【财商天下】房地产股债齐跌 中国房价要崩?

【新唐人北京时间2022年11月03日讯】最近,中国房地产市场持续爆出重大违约事件,甚至连“模范房企”也出现了债券违约,而且,还有9万亿元债务即将到期。目前,地产股已经下挫到10年来新低,以美元计价的垃圾债券也跌到历史低位。

那么,是什么原因导致这些房地产企业的股债价格暴跌呢?政府采取救市措施,又为何不起作用?此外,陆媒的一篇社论也引起了广泛关注,被认为是中共准备放弃房地产、不再托底楼价的一个信号,这篇社论又具体说了些什么呢?我们今天就来谈谈这些内容。

房地产股债暴跌 投资者对市场无信心

最近,中国房地产业的坏消息不断,房企爆煲是声声不绝,房债危机还在进一步升级。

在上周五,10月28日,龙湖、碧桂园、绿城等多家大陆房地产开发商的境内与境外债券,一起遭遇重挫,也导致上海、深圳和香港股市同步重挫,上证综合指数跌到2,900点的关卡,而屡创新低的香港恒生指数,也在28日时跌破了15,000点大关。

从媒体报导来看,这一波的房债危机,触发点是建设豪宅别墅闻名的龙湖集团,先是龙湖“20龙湖02”人民币债券,突然暴跌36.02%。接着,碧桂园人民币债券“21碧地02”也暴跌20%,两者都触发停牌交易,同时,两家公司的其它多个境内与境外债券也都大跌,世茂、绿城等多家龙头房地产集团也受到牵连,股票和债券价格同样遭遇重挫。

而且,到本周一,房地产股票和债券仍然延续跌势。据《界面新闻》的报导,10月31日,A股、港股房地产板块集体下挫。在A股市场上,保利发展、华发股份、滨江集团的跌幅都超过9%;在港股市场上,龙湖集团下跌了23.78%,绿城中国、万科企业、时代中国的跌幅,也都超过10%。

与此同时,中国以美元计价垃圾债券,也跌到了历史新低。

据经济观察网报导,10月31日,房地产债券价格也大幅下跌,绿城中国、新城发展的美元债跌幅超过10美分,龙湖、万科等发行的多笔美元债价格,跌幅超过5美分。今年以来,已有46只房地产美元债的净价跌破了20美分,其中,有34只美元债的净价不到10美分,这些美元债中,既有爆煲房地产企业旗下的美元债,也有碧桂园、远洋和中骏等这些未出险房企发行的票据。

彭博社报导说,10月份的垃圾级中资美元债,创下一年来最大单月跌幅,也将是有史以来第三次跌幅超过10%。目前,94%的垃圾美元债的交易价格低于70美分。而直到几年前,这个市场还是全球最赚钱的债券交易之一。

那么,这些房地产企业的股债暴跌,到底是什么原因呢?

可以看到,股价跌幅最大的龙湖集团,3天前刚刚完成了一场重大人事变动,龙湖集团在28日晚上发布公告,宣布创办人吴亚军离开管理层,董事长一职由CEO陈序平接任。消息出来后,龙湖股价就急剧下挫,盘中一度下跌四成多。

万科集团的股价暴跌,则是受到了最新公布的疲弱业绩的拖累。万科上半年的利润增长了10%,但是10月28日公布的第三季净利润,却下降了14%。

还有绿地控股,在10月31日发布的公告中提到,要对旗下9只美元债就展期事项征询意见。这之前,绿地已经有两笔美元债的价格跌破了20美分。

我们看,这些房企股债暴跌,看上去似乎原因多种多样,但是,最根本的原因,却是投资人对中国房地产业已经毫无信心。今年以来,房地产股债一路下行的最主要的原因,就是中国房地产业销售疲弱和融资困难。

各地政府虽然推出了各种刺激购房的措施,包括购房补贴、降利率、放宽限购等等,不过,根据中共统计局上周发布的数据,9月份70个大中城市新建商品住宅价格,环比下跌了0.28%,已经是连续第十三个月下滑。另外,1~9月份的住宅销售额,也同比下降了28.6%。

而且,克而瑞研究中心的最新数据显示,房地产市场10月再陷低迷,“金九银十”的楼市传统旺季彻底落空。重点30城的成交面积,创下了半年来的单月新低,环比下降14%,同比跌幅扩大到28%。百强房企的单月销售规模,环比下降2.6%,和9月相比,同比降幅扩大了3个百分点,达到28.4%;1~10月份的累计业绩,同比下降了44%。

分区域来看,长三角地区市场明显降温,即便是上海、杭州这一类热点城市,成交量也在下降。同时,大湾区市场也一样是集体遇冷,在疫情防控影响下,广州、深圳、佛山等供应环比腰斩,成交量全面转跌。

除此之外,创纪录的房企债务违约,也是导致房企股债价格下跌的重要原因之一,有着中国“模范房企”称号的旭辉控股,就是一个最典型的例子。

10月初时,旭辉控股已经因为没能支付港元可转换债券的利息正式违约,让市场大失所望,也成为中国高收益美元债市场下跌的主要原因之一。

而在本周二,也就是11月1日,旭辉控股又发布公告称,因公司现金流恶化程度超出预期,为确保“公平对待所有境外债权人”,已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。公告消息一出,旭辉控股的港股就大跌了25%。

可以看到,截至11月1日,旭辉控股的境外债务总额大约是68.5亿美元,到期未付的本息总额,大约是4.14亿美元。根据中指研究院数据,旭辉控股前10个月实现销售额1,133.8亿元,同比减少45.8%。今年以来,旭辉控股已经累计下跌了91%。

示范房企也爆煲 房债危机升级

虽然说,中国房地产开发商的爆煲已经是屡见不鲜,但是,旭辉控股的违约还是在市场上掀起波澜,因为旭辉控股,是被中共当局认定的示范性民企之一。但是现在,这家企业,也成了爆煲的示范。

今年以来,由于民营房企接连爆煲,资本市场信心受挫,为了增加投资人信心,中共监管部门在8月份指示,中债信用增进投资公司(简称“中债增”),对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”,涉及龙湖集团、碧桂园、旭辉、远洋集团、新城控股和金地集团六家示范性民企。

于是,8月下旬以来,包括龙湖、旭辉、碧桂园、美的置业、新城控股在内的5家房企都成功发行中期票据,由“中债增”提供了全额担保。其中,旭辉控股在9月份发行了人民币12亿元(约合1.66亿美元)的债券,但是显然,这笔融资仍然没能解决资金紧张问题。

也因此,《华尔街日报》已经在10月21日发表过一篇文章,标题就是《示范民营房企旭辉控股违约,中国房地产行业还有安全之地吗?》文章中说,让人担忧的是,如果连旭辉控股这样的公司都陷入困境,那可能就没有哪家开发商是安全的了。

事实上,除了旭辉,龙湖、碧桂园也是示范性民企,也发行了国有机构担保的中期贷款,但是龙湖和碧桂园的债券一样也是暴跌,这显示中共当局采取的信用增进工具,力度可能不足,无法扭转中共房企债务恶化的趋势。跟这些公司的短期债务相比,这种政府担保债券的发行规模太小。

所以,台湾《工商时报》也在10月31日发表评论,题目是《关注大陆房债危机和金融稳定》。文章提到,9月份,中国百大房地产开发商实现销售金额为人民币5,709.6亿元,按年衰退25.4%,而像是融创、世茂、碧桂园等这些开发商,更是深陷在30%~60%的销售衰退中,但是,让人忧心的是,原本热闹的十一长假,还赶上习近平的二十大连任,但这些,却没能有效刺激到中国房市。中国龙头房企财务周转困难,仍然是眼前房间内最大的一只大象。

彭博社也在11月1日发文,标题是《中国最后的离岸房地产债券避风港正在崩溃》。文章中说,中国的房地产债务危机,正在进入另一个新危机阶段,即使是部分国家支持的开发商,和长期以来被认为更安全的私营房企巨头也迅速陷入困境。

彭博社还在另一篇报导中说,从现在起到2023年底为止,中国房地产业将有高达2,920亿美元的本地和离岸债券到期,其中,有537亿美元到今年年底之前到期,其余的2,380亿美元将在明年到期。据《金融时报》估计,美元计价的中国房地产债券投资人将损失1,300亿美元。

不仅如此,房地产危机也在向中国银行业蔓延。花旗分析师在9月14日的报告中提到,民营房企的违约潮产生了外溢效应,一些国营房企同样遭遇融资困难,从而使债务违约风险升级。据估算,中国上半年房地产呆账比例,已经达到了大约29.1%,比去年底大约上升了5个百分点,主要来自于中共政府控股的开发商。根据标普全球评级的预测,这之前的业主停贷潮,可能让中国银行业损失最高3,500亿美元的按揭。

市场信心缺乏 “保交楼”是关键

CNBC引述巴克莱银行(Barclays)10月13日发布的研究报告表示,中国地产业已经进入第十个季度的衰退,而这也是有史以来最长的一次衰退。目前市场都在观望,中共官方是否会推出新一轮的救市方案来拯救房地产业。

事实上,中共地方政府一直在推出各类救市措施。比如,据中房研协测评研究中心监测,在三季度,地方累计推出房地产调控政策250条,和二季度相比,减少28%。其中,宽松性政策200条,包括放宽行政性限制、加强公积金政策支持和发放购房财税支持等等。

但是,中共推出这么多救市措施,怎么就没起作用呢?最主要的原因,就是市场信心缺失,居民信贷需求疲弱,以及在“买涨不买跌”心理预期下的市场观望情绪越加浓重。据《香港经济日报》报导,不少房企内部人士直言,市场需求实际上已经处于收缩。

这其中,导致市场信心缺乏的一个重要因素就是“烂尾楼”。由于担心许多民营开发商的楼盘交付能力,购房者对这些公司是退避三舍,也让房地产销售陷入了更糟糕的恶性循环。

不仅如此,由“烂尾楼”引发的业主停贷潮,还导致了另外两个后果,对房地产行业造成打击。
一是地方政府进一步加强对预售资金的监管,房企从项目提取资金的难度加大,目前可动用的资金不到四分之一;二是引发了金融机构的断贷和抽贷,部分银行暂停了包括开发贷在内的相关房地产融资。

正因如此,旭辉控股就表示,9月累计获得的融资金额只有1.6亿元,10月没有获得任何新增融资,加上预售资金监管收紧,提取难度加大,导致资金流的恶化超过预期。

所以,从某种程度上讲,市场信心能否恢复,取决于“保交楼”的进程及结果,至于其它五花八门的新房优惠促销政策,能够起到的作用就十分有限。

中共准备放弃房地产 不再托底房价?

有意思的, 《第一财经》在10月24日发表了一篇社论称,中共二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后,是对经济社会变迁的深刻理解,投资者要做好不动产定价重估的积极准备。文章还说,高房价抬升了经济社会运行成本,加剧房市的有效需求不足,使房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事,并且,价值重估越早,对经济社会的伤害和拖累就越小。

这番言论被认为是中共准备放弃房地产、不再托底房价的一个信号,引起了舆论的广泛关注。

确实,《第一财经》作为有上海官方背景的媒体,它发表的社论确实代表着一种政策信号。但是,中共当局会让房价自由下跌吗?我并不这么看,因为这样做,就将会导致系统性风险的全面爆发,对经济的破坏性是致命的,后果难以想像。所以,也或许中共是在有针对性地选择让某些极高的房价下跌,以达到“共同富裕”的目标。

不过,中国的房子降价也是迟早的事,因为在过去20年中,中国的房价一路狂奔,涨了接近四、五倍,但中国的人均收入却无法支撑这样的高房价。所以,房价迟早要降,只是时间快慢的问题,而且从目前的情况来看,中国房地产已经是一个随时破裂的泡沫,即使中共还在硬撑着,也维持不了多久了。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:李松筠
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(责任编辑:李红)

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