【新唐人北京时间2022年06月09日讯】观众朋友们大家好，欢迎收看《时事天天聊》。今天是美东时间6月8日，京港台时间6月9日。
今天焦点：美国投资——房地产（1）：投资美国房地产的五大好处；美国房价很快会崩盘吗？最受投资者青睐的城市。
润（Run）出来的人们该如何生活、投资和养活自己呢？从今天开始，我们会单独开一个栏目，专门谈美国投资，会涉及到房地产、美国股市等投资。也会回答朋友们关于美国房屋投资和养护的一些问题。
今天我们会谈一下投资美国房地产的五大好处，在加息、通货膨胀背景下，美国房价会不会很快崩盘？还有最受投资者青睐的美国城市。考虑到我们的观众朋友可能对美国的了解和金融基础参差不齐，所以我们尽量都会照顾一下。
大家有什么想了解的话题，也请提出来，我们会在后面的系列分享中，逐步跟大家做出分析。
投资美国房产优点 4种不同投资方式比较
美国是全球最成熟的金融市场，不同国家的人在这里都可以有很多组合的资产投资方式，包括存款，股票，人寿保险，债券，基金，房地产，对冲基金（hedge fund），私募股权基金，高收益债券，母基金等等。
其中，基金和带收益的保险，实际上是机构投资者的股票投资产品，所以，我们就来比较一下最常见的投资方式，房地产、股票、债券和现金存款。
从投资回报来看，现金存款，主要是为了使用便利，回报很低，而债券以低风险低回报著称，股票和房地产是在美国回报比较高的投资资产。
在这里，股票市场投资回报，我们是选用了S&P标准普尔500指数，也就是对美国上市的最大500家企业的投资回报。股神巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司统计，1965年至2021年，投资标普500复合年增长率为10.5%。过去10年的平均回报率见图。
为了比较，我们再来看看中国的上证指数。从创立至今，基本上是在2,000～3,000点之间激荡。偶尔有牛市，也会很快会被打下来。
这就是大家非常熟悉的中美两国股市的特点：中国是长熊短牛，美国是长牛短熊。所以，长期看，美国股市是可以投资的。
投资房地产也是一种硬资产。投资界一般把贵金属、能源及房地产称为硬资产。一般来说，在通货膨胀时期，股票和债券市场都不乐观，此时硬资产是一个很好的投资对冲工具。
大家都知道，美国现在进入了高通胀时期，4月份美国的CPI指数8.3%，本周将发布5月份的数据，市场预期5月持平于8.3%，核心CPI年率上涨5.9%，低于4月的6.2%。如果预测准确，则通胀可能开始进入高位平台期。也因此，美联储已进入加息通道，在3月和5月两次加息，这对股市来说，不是一个利好的消息。
那么，房价呢？在过去的40年里，美国的房价中值上涨了416%，平均房价则是上涨了420%。2008年金融危机／次贷危机之后，有所调整，但整体来看，美国房地产市场，跟股票市场很像，呈现长牛短熊的趋势。
和其它的投资方式相比，房地产投资还有一个特点，可以动用杠杆。财务杠杆的意义大家可能都懂得，就是说首付20%～30%，你可以获得3～5倍的资金去购买，获得的收益也是翻倍的。
举例来说，用$50万现金投资房地产，二年后我们卖出房产，获得$60万现金，那么收益率是($60万–$50万)/$50万=20%。而如果使用杠杆，首付20%，也就是$10万现金加$40万的杠杆，那么二年后卖出，现在的收益率就变成了($60万–$50万)/$10万=100%。
当然，可能有朋友说，股票投资等也可以动用杠杆啊？是的。不过，其它投资加杠杆在价格暴跌时，可能会被强迫平仓，而房地产加杠杆／贷款买房，当房价出现波动的时候，你不用担心：大不了先住着或者出租收益，过几年房价就涨回来了，美国房市长牛短熊的优势会充分体现出来。
另外，在美国贷款买房，有一个特点也比在中国买房要好得多。在中国，你抵押房产贷款、是要还银行贷款的金额，断供后，银行会把你的房子拍卖，贷款的差额部分，你不仅需要继续偿还，还会上诚信黑名单。而在美国，同样是贷款买房，你抵押的只是房子本身，如果因为房价暴跌、你还不上了，只需要把房子给银行或贷款公司就可以了，不会额外负债。
出售房屋，美国同样需要缴纳资本利得税（Capital gain tax）。但是，在美国投资房地产有税收优惠，最著名的有两项。第一个是增值部分有免税优惠：美国税法规定，屋主在购房的五年内，自住超过两年，卖房后的升值部分低于25万美元，可以免税；如果是家庭购买，则夫妻可以减免50万美金。
第二个著名的美国买房优惠，叫做“1031”换房延税优惠。“1031”是指美国税法中的第1031款，又叫做“Starker Exchange”。
Starker是美国一位投资者的名字，他有一段故事。他买卖投资房之后，国税局收了他的资本利得税／收益税（Capital Gain）。但他认为，自己用卖房的钱马上又买了一栋投资房，不应该交税，而是应该等到将来卖最后一个房子时才交税，所以他一下子就把美国国税局告到了美国最高法院，最后还赢得了官司，于是美国国会补充了新立法就是1031条款，还以他的名字命名。
根据这个条款，投资人将旧房子卖掉，要在45天之内找到另一处或者多处房子，签好买房合同，然后在180天之内要过户。卖房的钱，投资人不能动用，应放在一个中间人那里，然后再直接转到换购的新房子的卖主那里。
以前这个1031延税条款，是包括自住房的，但是川普（特朗普）税改之后，只能是商业投资的房子，也就是出租房，或其它的商业地产。
以上就是美国主要投资方式的特点，只有房地产投资同时拥有5个优点：较高的现金投资回报率，权益增加，可以使用杠杆放大收益，是可以对抗通货膨胀的硬资产，此外还有税收优惠。
投资美国房地产的五大好处
和投资中国房地产相比，在美国投资房地产，还有五大好处。
一、便宜。美国的平均房价，2022年第一季度50.078万美元，中位数房价是42.87万美元。这还是综合了很多地方的豪宅，或者高房价的旧金山等地的房价。实际上，在整个美国，典型的房价是293,349美元。很多州靠近大都市区，可能都是20万～30万美元的价格范围。所以，来自中国大城市的很多朋友，到美国后，感觉简直这就是白菜价。
而且，即使是一些富人区，房价也没有大家想像的那么高，比如纽约的长岛和新泽西的Short Hill等豪宅区，房价普遍也只100万～200万美元。
二、租房人很多，需求旺盛。2019年的数据显示，美国有4,360万家庭租房。而且，租金在不断上涨。投资会获得一个被动收入，稳定现金流。
一般来说，美国单家庭房屋的房租是1,500～2,000美元/月，扣除交给政府的地税，每年收益率大概5%～6%。2家庭的房租3,500～4,000美元，如果你是贷款买房，可以出租一套，可以打掉你一半以上的房贷。当然，也有的人喜欢打理房间，愿意把自己多余的房间，作为airbnb出租给旅游观光客，这样没有应付一般租客的麻烦，却有更高的收益。
三、任何人都可购买，可享有本地优质学校。美国是一个移民国家，欢迎外国人在美国购置房产，几乎没有任何限制。
美国从小学到高中的公立学校是免费的，只需要你在这个校区有一所房子，甚至租一个房子，孩子就可以入学。不需要缴纳高昂的择校费，或经历千军万马的考试。
四、房屋类型很多，适合不同需求。包括独立屋（House）、共渡屋（Condo）、城市屋（Town House），公寓（Apartment）。独立屋是最多的，也就是在某一块土地上只有这一栋房子，不与隔壁邻居共用一面墙。有的人把它叫做别墅，不过美国人还是喜欢叫它独立屋。
这些房子的产权和优缺点，我们将来再谈，不同人可能喜欢不同的类型。比如，如果你喜欢安静，可能会喜欢独立屋；如果喜欢热闹的都市社区，可能喜欢Condo、Apartment；也有人不喜欢自己扫雪，那么你们可以选择城市屋（Townhouse），有的人喜欢自己打理花园或者自己种菜，那么购买自己的独立屋（House）是最佳选择。
还有一种投资房地产的方式，而无需拥有、经营或为房地产融资……
2022年美国最佳房地产投资城市
根据房地产外国投资者协会（AFIRE）的一项旧调查，美国被认为是计划房地产投资的第一大国家，而美国房地产（CRE）的5个最佳外国投资城市是：洛杉矶、纽约（与洛杉矶并列）、西雅图、华盛顿特区、旧金山。
以58%的受访者投票认为，美国是房地产投资最稳定的国家，86%的受访者表示他们计划维持或增加对美国房地产的投资。
对投资城市的选择，可能不同人有不同的考虑，比如气候，我有的朋友就是喜欢温暖的加州或者迈阿密，而一个朋友的孩子却受不了加州干燥的天气，还是喜欢四季分明、大雪纷飞的美东地区，比如纽约、新泽西。有的人喜欢热闹的都市，有的人受不了周围有很多中国人。有的人喜欢放孩子自由的生活环境，会选择更好的生活环境，或者选择拉斯维加斯作为创业基地，有的人为了选择很好的校区，会喜欢新泽西和纽约的长岛等等。
不过，纯粹从投资考虑，有的专业机构从高出租率、租金对贷款占比、地租户违约率、房屋年度增值率等一些指标，遴选了21个最佳投资城市，我们也来看看。
这些城市包括：
排名第一的是，爱荷华州的博伊西Bosie。根据Realtor.com的2020年都市圈（metros）级住房预测，博伊西住房市场在美国排名第一。它的优点包括：1. 人口和就业增长是全国平均水平的三倍。2. 人口增长强劲。3. 就业增长是全国平均水平的2～3倍；4. 做生意成本低；5.失业率低至3.5%；6. 1年升值预测15%～20%（博伊西都市圈），7. 尽管升值幅度很大，但由于市场需求似乎强劲，预计房屋价值将保持不变。
第二名，是德克萨斯州休斯顿。休斯顿是美国创造就业机会的第一大市场。拥有53家财富1000强企业，仅次于纽约。
第三名，是德州的达拉斯市，它拥有全国最低的房屋拥有率，对出租单元的需求比去年增加了14%，因此被认为是投资达拉斯房地产的绝佳机会。达拉斯还被认为未来15年人口将翻一番，是美国就业和人口增长的领导城市之一。达拉斯租金对房贷的比例为52.9%，而全国为33%。
第4-10名，有内华达州的拉斯维加斯，华盛顿州斯波坎，佐治亚州的亚特兰大，佛罗里达州的奥兰多，佛罗里达州坦帕，伊利诺伊州的芝加哥，德克萨斯州的奥斯汀。
俄亥俄州哥伦布，也在房地产投资的最佳地点之列。其住宅物业售价中值为174,109美元。这意味着租金收益很高，虽然这个城市人口增长缓慢。
大家可能都注意到，美国2020大选之后，保守派代表州，德州和佛州成为搬迁人口最多的目的地之一。所以，佛罗里达州的莱克兰、奥卡拉也在最受欢迎的投资城市行列。
此外，很多中国人熟悉的名字，科罗拉多的丹佛，亚利桑那州的凤凰城，华盛顿州的西雅图，也名列其中。
高利率和高通胀下 美国的房地产会崩溃吗？
很多人可能担心，美国目前利率不断攀升，股市看起来已经到顶，通货膨胀率连续在高位，美联储还要继续加息，房价会不会重演2008年的次贷危机时候的悲剧？
可以肯定地说，在美国的大部分地方不会。目前房地产市场也没有刹车——全国挂牌价格中值在4月份再次出现两位数增长，攀升至341,600美元。尽管4月份抵押贷款利率比一年前上涨了19.1%，但购房者并没有退缩。
福布斯顾问询问了近十几位房地产专家，问他们对未来五年的房地产市场有何预测。大多数专家预计购房者的需求将继续存在。
从宏观经济角度看，美国现在比较乐观：美国经济在持续增长中，就业率现在依然在上升。美国空缺的岗位远大于实际入职的人，“家庭资产负债表的状况似乎更好”（美联储达拉斯联邦储蓄银行3月底报告）。美国的经济会出现衰退迹象，但这是一个长期过程，不会发生急剧的变化。
从供需角度来看，美国地产市场也有保持热度的充分理由：
1. 千禧一代的住房需求上升 Z世代紧随其后
潜在购房者的数量很多，千禧一代或更年轻的美国人占美国人口的一半，截至2019年7月为1.66亿。“我们不会看到市场低迷，因为过去十年房地产市场的库存几乎没有增加。几年后，Z世代将年满30岁，他们比千禧一代在经济上更愿意成为房主。”这意味着对房屋的需求将与需求一样高，甚至更高，而库存仍将落后于需求。
2. 供应跟不上需求
供应严重不足也有助于推动需求和房价上涨，这也是住房专家表示未来几年市场将保持强劲的另一个原因。
在美国，大家可能都能够感受到，很多房子年龄都很大，因为新住宅开工很少。今年2月美国新屋开工年增长率6.8%，但是也不过180万套新屋开工。First American Financial Corp副首席经济学家Odeta Kushi表示：“我们需要时间来减少我们积累的住房存量方面的欠账。”
从银行角度来看，风险控制也更加严格，Zillow的经济学家Nicole Bachaud说：“贷款标准越来越严格，新抵押贷款的平均信用评分现在比2000年代初要高得多。”“更有可能的是房价升值速度逐渐放缓，房价继续上涨，只是没有现在那么快。”
总之，预测层面，美国的房价将继续上涨，新房建设将继续滞后，在可预见的未来，购房者将面临住房紧张的局面。
当然了，风险还是有的，但是美国是一个地大物博、创新活力十足的国家，除非是大崩溃时期，总是会有很多地区保持强劲增长状态，这也是我们前面列出了一些最佳投资城市的原因。
我们今天对美国房地产投资的分享就到这里，大家有什么想了解的话题，也请提出来，我们会逐步跟大家分析。
《秦鹏直播》制作组
（责任编辑：刘明湘）
