【新唐人2015年07月17日讯】（大纪元电）华人来到美国买房，除了自住还包括投资。在美国已经走出经济萧条，房地产市场日益繁荣的现在，应如果选购房屋呢？金牌地产经纪人田玉民先生有着自己的经验与看法。
走过了全球金融危机和房地产大跌的低潮，房地产市场从日益复苏到稳步发展。目前，华人很关心房地产投资新信息，以及在房屋投资方面要注意的问题。本篇采访的是新泽西州房地产千万金牌地产经纪人田玉民先生。田先生服务于Century 21公司多年并连续获得办公室销售冠军，曾获新泽西地产协会评鉴金牌奖。以下为访谈重点摘要。
如何做房地产投资风险小
就房地产的投资本身来讲分两个部分，一是自住房屋本身的增值，另一种是购置房产出租。不管是哪一种， 美国的房地产在这之前的7至8年房价已经到底了，现在开始往上走。举例：20万的房子，后面的十年最少增长10%，实际会增值更多。那么平均每年增值1%。举例来说，假如购置该房子的投资成本每月为1500美元 ，房子出租每月收回1600元 ，看起来好像每月盈利不多，只有100元，没有什么赚，不划算。但我们忘记了房屋的增值。20万的房子每年增值1%是2000美元。月平均约是160元， 所以房主每月赚租金$100+ 增值$160= $260，这个比例（$260/$1500）是相当高的。
另外就是如何减少房地产投资风险？ 例如，如果有朋友用 100万美元要投资房地产， 我会建议分散投资5个20万的房产，而不是全部压在一栋房屋上。第一，将来如果增值是一样的增值； 第二，风险比较小；第三，很容易出租。20万的房子出租每月$1500，很容易租出去。 第四，空屋率也比较低。反之，一栋100万的房子出租每月$7500，要租的人就很少。 就是有能力租的人，他可能更愿意自己买房子了。
所以如果您有比较多的资金要用于房地产投资，就用20万投资的例子作分散投资，赚得会比较稳定。
房价回升利率涨 购房要抓紧时机
我们说房地产已经跌到最低也就不会再跌了，从目前来看就是要回涨了。首先，房屋贷款的利率要涨。 本来政府说六月，现在看来要拖后， 或许到9月。另外就是华裔还没有聚集起来作为一个团体来推动我们海外华人的利益。华裔和印裔这两年是最大的房地产买家， 但差别是，很多印度人使用H1B 签证，配偶拿H4签证。H4签证是不能工作的。印度人一直在争取H4签证可以工作，最近此法案就要通过了。一通过，这些配偶拿H4的家庭，包括中国人这种情况也很多，就要开始换房子了。
房地产市场其实就是供应与需求的平衡问题。不管是卖还是出租，房源就那么多，只要多1%的买主，房价就上涨；少1%的买主，房价就跌。就是一个供求的关系，不管什么因素促成。
说到房地产投资，其中一个重要因素就是房屋所在地区，即所谓的Location！Location！Location ！ 自己居住方便，或将来增值多， 如用来出租的话好出租。比如在纽约，租房子就要“抢”，年轻的一代人不像我们愿意通勤，他们更看重怎么方便，所以在纽约上班的年轻人愿意租房子。另外一个要考量的因素就是地税，因为每个郡、每个地区收的地税不同，而且差别会很大。所以购房时一定要调查清楚本地的地税。
国内很多同胞因为原来住大城市，那投资海外房地产也比较看重大地方。纽约和普林斯顿他们都知道，所以普林斯顿出来一栋房子就抢一栋。其实新州还有很多地区不错，比如West Windsor， Warren ， Basking Ridge，Montgomery等社区都很好，但出了新州，没有人知道。
购房者的消息来源也会带来影响。比如他听到的消息是现在房市还是往下走的或者还是很疲软，那么他就愿意再等一等。但其实今年整个房地产市场越来越活络了、包括去年有些地方已经开始抢了。今年有些好的地方也是要抢的。再有大家有担心贷款利息涨，所以就是不能再拖了。除了从国内来拿现金买房的不用考虑利息的情况，大部分这边买房的人还是需要贷款的，那贷款利率涨冲击就很大。假如一个人首期付了20%， 他要贷80%， 我们假设利息从4%涨到5%来举例，听起来涨得不多，但您要贷款的那部分就要涨25%，您每月就要从口袋里多拿出20% 。
简要的说，现在再不买，就错过这个时机啦！
一定要在最好的学区买房子吗
很多年轻朋友都问我关于好学区买房子的看法，我都是这样讲，好学区并不一定帮助您的孩子成功！ 还是要看孩子本身的天分。美国的教育标准跟国内不一样，它不只是看成绩。美国是行行出状元，所以还是建议看孩子的特点。
如果说您的孩子真的不错，去中等学区，孩子反而可以进入学校的前几名，能代表学校参加很多活动或比赛等，老师和同学都很看重这些，这样对孩子的心理建设也非常正面，非常好。所以大家不需要把好学区的希望值拉得那么高， 要看孩子。就像我侄子，学习成绩加上他自己的努力，再加上其它的领导和运动才能，进了西点军校， 就如同上哈佛。其实，学区是重要，但那么多优秀的孩子挤在一起，因为去顶尖学校也要分配名额，反而难度更大。如果离开最好的高中去别的地方，去中等的高中，他可能就是最优秀的，他可以是第一名而受到方方面面的重视，也更有机会进入顶尖大学。
所以，既然是买房子，就以房子为主。比如看看房子的质量，看看上班方不方便，等等，不要为迁就小孩，就只考虑学区，却对小孩并不一定有帮助。
买房时拿“买家回扣”需作何考量？
前几年，如果经纪人对客人说：“您跟我买房，我给您回扣。”这是不合法的。 现在，“买家回扣”（Buyer Rebate）已经合法了。但在合约里要写清楚，比如1% 给买家。一般买房客人问我“您给不给回扣”时，我的回答是：不一定。因为我要先和客人谈之后才决定给或不给。我会告诉客人，“如果经纪人一开始就答应给您回扣的话，您要小心。”。
例如，一栋价值45万美元的房子，卖价50万。但根据我的经验、知识及足够的资料证明这栋房子只值45万，我会让我的客人以45万买到，一分多余的钱都不花。客人节省了5万元！
反过来说，如果买主一心就只想得到那1%的回扣 ， 也许那个经纪人并不会尽心尽力地花那么多时间给您争取更便宜实在的价格，也许您花了50万买到那个其实只值45万的房子。虽然您从经纪人那里拿到了1%的回扣 ， 它只是5千美元而已，而您多花了4万5千。那您说您是亏了还是赚了呢！这就是为什么我一般不一口答应给我的买家客人“回扣”。
屋主自己卖房和找经纪人卖房有何不同？
房子有“买”和“卖”两方。如果卖方和经纪人签了合约，那么房子卖掉后，屋主要付佣金给“买方”和“卖方” 两边的经纪人。假如屋主付6%的佣金，卖方和买方经纪人两边将各拿一半即3%。
有些屋主想自己卖房子（For Sale by Owner），希望节省下给经纪人的佣金，这样是不是比较合算呢？答案是：不一定。
真诚的讲，作为经纪人 其实并没有什么了不起，我们多的就是一些经验，还有就是责任、权利和义务。下面我们来举例。
1．自己卖房能不能省时、省心？
如果屋主要卖房子，我们带去看房的客人，大部分都是我们先过滤、挑选出有能力购买此屋的客人（Qualify的客人），所以经纪人介绍的买主成交率比较高，这样会节省屋主很多时间。比如有人打电话给屋主说周六要来看房，有不同情况可能出现。一种是约好了时间，但结果周六没有来，屋主白白等待；一种是或许来看了，也喜欢您的房子，但告诉您说，我没有那么多钱，50万的房子问您40万可不可以卖给他？45万好不好？您不卖您也浪费了时间。
2．自己卖房的安全性。
这是一个很重要的问题。就是屋主不知道来看房子的人的背景。如果有居心不良的人来看过，把您家里的情况摸得清清楚楚；或者是更糟的，第一次来时就已经不安好心。包括我们经纪人，如果是女经纪人，我们都有防备培训。有人约直接去什么地方看房子时，女经纪人都不马上答应，而是要先约到办公室见面，如果是不好的人，他就不来了；如果是真正要买房子的客户，他会来，经纪人就会掌握客户的基本情况。这就是最重要的安全问题。要特别提醒的是：屋主自己卖房子一定要小心，如果只有太太和小孩在家，更不要把一位不知底细的人随便请到家里去看房。
3．自己卖房能不能省钱？
我讲一个道理就明白，为什么有很多“For Sale by Owner” （屋主自售）的人最后愿意和我们合作委托我们帮助他们卖房。第一，自己卖房的屋主不是真正清清楚楚地知道他的房子到底值多少钱。因为没有经纪人的帮助可能在估价上拿不准，估高了卖不出去，估低1万2万又很吃亏，等于没有省到钱。第二，如果交给E-Broker, 这种经纪人一般是什么都不做的，他们只是帮你把信息放在网站的Listing上。而一般经纪人不愿带客户去看E-broker 上没有佣金的房子； 当然法律规定经纪人有义务带客户去看所有适合他的房子，那么经纪人即便带客户去看了这些“For Sale by Owner”的房，如果客人也喜欢，在成交时因为买方经纪人是站在买主的立场维护其利益，而自己售房的屋主没有经纪人来维护自己的利益，屋主对售房方面也不懂，在买方经纪人据理力争下，最后屋主很可能不得不以低价卖出。
买房子的人不用给经纪人一毛钱，虽然我们花很多时间带他看房，直到买到喜欢的房子为止。客户可享受我们的各种服务，用我们的经验，坐我们的车，所以买房子的人一般愿意找经纪人帮他们。经纪人还会全面地向客户介绍有关房屋的各种背景资料，例如我们会准确告诉客户，这栋房子所在地以前是“垃圾山”，那栋房子附近有射击场或火车道等。所以，不是说不可以自己卖房子，您只是卖一栋房子，而经纪人卖几百栋房子。在经验上，个体的售屋主肯定赢不了。所以说，不管是买主还是卖主，您没有经纪人，其实是吃亏的，真的是吃亏的。就像我不懂车子，我自己的车要修、要保养我就找车行， 因为他是专业嘛，什么地方该修改换就听他的。
作为房地产经纪人就是多一份经验、责任、权利和为大家服务的义务。
经营理念：为客人着想，对客人负责
我一开始就在Century 21公司做，它是全世界最大的房地产公司。大公司有大公司的标准。举个例子：如果房主委托我们卖房，我们公司是唯一给客户提供“Sale Sales Service Certificate”合约的公司。这个合约把我们要为客户做的事情一条一款白纸黑字印好，包括老板的名字、电话，经纪人签字给客人保存。6个月内，如果客户对我们不满意，如果经纪人没有做到我们该做的，比如没有为客户的房源做广告，客户随时都可以给我们老板打电话，如果老板加入一起来处理，10天之内问题还没有解决，客户就可以取消和我们的合同。
另外，对于买房客户，公司有另一种合约。有时地产经纪人帮客人买房，但某天客人自己看到一栋合意的房子就买了，经纪人之前的工作就全白做了。所以公司和买房客户的合约是不管客人最终买什么房子经纪人都有份，这样保障经纪人不白做工。但我一般不和买房客人签这个合约，我都和客人讲明白，如果您不喜欢我的服务，我把您绑着也没有用，我有把握帮您找到合适的房子。而且，我做的范围比较广，从Morris County 做到Ocean County。通常一般的房屋经纪人都做Local，因为做多个地区，经纪人自己会多花费用。所以，我的理念就是： 为客人着想，对客人负责。
文章来源：大纪元
