【新唐人北京时间2024年07月16日讯】不少房地产专家一直将美联储降息，视为一种可能使住房更负担得起的杠杆。较低的借贷成本确实会让抵押贷款利率下降。但是，短时间内希望重现2%、3%的贷款利率，这应该不会出现在剧本上。
事实上，美联储更有可能让基金利率维持在一定的高位，即便降息，市场也不太容易将房贷利率，降低到足以压低房价的程度。为什么呢？请看往下分析。
现在，很多人会认为抵押贷款利率很高，是因为美联储升息的结果，那么就等美联储降息，房贷利率下来了，再去买房。不过，这很可能只是一厢情愿的期望，难以实现。
第一个原因：抵押贷款利率可能不会很快下降
基本上，有两个主要原因，就算抵押贷款利率下降了，房价也不会跳水。第一个原因：其实利率的下降速度可能不会很快，即便开始降息，三十年固定利率保持在6%的概率还是很大。
有专家认为利率降到5.5%将引发购买潮，但是美国银行认为，有效利率和当前的利率差距太大，还是不足以使人们去购买房屋。
摩根士丹利的全球首席经济学家，塞思·卡彭特（Seth Carpenter）在最近的播客中也表示，美国的房地产市场可能不会很快变得更便宜。
在今年6月的美联储会议上，官员已经公布2024年可能会降息一次。所以，如果美联储到时真的实行温和的货币宽松，那么抵押贷款利率也将会下降，但这种下降也会是温和的，不会是断崖式的。
因此，即使利率差距缩小，也不会大幅的缩小。也就是说，全美多数屋主还是持有3%、4%的低利率，但是，之后的抵押贷款利率，还是很有机会高于5.5%或6%以上。最终，可能将会发生的情况是，房价升值将会放缓，但房价不会彻底下跌。
房地产市场现在告诉我们，货币政策对房市的抑制效果比历史水平要差一些，但其实不是货币政策不起作用。摩根士丹利的专家认为，只是整体房地产市场并没有崩溃的风险，但货币政策正在以我们非常熟悉的方式抑制经济活动，减缓房市的销售力道，但却没办法降低房价。
美联储对降息的最新看法
房地产专家一直都在专注，美联储的基金利率如将会如何影响房市。但其实，美联储不会去设定抵押贷款利率，它的决定也不会像储蓄账户和定期存款利率等其它金融产品那样，直接影响抵押贷款利率。相反，抵押贷款利率往往与10年期公债殖利率同步变化。
尽管，美联储的政策确实为抵押贷款利率定下了整体基调。贷款人和投资者会密切关注央行，而抵押贷款市场对美联储行动的解读，造成利率的起伏，就会影响买家为房屋贷款支付的金额。2022年，美联储7次升息，导致抵押贷款利率从1月的3.4% 一路飙升至10月的7.12%。2023年，抵押贷款利率持续走高，一度触及8%。
今年7月初，美联储主席鲍威尔在向国会报告货币政策时说：最新数据显示，劳动市场状况现在已较两年前大幅降温。在7月5日公布的失业率显示，已经连续第三个月上升，到达4.1%。就业市场降温的迹象越来越多，这也给美联储官员带来何时该启动放松货币政策的压力。
鲍威尔强调，降息太早或太多，都可能会阻碍或逆转通胀进展。通胀数据“个人消费支出物价指数（PCE）”，已经从2022年6月的高峰7.1%，降至截至今年5月的2.6%。这些数据让美联储官员又放下心中的大石头，表明继年初物价意外上涨后，通胀再次放缓，但一些官员也表示，他们需要更有信心，希望在降低借贷成本之前，这种趋势将持续下去。
不过，许多经济学家警告称，就业市场正在放缓，情况可能会进一步恶化。6月寻找工作的时间，达到15周以上的人数，上升至2022年初以来的最高水平。所以现在找工作已经不是那么好找了，随着就业放缓，找工作也渐渐在拉长时间。
现在美联储面临的问题将不再只是通胀，也会加强对失业率的关注。民主党人在周二（7/9）警告鲍威尔，推迟降息可能对经济造成风险，并导致失业率上升、住房成本上升和制造业放缓。对这些论点，共和党人基本上是认同的。
不少经济学家都指出，很明显劳动力市场已经大幅降温，警钟现在还没有敲响，但肯定已经朝向那个方向了。所以，该如何顾及持续降低通胀，另一方面又要避免失业率大幅增加，给美联储带来了难题。
虽然，联邦公开市场委员会不太可能在7月30日至31日举行的会议上降息。不过，9月降息一码的概率，目前还是最高的。7月12日，根据“芝商所FedWatch工具”的预测，约有90%的概率降息一码。
所以说降息的速度很关键，其实就算降息一码，甚至无法降息，对抵押贷款利率的影响大概不会有太大。根据“抵押贷款每日新闻”的数据，7月10日的三十年固定利率平均是6.99%，虽然已经从今年以来的高峰下降，但还是十分接近7%。
很庆幸的是，根据7月11日的6月份通胀CPI数据，显示年增率来到3%，比5月时的3.3%又进一步下降。随着通胀降低，为美联储的降息又再度铺平道路，而且也给抵押贷款利率有调降的空间。
第二个原因：降利率再度引发买家、卖家进场
那么降息可能无法降低房价的第二个原因：有些人认为，一旦抵押贷款利率下降，卖家可能会涌入市场，房价就会飙升——这对任何想买房自住的人来说都不是好事。
另一方面，Redfin经济研究负责人陈镊（Chen Zhao）认为，抵押贷款利率的下降，将使买家和卖家都回到市场，这可能会加速价格上涨，但也可能会拉低价格，具体取决于谁回来的力度更大。假设卖家回来得更快，价格可能会降温；但如果买家回来得更快，价格可能会上涨。
房地产巨头Compass的联合创始人兼首席执行官，罗伯特・雷夫金（Robert Reffkin）最近表示，他认为三十年固定利率如果出现6.5%，会让他感觉不错，但神奇的数字是5.9999，他会告诉全世界，这是他们应该去购买房产的利率水平了。
换句话说，利率的降速将可会不会很快，当利率接近6%左右的时候，专家建议这会是一个很好的进场时机点。不过，今年如果利率缓慢下降，对房市的供应量大概不会起到更大程度的影响，因为对现有屋主来说，利率差还是太大了，不足以推动他们去换房。
另外，对个别因为销售低迷而增加供应量的市场，或者是新房供应量比较多的市场，房价还是有下降的机会，尤其是那些在疫情期间，市场过热的地方，越容易碰到市场回调的情况。
不管怎么样，这一切都取决于美联储降息速度有多快；如果今年真的只有降息一码，对抵押贷款利率的影响或许没有那么大，但是如果在8月份，我们可以再度看到不错的通胀表现，降息两次或许也不是不可能，到时候对贷款利率的影响就会比较大，就有可能来到6%的水平，而上一次接近6%的水平已经是2023年1月底的事情。
利率降低与房市的季节
今年7月5日以来的一周，抵押贷款利率保持在7%附近，再度减缓了对贷款的需求，申请量较一周前下降0.2%，再融资指数较前一周下降 2%。
回去看去年1月底时，贷款利率曾触及6%的水平，当时抵押贷款的申请量出现起伏，即便当时属于房市淡季，但确实有购买增加的趋势。
请大家留意的是，房市的季节性，与利率的走势很可能会同步发展。也就是说，假设当利率大幅降低时，有很大的机会出现在房市淡季，这在过去两年里也经常发生。今年不少专家都预测年底随着降息，通胀放缓，利率会下降，但是这时也逐渐进入年末节日季节，对买家、卖家可能都会陷入很纠结的情绪，到底该不该进入市场呢？或许可以依个人情况，或是市场上有没有喜爱的房源再来进一步判断。
降息却引发房价下降的可能原因
所以，降息真的不会引发房价下降吗？或许还是有可能的，首先，这取决于降息的幅度有多大？对贷款利率的影响又有多大？如果下降的幅度足以吸引买卖双方大量进入市场，我想房价也未必会下降；但如果下降的幅度不够大，持续严重影响买家的负担能力，房地产市场在长时间的疲软之下，累积的库存越来越多，反而在某些地方会使价格进一步出现下跌。
（转自大纪元/责任编辑：叶萍）
