陈教授所说的6万亿的房地产的这个产值，我们可以想想看，这个国家这次救市计划是4万亿，然后各地配套加起来的话，各地需要出的是18万亿。
二十多万亿里头，其中整个1/3是救市计划，包括各地没有到位的配套的计划在内，1/3是房地产，所以这两大龙头就决定了整个经济的一大块，其他的部分就是非常非常小的了，所以这个是一个真正的危机，危机并不在于上海，而是在于整个经济是靠政府推动房地产。
主持人：中国普遍性的问题。
陈志飞：杜拜是一个放大的中国，这是一个非常可怕的。因为杜拜的这个行业，主要是商业房地产，你看它所有的世界的投资银行，主要商社都在那里开店设厂，上至华尔街大亨，下到温州的做鞋的小老板，山西的煤老板，都在那里设店开厂。它还是商业运作，它是阿拉伯世界给它烘托的一个商业窗口，可是中国不一样。
中国，因为我们知道，这个商业房地产（Commercial Real Estate）和房地产（Real Estate）是完全有区别的，我们没有听说杜拜的这种，就是日常居民的住房，会有炒作的迹象。现在还很少听说有这种现象发生，有的话也是凤毛麟角，也是微不足道。因为它人口就很少嘛！才一百多万人。
可是中国，现在我们要知道，刚才提到一线城市，现在已经变成二线城市，西安、合肥、宝鸡这些城市也开始有居民房地产的这种炒作，一年就升值70%，那么这就是一个杜拜现象，平民化，国产化，各地蔓延。那么杜拜就不仅仅是一个现象，杜拜成为一种现实了。这个对于中国来说，就是另外一个它要面临的一个问题。
另外我接着横河先生刚才没说完的话讲一下，我这里有一个数据可以back up（支援）。我刚才分析中国的房地产占40%的GDP，还有刚才说，另外一个最大的龙头就是出口，出口占多少呢？合资企业还有国营企业，还有来料加工，什么都算上，占GDP的一半。也就是说3/4的经济全是靠这两个来撑，这么大一个国家，你又不像新加坡，也不是真正的杜拜，靠这两个龙头来拉，那这个国家，也就成了掌柜，是靠人吃饭了，万一出了什么事，这个经济不垮才怪。
主持人：另外一个问题，我们刚刚谈到的，在讨论当中我们提到杜拜，它的一个模式是借债模式，它从外国去借了很多外债进来，然后开发它的房地产，在中国这种情况也是很普遍的吗？
横河：我觉得中国在早期对外借债是一个很普遍的现象。它刚刚开始走改革开放的时候，需要资金，所以那个时候，招商引资是一个。它搞开发、搞整个国家建设，它基本上是一个政治运动模式。就是在这一阶段人人都要做一件事情，做什么事情呢？在前20年招商引资，招商引资是上自中央下到省、市，一直到县，每一个县长，县委书记都有指标的，你今年要招多少钱，所以这个实际上是一个举债模式，就是拼命的借过来。
借过来以后它的一个好处是，大量资金进来以后，它当时没有出现问题的一个很主要的原因是整个国际市场进入全球化以后，对廉价商品的需求（增加），所以中国当时当世界工厂的时候，它就把…，实际上中国的产能过剩，在世界上所有的工业，就是这种生产国家是最大最大的，它产能过剩。但是它的产能过剩在长期以来被世界的需求，被全球一体化的这个需求给吸收掉了，所以看不出来。
一旦这个出口的模式，当国际市场萎缩以后，马上就明显的暴露出来了，就是说现在这个产能过剩的危机，现在已经体现出来了。
陈志飞：刚才元庆提的这个问题非常好，我觉得一针见血，我觉得现在可能还有很多人没有注意到这个问题。我刚才说杜拜是富人的天堂，是富人的上海，它借款来源就是国际大的头行，国际大的富商，这么举债来发展，可是中国不一样，中国房地产的那些钱（的来源）可都是白领辛辛苦苦攒起来的，叫房奴，供起来的，窝聚一些人供起来，或者有一部分可能是所谓贪官，但大部分，像我认识的一些人都是白领，一个人投资好几套，就等着这房子往上涨。
如果这个钱被搭进去了，房市垮了，像杜拜这样有一天不行了，那么它的杠杆效应会波及整个的国家经济，因为你可能拍下来30万，然后你借90万，买了个一百多万的豪宅，那么那个30万如果还不上的话，那90万也就成坏帐了，引起的就是银行的动荡，就是美国华尔街风暴的加强版，华尔街还只是纽约一域，美国金融界、银行界。
中国的可是从小到大的供销社，储蓄所等，小的银行，大的国营银行，全部都连累在当中，而涉及的人也不光是像华尔街的几十万商业界。涉及到的金融界的人口，在中国那就是代表１亿的所谓精英阶层，我一直给他们那些人在讲，如果有人说现在对中共最不满的就是劳工，但劳工没有生意，劳工就是农民工，游来游去的，城市阶级的１亿人口都很满意。可是现在如果这１亿人口的口袋里，由于房产跌价，一下给掏空了，你想会发生什么事，那非造反不可。
主持人：房地产的问题不光是在中国大陆，其实在台湾，就有很多的问题，譬如我们是拿薪水工作的人，你要在台北市买一个房子，或者是大都市里面要买一套房子，其实都非常非常辛苦的。但是另外一点就是跟中国大陆比起来，我知道中国大陆它们在这种房屋买卖上面有很多的这种弊端一并在里面，这部分横河先生是不是可以介绍一下。
因为可能有很多在海外的中国人，他们现在还有些想法，我听到有很多朋友讲，他说想要回大陆去投资房地产，或者是回去买一些房子，那么您从这方面是不是可以介绍一下，让大家了解一下现在的情况。
横河：中国大陆的房地产其实很大程度，就刚刚陈教授已经说了，它是政府炒作起来的，所以这个泡沫现象其实在去年金融危机的时候已经显示出来了。但是今年开始，这个房地产又开始第二次上升，就刚才中国大陆张先生说的，就是第二波现在又开始起来了，而且房地涨的速度非常快。
这个涨得非常快并不是说这个房地产的需求量是很大的，因为很多人没有房子，这是没有问题的，但是问题是这些需要房子的人是买不起房子的，所以真正这个房子建起来以后，能够卖出去的，就是按照这个比例来说的话，实际上房地产现在已经是虚的了，就是说没有这么多房子能够卖出去。
现在北京、上海有些地区的空房率已经达到50%。你像美国，人家开个玩笑说，纽约空房率达到15%就是天塌下来了，结果那个地方怎么50%还没有关系！这就是我觉得第二波经济刺激的钱全部都堆到这个上面去了，炒作起来以后，我觉得政府其实是有（这种）想法的，政府的想法是通过维持房地产的高价来增加地方的收入。
特别是地方财政收入，相当一部分是靠土地买卖的，如果房地产跌下去了，土地价格跌下去的话，那么地方财政马上就没有钱花了。
这还立刻牵涉到除了政府开支以外，还有每个在政府工作的人的自己个人的荷包，所以有各种原因，各种因素，从中央到地方，大家都各怀鬼胎，都在想着要把房地产炒上去。正好又有这么大一笔政府的救市资金投进来，所以才造成这样子。并不是说真正是想要买房子的人，能够买得起房子的人已经多到了可以把房价炒到这么高的程度。
陈志飞：其实我觉得相对于杜拜的话，中国的问题可能更大，它是结构性的，因为杜拜它可能有一个资金暂时周转不过来的问题，刚才横河先生讲的，它在做计划的时候，它预计到今年的这个住房率，或者入住率应该达到什么程度，但是由于经济的衰退，华尔街带来的经济风暴，跟它的实际有偏差，所以造成了短期的这么一个差距，这种差距其实我觉得是可以弥补的。
可是中国我发现有一个奇特的现象，我刚才讲到了中国它的问题更大，是因为它的房地产的问题主要是居民的房地产，那么杜拜主要是商业性的，可是中国的这个居民房地产有商业化的倾向，是世界上绝无仅有的现象。
主持人：怎么说？
陈志飞：因为刚才横河先生提到，他没有分析下去。这个房地产建了很多，卖出去的房屋量也很大，你不能不否认，北京市今年已经卖出去高价房一万三千多套，超过了去年水平20%，可是这个高价房它不是每个人根据他自己需要住房来购买的，他是在炒作，他已经把它作为房地产，作为一个投资，完全是纯为投资，事实上这跟西方的构想是完全不一样的，美国前两年短期内在拉斯维加斯、在佛罗里达，小的部分，也就是房地产垮得最严重的地方，有炒作的现象。
但是美国全国整体基本上，都是在居民住房这一项来说，都是量需来投资的，来作为一种家居需要，并不是作为投资的，而政府也基于这种想法给予相应的激励跟鼓励，比如说减税，比如说在贷款上提供帮助，比如政府建立的相应的房地美（Freddie Mae）等来做这方面的帮助，而中国不是。中国是把这个效应扩大化，并不是从家居的需要来出发，是从它所谓保GDP的需要来出发。
刚才提到了，房地产带动的很多方面的产业，机件、材料，还有牵涉到地方利益，所以它把整个的中国银行，全部都变成了房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），把中国银行都变成了一个投资银行了，贷款银行，来推动这项事业。这个就完全变成畸形了。另一方面，它对住房买房的人有太多的优惠，这个优惠不仅是在税收方面的，首先它没有各地的房产税。
主持人：您说的是在中国大陆。
陈志飞：中国大陆没有房产税，我们在电视机前的北美观众，或者是西方国家的观众，听起来非常奇怪的。竟然没有房产税！我住的新泽西，是全美房产税最高的，就是一般的住户的话，房产税，一年税后要交1万美金，你收入可能10万美金，一加可能就超过80%人口了，这么大的房产税它要牵涉到社区建设的各个方面，修路还有社区建设，以及教育，小孩的学校，都从房产税里出。
主持人：所以您讲的没有房产税不是对他们很好吗？
陈志飞：对，没有房产税很好。就是因为政府人为的使这个住房，或者说持房成本降低，持房成本降低的一个恶果，就是说房产的价格涨得越来越高，而且是需要住的人越来越没有可能搬进去，有钱住的人可以买它三套、五套，我认识的人很多都是三套、五套，而且灯黑的在那放着，也没有人入住，因为它没有成本啊！在美国来说这匪夷所思的。
主持人：我想请问横河先生，从刚刚陈教授所分析的，譬如我们从美国来看，美国他们在这一次金融危机以后，或是房市垮了以后，受波动最大的地方，是不是就是这种投资，以投机为出发点的这种方式，它受到的震动最大。
横河：这你要看从哪方面来看，从金融方面来看的话，应该是这样的，因为他们把二次房贷、次级房贷做成金融衍生品，然后去卖嘛！那么这样子的话，使得原来不该买房的人，其实当时就放了很多，让不该买房的，就是一下子还买不起房的人，都买得起房子了。
都买得起房子以后，随着金融危机开始的时候，就等于是付不起，因为利率太高，利率太高以后就付不起mortgage（贷款），所以从金融上面来说的话，是投机。但是从买房的人他并不是投机，买房的人他是真的需要住，只不过是因为当时贷款太宽松，所以这是两个不同的概念。
对于一般的民众来说的话，他实际上是买了房而且在mortgage（贷款）的时候因为利率太高，而且它不是那种固定利率，是变动利率，所以随着利率越来越高的时候，他就越来越付不起了。
主持人：欠的钱越来越多。
横河：然后他们把它打成包以后，概念是它不可能大家都付不起，偏偏就大家都付不起了，所以很多人付不起以后，它这个卖不出的package就成了大问题了。
主持人：我们接听一下中国大陆江苏赵先生，他有一些数据要提供给我们，我们先听听看赵先生的数据。
赵先生：你好，我讲一下我发现的一些建筑资料问题。就是水泥标号不足、钢材缩水，比如我们城市几乎所有的钢材，比如说20号，它给你18号，就是缩水，然后水电管道经常漏水存在问题，特别是这个小区还有新建筑房，它的洗脸池和便池连结的这个管子，三通这个管子一般都是不足4元钱的假货，那么不换掉它就会一直漏水。
防火门、隔断门、防盗门这个门窗都不合格，我看到一个单位那个隔断门刚装上去就坏了，那个空心砖是真正的豆腐渣，一拳就能打进，中国大陆的老百姓都知道空心砖是假。我还发现这么一个现象，凡是填海、填河还有今年的建筑物市场，它都非常不景气，这是一个非常令人不解的现象。
最后我就呼吁广大的大陆人民，千万别跟着中共的流氓利益集团跑，你再会算计也没有它老奸巨猾，守好你的财产和账目，别让它成为“闪存”，闪存就是一闪就没了，像闪尽一样，咱们还是像避瘟一样，避开它。
主持人：谢谢赵先生，刚刚陈教授有一些话还没有讲完。
陈志飞：对，我接着你提到的问题就想说几句，在美国是不是也有这种类似的炒作情形发生？其实在金融危机整个当中，美国全国…我同意横河先生的说法，就是没有这种大的人为炒作的投机的现象发生，只有局部地区有，是由于它的自然或者人口结构的原因造成的。
我给您举两个例子，美国这个房地产跌的最厉害的，观众朋友不熟悉的话可以听一下以下数据。主要是集中在加州地区和加州相邻的拉斯维加斯地区，还有美国的佛罗里达半岛的海岸地区。
为什么呢？是因为美国现在进入了所谓的Baby Boomer，就是高峰生育时期人退休的这种阶段，那么这些人想搬到适于居住的加州一带，还有佛罗里达一带。加州生活费用比较高有人想搬出来，所以造成在那两个地区有一些投机的迹象。
比如说有些华人也觉得这些房子好像奇货可居，多买了几套。可是横河先生刚才给我指出一点，我们在讨论的时候，他指出我觉得非常对的。就是说在美国我们根本就不可能想像买一套房子空着不住。我的亲戚他平均买三套都空在那不住，而且都是很好地段，等着它往上涨，在美国这是不可想像。
因为地产税就那么贵，而且还有各种各样的费用，在你的收入根本打不住，你肯定是要租出去。在中国造成的现象就只能说愈买愈多，而且买多的人愈来愈少；住的、想住的人愈来愈多，但是买不起的愈来愈多，这种缺口愈来愈大，矛盾愈来愈突出。最后怎么来收场？
刚才横河先生说这就是“正反馈”现象。不是这种系统稳定的“负反馈”现象。“正反馈”现象只会加剧这个震荡，对这个中国人，海外寄予很大希望的这种中产阶级的孕育，以及对中国民主进程的发展，我觉得都是带有很大的问号。因为中产阶级发展不下去，将来中国很多事情都比较难办。
主持人：我们现在接听一位陕西的张先生。张先生您好！张先生请说。
张先生：好，谢谢你们。刚才我又发现一个我又想说一下。中国这个房地产它跟国外还不太一样，它就是官商勾结、权色交易，这个腐败很严重的。它们中央不是规定说盖经济适用房，经济适用房现在好多老百姓都住不下去，真的需要的都被一些官员给弄走了。它规定这经济适用房，地是90坪以下的，实际上它都盖到200平米了，而且好多都是那些有权的他得到了。
你看中国有个经济学家叫茅于轼，他说廉租房这个事，廉租房都不需要修厕所，不让修厕所。他觉得可以把这个贪官的欲望遏止，没有厕所他就不会。但也有人说中国现在就是神奇的国度，什么事都可能发生的国度。
还有要这个房地产拉动GDP！网民都在调侃GDP了，中共动不动的就把GDP放着。有人说GDP就是鸡的屁，闻起来臭，吃起来香，它可以反复吃。你看中国现在买的商品房，它的一般规定是70年，也就是过了70年之后是不是还要你再买一次。反正GDP反复可以拉的动。中国人现在真的是活得很可怜。你看现在被房地产彻底给套住，实际上被中共政府给绑架了。
主持人：谢谢陕西的张先生。我们听一下纽约的陈先生。陈先生您好。
陈先生：你好！主持人好、嘉宾好！首先我觉得用杜拜区跟上海比有点不伦不类，两个地方根本不同的经济制度和形势，这个不能比。还有一点我觉得自从这个亚洲金融危机到现在，每年都有专家说中国好，也有专家说中国经济会倒，怎么怎么差，马上就会崩溃。
但是这么多年下来，中国经济不仅没有崩溃，经过了去年这个世界性经济衰退，中国今年能够保持8%的发展这确实是不容易。这也是一个事实。评论中国的经济我觉得要客观。而且要从国际大环境来比较。
中、美两国是世界最大的经济体之一，两个经济体之间的互相依赖程度也是非常非常紧密的。两个经济体都不愿意对方崩溃，只要这两个经济体的互相依赖程度能持续下去，两个经济体制都不会崩溃的，这是我的觉得。
主持人：非常谢谢纽约的陈先生。我们再听一下加州的贾先生。贾先生您好！
贾先生：你好！主持人好、嘉宾好！我想刚才陈志飞先生说，像这个事情它要怎么收场？我想收场（的方式），是下一步它就该提高最低工资，它若没人买的话，它就要提高农民工，工人的最低工资，给公务员发工资。而且在中央电视台已经发出这样的信息了。
那么它一提高工资的话，那个房地产商他涨那个房价比它提高工资还要快、还要灵活。那就形成了一个恶性的循环，它一提高工资，房价更要涨。房价涨了，它隔个2、3年再提高工资，这样的话，它就是生产力大大的低于了它这个价格增长的速度。最后这个恶性循环就出现一个什么呢？就是通货膨胀的风暴。这个风暴很可能导致中国经济一下垮下来，或者是政治发生巨大的变化。
主持人：非常谢谢加州贾先生，那么我们这几位观众朋友都很有见地，两位是不是来回应一下。
陈志飞：陕西张先生说得这个事情，我是有感触的，因为就发生在身边，所以我是知道的。我有朋友是住在某地的一个干休所里头，他还是所谓的离休干部，在中共建政之前就是共产党的。
他们的隶属单位应该是老干局，中国大陆人比较知道。他们现在这个老干局都用房子挣钱，打主意都打到这帮行将就木的老干部身上。因为老干部都住在小洋楼，对这些人来说是很好，很舒服的，它觉得这个利用率太低了，它觉得不够赚钱。
把这些已经七、八十岁，八、九十岁老干部，以照顾老干部生活为名，要把这个小洋楼推翻，建塔楼，然后允许给老干部每人100平米，这是免费的，别的如果你要增加的话，你要多掏钱。老干部住不了多少，这塔楼好几栋，老干部可能只住到10%，别的房子怎么办呢？以商品楼的形式出卖。
而给老干部住的楼，它是叫“品字楼”，品字楼就是说有一边是阳一边是阴，你如果说是要住免费的100平米的话，就住到阴面去，把阳面的好房子用很好的价格卖出去。也就是说中共对于自己内部的老干部都丧心病狂，开始搞房产的这种。
主持人：也就是说它的出发点就是我今天拿既有的东西，我来从一个商业的考量去出发，把老百姓的利益放在后面，那么横河先生您是不是回应一下。
横河：我想回应一下纽约陈先生，杜拜和上海能不能比？其实我们刚才已经讲了，实际上我们并不是跟上海比，上海只是说全国房地产投资的一个比较典型的例子而已。实际上是中国的整个GDP的带动在房地产占的比例非常非常高，所以我们只是在比较这两个东西。
在这两个问题上其实中国的房地产投资和杜拜有相似的地方，但是也有不同的地方。但是它都存在的一个很大的问题，特别是中国的问题，我们认为可能更大。是因为它并不是建立在真正对房产的需求上面，而是建立在一个有意的炒作上面，而这个炒作是政府拉动的，就是政府拉动的基本建设投资是过去这些年GDP拉动的主要因素，但这种模式至少在世界上还没有成功的先例。
主持人：陈先生他刚才还提到另外一个问题，就是说这次全球性的金融危机之后，中国还是以8%的在发展，我们也听到很多人在…当然我是外行，他们讲说中国的GDP，你盖一个房它算一次，拆一个房算一次，再盖又算一次，所以这方面我想…。
陈志飞：我觉得在评论中国的GDP已经有不同的认识、不同的声音了，我觉得没有必要了，我们观众也已经知道中国GDP是怎么造出来的。那么我直接回应陈先生，用另外一种方式，陈先生刚才说亚洲经济危机，从97年以来各路人都在说中国的经济可能会垮掉，像章家敦(Gordon Chang)等各种各样的人，他就不信服。
那么我就给你一个让你信服的人，这个就是纽约大学的教授，叫鲁比尼(Nouriel Roubini)，这个人是什么来历呢？这个人学术水平可能不见得很高。我有同事原来跟他在耶鲁大学共事，他是在那里面拿终身教授的，就是做理论的文章不行，可是这人到纽约大学以后，他自己开了一个网站预测美国经济，现在成了美国经济的传奇人物。
他已经被《时代周刊》誉为现在美国最有影响的前五位人士。有什么事情可以证明这一点呢？这位老兄2005年就预测到了美国在2年内，房地产会有危机。这位老兄去年1月份预测到年终之前，高盛银行会有严重问题，而且高盛银行会遇到金融危机的这种具体数目都给他估算出来了，所以一时名声大噪。
鲁比尼去查一下，他绝对是美国经济行业的一杆旗帜。这位老兄对中国经济是怎么评价的呢？他说，中国现在的来钱太容易，他并不看好中国经济。如果说章家敦(Gordon Chang)谈中国经济会垮，他只是律师出身的一个外来户，在上海待了几天，口出狂言。
那么对于这么一个有长期履历，现在被聘为国际货币经济组织（IMF）和世界银行，首席经济学家之一的鲁比尼，你有什么看法的话，我觉得这个可能真的不是狼来了，可能是真的“狼要来了”，或者已经来了。
刚才加州贾先生说，事件怎么下场，其实也是跟我刚才说的这些话已经符合一起了，这个事情已经是很难收场。因为它是波及社会影响最大的一个事情，它波及中国所谓对共产党现在最拥护最拥戴的1亿精英人士的问题。你把他的钱袋掏空了，那么造成的震荡肯定在政治上会有很大的反响，我不想用“崩溃”这个词儿，但你们自己去想，大概是什么样的反响。
主持人：当然我们在这里不是要唱衰中国的经济，我们只是拿一些事实出来分析。
横河：我还没有回应完，就是纽约的陈先生的还有一个问题，就是关于中美经济体“互相依赖”的问题。你要知道这个互相依赖，其实潜台词就是说美国不会坐视中国经济垮掉，因为垮了对美国也没有好处，美国连自己的经济都不能够预测金融危机。中国的经济的问题并不是由于美国帮不帮它的问题，这么大的一个国家，谁也帮不了。
所以它的经济的问题是来自于它本身的结构，和它本身的经济问题，当这种问题出现了以后，说句老实话，谁也救不了。所以并不是说，因为中国经济要倒了美国的经济一样会被拖垮掉，所以美国不让中国的经济倒，并不是这个意思。实际上就是说，我们现在分析的就是它经济结构当中本身的问题，而并不是中美关系的问题。
陈志飞：说到中美关系，我插一句，我觉得它其实是从根上都说不过去。因为如果说中美经济相互互补的话，要像亲兄弟一般，你要拉我一把。可是中国经济跟美国经济根本不是互补的。
举个例子，大家都知道人民币跟美元有什么关系，人民币是紧跟着美元的，紧跟着美元是什么意思，那是互补吗？那是说你干什么事，我也干什么，这咱俩是互动关系？咱们互动还不是热点互动，像咱们这样一个方向都会。它是完全一个就是让人走路顺着走一样的。
就是说美国现在经济最需要的，中国不做，为什么呢？因为中国进口是美国的政策，美国现在最需要中国做的是收紧银根，提高汇率，就是说把经济的温度降下来，拉动内需。但是中国做的完全是相反的，中国就是刺激经济，花费那么多的钱跟美国的做法完全一样，那怎么能帮助美国的经济呢？美国经济实际上想帮中国经济也帮不上。
主持人：那么我们刚才谈到很多都是从政策方面来谈的，如果我们回到老百姓民生的问题上面，我们看到在目前的情况下，比如说你租房子，你的房子只有70年，70年以后又得是国家的。那么对于现在在中国大陆它们政治…。
陈志飞：它们没有说是国家的，它要说都是国家的话，就没有那么多的人买了。它留那个潜台词，它还没有说，反正在中国大陆没有一个东西完全是私有的。但这个房产的话，可以让你使用，然后给你地契。有的单位，在大陆叫“单位”，那就更绝了，就是说你可以用，你可以住下去，也可以继承，但是你不能出卖。各种各样方面的地方性条款、保护性条款是很多的。所以只是说有一层，就是不可定的因素吧。
主持人：对，我们今天谈了这么多，所以看起来中国大陆您认为说它目前的这种房地产经济模式，是不是在可见的未来真的会造成一些经济上的问题。我们只有30秒。
横河：我认为肯定会。因为这个模式不可能持续下去。
主持人：是的。
陈志飞：我用担保肯定会的，去年我说了，一年多前我让大家去买股票，大家没有听，但是现在你看亏了多少钱？
主持人：非常谢谢两位今天精彩的评论，那么各位观众朋友因为时间的关系，我们只能到此为止，下周同一时间再见。谢谢。
