【新唐人北京时间2025年02月22日讯】侵袭洛杉矶的大火已经落幕，考验当地房地产市场的时刻却正要开始，经过烈火摧残的天使之城，到底会不会浴火重生？此刻断下定论，可能为言尚早。
不过我已经在灾区的市场上，看到有房产销售的记录，确实让人感到有点惊讶！到底销售如何呢？假如想买这种损害严重的房地产，能不能捡到便宜呢？又该注意什么呢？让我带大家一起来瞧一瞧！
受灾户立马出售土地
马上我们就来看一个销售案例，位在伊顿大火燃烧的灾区，95 W. Calaveras Street这处房产在地图上，已经可以看到被烧成一片灰烬，但是它旁边的一栋房子竟然看起来是还完好无缺！总之，95号这处房产，之前一直被用作出租房，但是烧毁之后，房东在1月30日将它上市，开价44.9万美元，但是在2023年的时候，它曾经售价96.5万美元。
不过，在上市不到两周时间，它已经以55万的全现金卖出！是不是很惊人，光是9,109平方英尺的土地，已经没有房产，还是能立马卖出55万。据卖方经纪表示，44.9万的开价相当有吸引力，每天都会接到多达20通的电话询问，而且因为这块土地虽然在丘陵上，但是土地非常平整，对于开发商或是房屋翻新的投资人来说很有价值。
话虽如此，但是该名卖方经纪还是很讶异会收到这么多报价，最后竟然超过10万开价卖出！
我这里做一个简单的估算，假设在这个地块上重建，面积2,000平方英尺的房屋，每平方英尺的重建成本以500美元来计算，重建总价就是100万，加上土地成本55万，到时候转售开价200万都是很正常的。
据当地的房地产经纪描述，加州是房屋建筑监管最严格的州，加上现有的劳动力短缺，重建成本最终或许达到每平方英尺500至600美元左右，这代表购买一块地之后，一栋2000平方英尺的房子的起价就要100万美元。
帕利赛德大火的受灾户
在看另一个大火中被摧毁的房产，17126 Avenida De La Herradura，土地9,932平方英尺，这里原本是一栋4间卧室、3间浴室的住宅，现在同样只剩下废墟。房产记录显示，原屋主于2005年以154万美元购买了这个房子，据说从那时起就一直住在那里。
痛心的屋主1月16日就以99.9万美元的价格挂牌出售，几乎是以最快的速度抛售，完全不考虑重建。
这处房产在挂牌几天后就找到了买家，且价格超过百万，目前交易正在进行中。据卖方经纪说，买家也是一位投资人，而且是外地人，是他们透过打了许多电话找到的买家。
灾区的可销售房产多吗？
目前在这次大火被摧毁的房产，并且在出售的房地产其实很少，因为当地还在清理残骸、灰烬，有许多地方根本无法进入，所以想要现在趁低买入的人，可以说都是敢于冒险的投资者，尤其像帕利赛德地区的房产，基本都是数百万美元的价位，如果今天只剩土地，能以百万美元的价位买入，重建后可能获利还是很可观。
到二月初为止，伊顿和帕利塞德大火的范围内，已有约100栋房地屋挂牌出售。整个洛杉矶县今年迄今已有8,426处可供销售的房源，换句话说，这些火灾房产，约占今年房源的1.3%，比例不算多，也不算少。因为以全洛杉矶县的房产数量来看，这两个地区的房产数量，占据0.9%。也就是说现在当地出售的数量，略高于总数占比。
居民会回到社区吗？
不过，目前需要担心的是——在大灾难之后，人们还愿不愿意回到原来的社区？
著名美国歌手约翰‧传奇（John Legend），就正在考虑离开洛杉矶的家，回到纽约。最近山火的“创伤”让他们怀疑，加州是否是他们安全的家？2022年，约翰・传奇一家从纽约搬到了洛杉矶，目前和他们的四个孩子住在西好莱坞一栋价值600万美元的豪宅中。不幸中的大幸，他们的房子没有被摧毁，不过约翰认为下一次自然灾害的威胁一直存在，让他们在西海岸的未来产生了怀疑。
而在刚刚说到的伊顿大火，所在社区阿尔塔迪纳（Altadena），其实是传统的黑人中产阶级社区，据加州大学洛杉矶分校的研究人员称，阿尔塔迪纳的黑人家庭，在伊顿大火中遭受破坏的可能性更高。最终，至少2,800个黑人家庭被迫撤离。
因此，当地就有发起“阿尔塔迪纳不出售”和“阿尔塔迪纳坚强”的社区运动，他们的目标是重建社区，恢复到火灾前的样子，而不是用另一个社区来取代它。不过，事实上或许很难。
当地房地产经纪人布洛克・哈里斯（Brock Harris）估计，阿尔塔迪纳至少有三分之一到一半的屋主，不愿意或无法重建房屋，或是用1033税收递延政策购买下一个家园，他们不愿承担存在许多不确定性的新建房。哈里斯也跟很多老年人进行了交谈，这些人没有能力重建房屋，也没有能力等几年的时间，建造新房再去出租，所以他们大多乐意把房子留给别人，拿着钱搬走。
另一方面，是不是会有大型的开发商来大规模重建新房，哈里斯说，他没有听到这样的消息，他也没有接过建筑商的来电，当地都是单块土地的销售。他认为，阿尔塔迪纳还是有一半的城区的房产是完好的，价位还是很有竞争力。
购买火灾房产需小心
买土地是一回事，不过要买灾区的损坏房产，还是需要有大心脏。专家警告不要在没有先目视评估的情况下，购买被火灾损坏的房屋，因为房屋的损坏程度各不相同，恐怕会买到超过维修预算的瑕疵房。
一家专门购买火灾损坏房产的投资公司表示，买家可能会遭遇以下四种类型的房屋损坏：
第一、表面损伤。其中包括烟雾和灰烬问题，需要深度清洁和小规模整修。这算是火灾中最小的伤害。
第二、中等程度损坏。这种损坏可能由于热变形、电气损坏或框架损坏，而需要部分重建。
第三、重大损失。这种情况发生在“土地彻底损失，只剩下土地或地基”的时候。这就如同这次洛杉矶大火中，很多房子被烧毁，只剩下土地价值。这时候的重建，就要考虑清理和当地的建筑成本。
第四、水损害。最后，还有因为扑灭火灾的消防造成的水损害，通常会增加修复的复杂性，要找出被水侵害的地方，甚至是灭火用的化学物质的侵害。
而且，专家会建议买家聘请了解此类特定损坏的房屋检查员，或者更好的是，聘请保险理赔员，他们的眼睛可以敏锐地发现这类损坏，可能比普通检查员能看到更多的猫腻，保险理赔员还可以估算重建费用，并帮助确定投资是否具有财务的合理性。
如果你是一名想要寻找这类受灾房产的买家，有多种方法可以找到受损财产，最简单的方式就是，在上市房源系统上标记“原样as is”或“拆除机会tear-down opportunities”，来发掘投资机会，很快就能发现那些受灾房屋的销售。
另外，你也可以和当地房地产经纪人、承包商和城市规划者建立联系，可以让你了解尚未上市的房产的消息，抢先别人一步，就发现潜在宝石。一位资深投资人表示：“购买被烧毁的房屋不是胆小的人能做到的，但只要经过正确的尽职调查，它可以带来很好的投资机会。
火灾屋主该如何出售房地产？
另一方面，以受灾屋主来说，想要出售房屋该怎么做，可能有以下三个选项：
第一、将房屋以原样出售。一种情况是交给当地的房地产经纪，就像上述的案例，以他们专业角度去评估还价值多少钱。另一种方式，是请专门购买火损房产的投资公司来收购，一般来说他们会给一个现金估价，如果屋主愿意，他们很快就会完成收购手续。这里会建议屋主货比三家，在网路上寻找一下，会有不少这种公司。虽然这个选项，对屋主来说最轻松，但是也要做好房屋价值较低的现实。
第二、出售前进行全面修复。这种类型可能属于比较轻度的损坏，屋主可以和承包商和保险公司打交道，把房屋修缮好再出售，好处是经过完全修复的房屋可以卖出更高的价格，并吸引更多的潜在买家。缺点就是屋主要花心力进行修缮，需要进行评估，修复的成本是不是值得砸下资金。可以和有经验的房地产经纪人讨论看看。
第三、拆除后出售土地。如果火灾后损害严重，干脆就整间拆掉可能会比较干脆。透过出售土地，房主可以为买家提供在空地上建造梦想家园的机会。在考虑这个选项时，必须考虑拆除和清除碎片的成本，以及销售加州土地的具体法规。此外，土地的价值还取决于其位置、面积，以及曾经建筑的结构，例如有些土地有局部的限制，都要清楚披露。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
