【新唐人北京时间2025年04月06日讯】在美国卖过房子的屋主，应该都知道MLS平台，这是一个专门集合房产上市讯息的系统，要卖房的人，几乎都要上线登录；要买房的人，可以去查找房源。但是，今年3月25日，全美房地产经纪人协会公布了一项卖房政策，目的之一是希望卖方不要私藏房源、进行潜销，希望把房产尽量拿到公开市场来销售。这个改变是对卖方有利、还是对买方有利呢？请一起看下去。
什么是MLS？
MLS平台的全名是Multiple Listing Service，中文是“多重上市房服务”，白话的说，就是一个销售二手房地产的整合系统。
这个系统是美国在19世纪后期就被创建起来的，目的是让房地产代理商、经纪人，能够更好地互相了解现在市场上有哪些房产、土地已经上市了，让卖家有一个渠道发布这个讯息，对买家来说可以很方便地寻找上市房地产的清单，查看房地产的详细资讯。
这些资讯包含了上市房的所有关键讯息，不仅是面积、开价、房间数量，更包括过去的销售记录、房产税、保险和各种的房地产事实披露。
MLS和房地产网站有何差异？
但是，您可能会问：这跟Zillow、Redfin有什么不同？上市房在房地产网站不是也能看到信息吗？事实上，这些房地产网站几乎都是从MLS上提取资料，然后在他们的网站上展示出来给一般的大众看。
所以，MLS基本上是所有上市房的资料来源，而且会是最全面、最新的信息，但是在那些房地产网站通常只是展示部分的资料，资料也可能没有及时更新上去，例如房产可能已经在过户阶段，结果Zillow上却还没有更新进度，那么一般民众可能就会误以为房产还在销售中的状态。
谁能访问MLS？
另一个要注意的是，MLS平台只有经过注册、付费的房地产经纪才有进入的权限，一般大众是无法使用的。不过您的房地产经纪，可能会提供他自己的房地产网站，上面也会有当地的上市房清单。这个资讯其实也是来自MLS，它是透过一种叫做网络资料交换（IDX）的技术来连接MLS，所以这些房源都是来自其他房地产经纪的上市房。
其实，美国的MLS平台是有地区性的，并不是全美使用同一个平台，根据房地产标准组织的数据，目前全美大约有六百个MLS，基本上每个地区会有一个属于当地的平台，但是有一些美国市场却没有MLS。很有趣的是，纽约市就是其中一个例子。虽然纽约市没有MLS，但也有其它当地的服务平台可以使用。
从全世界来看，大多数国家都没有MLS，即使有，也无法覆盖整个市场。这方面美国确实走在世界的前头，公开又透明，让大家都有公平竞争的机会。
例如，在台湾就没有类似美国的MLS平台，但是却有很多房地产网站、房地产中介自己成立的网站，展示他们各自的房源，形成一种大家各自为政的局面，卖家要努力地去各种平台post房子，努力行销、曝光。对买家来说，也要努力查找各个平台，寻找喜爱的房子。
所以，在台湾大家基本上无法在同一个平台上分享、竞争，市场容易形成很多间隔。甚至台湾的潜规则是，A房仲只愿意卖房给自己所属群体的客户，以便买卖双方在谈判价格时，更好达成交易，因为都是同一公司的中介，或是同一位中介。因此，大家可想而知，这种做法会更趋向以中介的利益为导向，而不是客户的利益优先为导向，因此客户容易处在一个很被动的处境。
非公开销售的两条道路
讲了一点题外话和MLS的基本规则之后，现在我要来谈谈MLS的新政策。全美房地产经纪人协会经过多个月的磋商之后，在3月25日发布了一个新政策：“卖家多重上市房选择”，用来补充现行的多重上市房服务政策。而这个所谓的“卖家多重上市房选择”，其实就是希望新的选择，让经纪人或卖家，既可以选择以“不公开的”方式来销售房屋，之后也能在“公开市场”销售。
来看一张全美房地产经纪人协会公布的图表（请点击），一旦要上市房屋，如果想选择走潜销的路线，也就是非公开市场，现在有两条途径可以在MLS上公布，第一条途径是在2020年时公布的——“明确合作政策”（Clear Cooperation Policy），简称CCP。
这个政策允许卖方有一个专属的非公开潜销期，称为“办公室专属上市豁免”，卖方经纪可以利用这段期间，私下寻找买家，但是如果没有售出，就可以进行公开销售，比如说插一个销售牌在房产前面或者是群发邮件，这样就代表开始公开，那么一旦公开，就必须在一个工作天之内，将房产上市到MLS系统。
但是，有些经纪人为争取多一点的潜销期，会选择在周五公开销售，这样就可以利用周末的时间，再去寻找潜在的买家，等到周一才正式公开。
我们再看到第二条途径，也就是本次的新政策：“卖家多重上市房选择”（Multiple Listing Options for Sellers），允许卖方延迟上市到MLS，延迟期间卖方就可以自己私下销售房屋，不过同时也将房源以“半公开”的方式上市到MLS，让其他经纪可以看到有这个房子，但是只能查看，不能把它连接到第三方的网站展示，限制一般大众的查看机会。这种延迟上市的方式被称为“延迟行销豁免上市房”（delayed marketing exempt listings）。
至于说，要延迟多久公开上市，具体时间取决于卖家与经纪人的决定何时上市，所以卖方有权决定何时结束潜销。这个新的政策在公布日已经立即生效，并且必须在9月30日之前实施。
简单地说，这两种潜销方式，一种是属于完全封闭式的销售，只有当卖方愿意公开，才会在一个工作天内上市。另一种是采用半封闭的方式销售，一方面私下行销，一方面上市到MLS，但没有真正开放，直到卖方潜销期结束。这两种方式，房地产经纪人都要完整和卖家披露优缺点的事实，而且获得卖家的签署同意书。
根据Zillow最近的一项研究调查，在全美范围内，2023年至2024年之间的非公开市场房源的售价，通常比MLS上挂牌出售的房屋售价，低了1.5%，换算金额是4,975美元。如果在加州，没有在MLS上公开销售的卖家损失更多，会达到三万美元的差距，这也是因为加州房价比较昂贵的缘故。
Bright MLS也有另一项研究，表明2019年至2023年第一季期间，MLS上挂牌出售的房屋平均售价，比场外的销售价格高出17.5%。而且，在2022年，MLS上的典型卖家获得的收入，比场外出售的收入高出53,890美元。
说到底，全美房地产经纪人协会，不希望经纪人采取不公开的方式来销售房产，所以才会陆续推出这两种潜销的豁免方式，让经纪人或卖家既有保持不公开的权利，但也有公开销售的机会。
毕竟在公开市场上，卖家的房产才能获得更多的观看量，增加潜在买家前来报价的意愿，进而增加卖家的优势。但是，反过来说，如果采取非公开销售，因为可能没有其他买家的竞争，尽管可能销售顺利，但最终得到的售价或许会比较低。
为何选择不公开销售？
有时候会选择不公开销售，通常有几个原因：第一、卖家想要有隐私，对于名人或其他想要匿名的卖家来说，不公开销售，他们就可以完全控制谁可以在何时参观房产，而不是大门打开谁都能够进来。
第二、卖家可能想测试一下市场。利用不公开销售来了解买家对房价的反应如何。例如，假设卖家的初始要价太高，透过私下上市，他们就可以调整价格，而不会再公开后又降价，这样会让人有掉价的不好观感。
第三、卖家心有所属。卖家可能已经有了买家，无论是家庭成员还是朋友。在这些情况下，卖家有时聘请经纪人，只是为了直接将他们的房产出售给特定的买家。
第四、特意为之的房地产商。例如房地产巨头Compass，他们越来越多在内部囤积房源，避开MLS，只向与其它Compass代理商合作的买家提供房屋。这种做法就有点像是台湾的信义房屋，他们只销售自己的房源，绝对不会与其它房地产商合作销售。这也因为他们有足够大的内部体系，自己占据市场很大的份额，才能够做到这一点。因此，全美房地产经纪人协会不断和Compass谈判，希望他们能够加入公开市场的体系。因此，新的政策也是对Compass让步的一种折衷方式。
Compass的策略主管阿什顿‧亚历山大（Ashton Alexander）表示：“我们坚信，房主应该完全自主，并灵活地选择如何行销自己的房屋，就是这样。”
最后，这个新的政策对谁有利呢？应该说给卖家更有销售的弹性空间，虽然公开销售可能更有利于卖家获得更好的价格，但有时候卖方因为某些原因选择不公开，他们也有机会转换到公开市场，又或者利用不公开期间，测试市场温度，然后才真正上市销售。另一方面，对买家来说，有机会看到更多房源，选择更多，当然对买房更有优势。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
