【新唐人北京时间2025年03月14日讯】本集再次请到这个旧金山湾区的知名房地产公司——德立昂房地产（Deleon Realty）买方经纪人Maggie来跟我们分享，当地春季市场的最新情况。
李欧问：Maggie请跟我们分享帕洛阿图（Palo Alto）周边的市场现在到底如何？房产价格有没有出现浮动？或者是供应量情况，是短缺呢还是增加？这是很多买家关心的事情。
Maggie答：春季当然市场就会有更多的房源。所以，接下来这几周，尤其是在超级杯和总统日的周末之后，明显地感觉到房源多了很多，但即使是房源比淡季的时候多，和买家的数量相比的话，房源仍然远远不够。
目前来说，我们所看到的市场，所有的独立房房源都是多个报价（multiple offer）的情况。因为我每周都会在市场上open house，我可以看到有多少的买家来看房子。
上一个星期我们有一套在Palo Alto的独立房上市，当时周六、周日两天open house的时候，都有一百组来看房。最后，收到了11个报价。大家就可以看到，其实现在的市场，还是供不应求的一种情况。
虽然现在利率稍微向下调了一点点，但是经济状况也有点不明朗，起码在Palo Alto和周边的城市，比如说洛斯阿托斯（Los Altos）、红木城（Redwood City）、门罗帕克（Menlo Park）和山景城（Mountain View）等，这些城市我们看到的情况都还是卖方市场，而且价格和去年的同期相比的话，还是往上走的。
我觉得今年春季市场的情况，应该是重复了2021年春季的市场情况，我有这种感觉。
我是一个专门做买家的经纪人，所以我每周都会在市场上下offer，我可以感受到这个市场非常的热络，现在，尤其是Palo Alto或者它周边的城市，对一些科技人员或者是寻求一些顶级学校的家庭来说，都是非常有吸引力的一个地方。
问：因为Maggie是买方经纪人，可不可以跟我们分享一下，现在的市场情况，买家要做哪些准备？他们面临最大的障碍是什么？
答：买家首先要把他们的抵押贷款的预先批准信做好，如果能够做到承保的预先批准（underwriting pre-approval）那是更好的，因为在一个竞争的卖家市场里面，如果你的预批信是pre-approval，那卖家会更有信心来接收您的这个报价，这些小小的细节就会让你有更多的机会拿到房子。
第二个，要找一个熟悉当地的房地产经纪，比如说Palo Alto本身就有13个社区（neighborhood），每一个neighborhood它的特点都是不一样的，价格也是不一样的，如果您希望进入Palo Alto，那经纪人就会根据您的预算和您想要的优先事项是什么，给你介绍不同的房产，您可以少走很多弯路。
对于买家来说，许多房子在市场上面，它的开价（listing price），和它最终的售价是有很大的差距的。例如，我们上周有一套房上市的时候300万，但是，到最后成交是超过400万；然后有一套是398万，然后成交是超过450万。
所以，买家如果在市场上，单凭自己从Redfin上面找到的数据，然后去看房的话，很多的情况下其实会浪费很多时间。看房的时间再加上查看上市房披露报告全部看一遍，再去研究它。这些所有事情做下来之后，你可能已经失去了一个机会。
问：有些房产收到很多报价，有些则不一定，您们怎么去判别这个房子到底热不热呢？
答：房子热不热有很多因素会影响到，有时是因为股价涨了，我才可能去看房，但这周忽然之间，特斯拉股价一下子掉了30%，或者是我们的川普（特朗普）总统说了一句什么话，都会影响到整个市场的信心。
所以，每周的情况都很不一样。那我们作为买家经纪人的话，因为我每周都在市场上下offer，我们对这种细微的变化会非常的敏感，这一套房子，它到底是能够收到多少报价，是不是会非常抢？你可能要加价多少？或者是另外一套只收到两个报价，那您就有机会以更低，不需要跟别人抢的情况，可以省下十万二十万，就成功的拿到这套房子。
这些机会每周都有可能会出现，但是这种机会也只有那些长期在市场上很活跃的经纪人才可以抓得住。
那我给买家的忠告就是，有时不要去疯抢一些太热的房子，而是可以退一步，去选择一些不太完美的房子。
比如说房屋的平面图（Floor Plan）不太完美的情况下，我们可以通过改造格局，让它更加适合您的家庭的生活。然后，如果你的预算在有限的情况下，又想进入某一些比较好的区域，那就可以选择一些位置没有这么完美的地方，作为一个起码买得起的房子，然后将来再考虑换房。
问：可不可以跟我们谈几个，您最近成功交易的案例呢？
答：在Palo Alto一套非公开上市（off market）的房子，也是一套出租房（rental property）。但是在这种情况下，我的客户还是看了房子之后，马上下报价了。
即使这么一套off market的房子也有3个报价，其实总共应该是5个，但开始的两个可能太低了被排除。
这套房子我通过整整两天的协商，来来回回每一样的细节去谈，从价格到条件，如何对租客负责、佣金由谁付等等，和卖家都非常认真地去谈，最终我还是拿下来了，所以客户非常开心。
而且，这个off market的机会，应该是比open market的情况少了十来万的价格，因为同类型的房子在Palo Alto，肯定是同一周都收到了11个、12个报价，至少也有七八个，而且他们都会超过开价。
另外，上周有一套开价400万的独立房，我们都会认为这一套房子可能会有很多报价。但是，最后只收到了6个报价，也不算少。
客人很喜欢这套房子，因为各方面都很新，不需要去重新装潢。因为目前来说，经过上次南加州火灾的缘故，几乎有一万套的房子需要重建，再加上关税等等的因素影响，现在如果再买房去翻新，或者是重建的话，所有的成本都会高很多。所以，现在的买家都更倾向于，去买一个已经不需要再翻修的、比较新的房子。
问：加州政府之前通过允许兴建ADU（附属住宅单元），或者是增加住宅密度的法案，这些到底对现在市场的供应量有没有帮助呢？
答：帮助肯定是有的，因为现在进来的买家，很多都会考虑ADU。土地是越来越短缺，而且这个AI产业现在这么蓬勃，所有的这些科技人员，再加上从中国或者是从台湾、世界各地来的华人，都是追捧这些区域，因为学区、生活质量和气候等等的缘故。
所以，这些买家进来的时候，他们经常问到的一个问题，就是可不可以建ADU？还有树木在后院里面，能不能砍掉？这些都是他们关注的问题。
尽管ADU的建设，肯定是大大的帮助了市场，但是帮助有限，供不应求的问题还是存在。
问：您谈到现在追逐AI热，我也听到现在湾区还是有不少裁员的消息，这对当地的房地产市场有没有什么影响呢？
答：会有影响。我们还是持观望的态度，看看它对这个市场影响多大。但是另外一方面，除了高科技公司，湾区还是有其它的产业也非常的强，比如说金融、医药，以及各种服务业也相当的强。在半岛地区，有很大一部分买房的客户，都是做IT、科技方面的客户，但是也有一大部分，不是做科技产业的。所以，总的来说，影响有限。除非，出现什么大的经济动荡，可能价格才会下调。
我们原本预计今年，在Palo Alto周围的这些房价会上涨10%，但是因为南加的火灾，还有现在一些政治因素，其实我们已经下调了预测，大概涨幅是5%～7%左右。
但是到目前为止，我看到硅谷的房产还是在上涨的趋势，没有看到任何趋缓的迹象。
如果买家有预算受限的话，可以考虑联排房（townhome）或者公寓（condo），现在这些都不是很强手。比如说在Palo Alto的市中心有一个联排房，离California Avenue或Stanford University非常近，离医院也非常近，但是它并没有太多人去抢，那我觉得以合理的市场价出价，你就能够拿到了。当作一个小家庭的第一个家，我觉得是非常好的一种选择。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
